上海楼市:4、5月是买上海新房的好机会?盲目乐观是“巨坑”!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，上海新房大批量供应阶段，质量不错的新盘会不会好摇很多？

回答：我之前发过“上海楼市，正处于真空期”。 这个“真空期”分别是由新房供应、购买力犹豫、房贷审核拉长三方面组成的。 现在来看，大家的注意力全都在新房。

所以这个真空期还在，我们也一直在提醒大家，新房的大量供应还要拖到4月中下旬。 但这个时候，如果有看中的二手房，价格、地段、配套、学区都合适，房贷也批的下来，应该果断出手。

为什么？因为楼市里犹豫不决是大忌，盲目乐观是巨坑。 我们交流过十几个粉丝，发现现在十个购房者里，有6位都在考虑买新房。 其中，两位比较懂行，清楚自己的定位，比如70分的可以摇前滩，50分的能去拼拼外环外。 三位心气很高，明明积分只有40分，却无敌自信，觉得自己什么都能摇中。 还有一位，完全是小白，落户积分和新房摇号积分都傻傻分不清楚，就要去摇号买新房。 而真实情况是什么？

马上要上市的33套新房中，70%都是在外环外，即便最终不要摇号的那些盘，有些也不值所有人入手。 比方说国贸松江华庭这个盘，我实地探访过，推广名叫国贸·凤凰原，位置在松江老城西侧，主商圈外。 并不是说这个楼盘怎样怎样不好，关键是人家主打的就是松江本区的置换客户。 就算是有限价、新房福利化，外区的买过去，那又有什么必要呢？

提问：曾叔好，请教一下买房的问题。我和先生毕业两年，我在陆家嘴上班，比较稳定，他在金桥，后面可能会跳槽也可能不跳。我们预算600，家长建议3室。

目前想咨询您的问题:1.我们大概年龄25，学区房大多老破小，目前第一套想仅关注自住。五六年后有余力的话看是否能置办一个小户型的学区。不知您对此建议如何？

2.我对上班通勤要求高一些，目前不开车，所以看的房子在金桥和北蔡板块。但是先生是否后续会跳槽也不确定，所以对于最终板块选择目前也有摇摆。想听下您的建议。

3.家长建议3室，说以后有孩子的话这样更适宜居住。所以我们选择的范围很小，目前只选出了几个小区。

4.我们看的这几个板块，您觉得房子价格波动情况如何？目前感觉到和不同房东的预期关系很大。

我们想今年或者明年尽快定下来，不然房子波动心里也有担心。想咨询下您的建议，谢谢！

回答：如果要买三室，你这点预算只能放弃学区，也只有这个办法了。金桥、北蔡、塘桥，差不多就这些地方。三室是需要的。我建议可以今年卖掉，还是今年买掉，以免夜长梦多。

有一个问题，你有没有想过，你买了三室，其实是为了老人过来带孩子的。但是大部分人等真的有了孩子之后，会十分焦虑要买个学区房，也就是说你即便买了三房，也有可能因为没有学区换房，那这样倒不如一上来就买个品质两房。

提问：曾叔，我预计今年会离开上海，手上房票一张，想还是在上海先入手一套，首房首贷。预算总价300万左右，想入手有升值空间的板块，并且到手可以直接出租的，哪个板块什么类型的房子比较合适呢？

回答：300万预算有限，只能到比较远的地方选了，可以考虑顾村、徐泾北城、曹路、江桥、泗泾、浦江镇、颛桥，考虑新一点的二房比较合适。

提问：老师，预算750w老人居住，最好有公园和医院，选择哪个区域呢，考虑黄兴公园板块，但超预算了。

回答：黄兴公园满足你说的要求， 但是只能买老大楼，也没啥意思。感觉这个需求只能围绕中环附近的医院来找，比如长海、仁济这种。这个涉及你对居住品质的偏好，还有通勤的需求，你可以进内部资料找最适合你的方案。

提问：你好曾叔，杨浦五角场商品房，靠近肺科医院，想置换东外滩或周家嘴板块值不值，不考虑学区，谢谢！

回答：武川路没啥大潜力，界面不行，复旦大学校区基本也不会有变化，可以置换。

提问：曾叔，在嘉定黄渡有套145平的06年动迁房，打算出手，加上手头120w左右现金，打算500w左右置换入手南翔或者江桥或者周边的新盘或次新都行，您有什么建议？

回答：可以的，黄渡太远了，建议现在就卖，先卖后买。置换入江桥和南翔都是比较适合居住的。这个预算应该买不了新房，次新应该可以考虑。等你卖掉之后买的时候，我们再来咨询。

提问：曾叔，2025临港规划人口会实现100万吗？

回答：理论上有机会，目前还没有看到强力政策，比如大幅放宽落户或者限购政策，或者自贸区有类似与资本管制放开的强力政策。我不太看好。

提问：您好，坐标上海，请问总价含税800w以内的，100平左右，05年以后，中环以内，带较好学区的二手房或新房有什么推荐的吗？目前就只知道明园森林都市好像比较符合，顺便咨询下您对明园森林都市评价怎样？十分感谢！

回答：民园森林都市学区不错的，但是房子品质实在是一般，全部是塔楼，保养地也不好。还可以考虑闸北实验、建平实验、闸北三小、杨浦的齐一、控二、二师附小都是可以考虑的。具体楼盘推荐详见内部资料。

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