上海楼市:2021年开发商“套路”又升级!踩坑损失10万起!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，感觉如今楼市乱糟糟的，有没有需要避坑开发商的地方？

回答：还真问对了，最近，开发商的套路，又又又升级了

为大家敲敲警钟，今天告诉大家2个开发商卖房的新套路。

尤其第二点一旦入坑，损失一定是至少10万起。

①样板房猫腻。

某些开发商的售楼处会建在地铁、商场旁边，让你误以为这就是楼盘跟它们之间的距离，带你看房的时候说得千好万好，你也十分满意，但记住一定要多问一句楼盘的具体位置在哪儿。

比如上海某楼盘样板房距离地铁站200米，而实际项目位置在2公里外，很多人交房的时候直接傻眼。

②趁你高兴坑你一把。

现在新房摇号很难，大部分购房者摇中新房都会很兴奋，但是记住记住记住选房现场签合同时，一定要看看清楚。

某些开发商会在现场合同中故意加入补充条款，降低装修标准，你如果看都不看就签了，就是白纸黑字，以后投诉无门。

另外，还有些开发商会在现场要求提高首付比例，不接受就退房。

遇到这种情况大家要记住，首付比例只能由国家规定，如果开发商强制规定，绝对是违规操作。

提问：曾叔，预算500左右，大华朗香新房和闸北永和04年二手房选哪个？面积均为100平，电梯房，新房得房率稍低小三房，二手得房率稍高大两房。

回答：两个盘都有点瑕疵，大华附近有点荒，未来还需要5-10年才能发展起来，永和板块地理位置挺好的，但城市界面有点陈旧。产品力上，大华新房胜过永和二手房。建议再看看，这个预算可以考虑下大虹桥及其辐射区。如果一定要在这两个里面选的话，选大华。

提问：曾叔您好，想咨询一下，预算300万，想买05年之后的房子，浦东区有推荐的区域嘛？

回答：浦东的房价本来就比浦西贵，你这个预算在浦东能买到的房子会比较远，但是我不建议你跑太远，把房子尽可能买在距离人民广场25km外，不如多考虑下浦西的板块。如果一定要买，考虑下闵行的鲁汇，浦东周浦、高桥、曹路这些地方。

提问：曾叔，陆家嘴菊园的房子怎么样呢？800多可以拿两房，还带学区，跟一些中外环热门小区比起来感觉是划算的。是不是陆家嘴板块真的现在处于上海价格洼地？谢谢

回答：陆家嘴菊园不错，房龄略老，学校也不强势，但整体价格偏低，是市场价综合反映，目前内环内性价比尚可的板块。

提问：曾叔，我名下有一套110平米的房子，我和我父母三个人名下还有一套124平米的房子，这两套房的产权都满五年了。现在我有想法想把其中一套卖掉换一套更大更新一点的，请问怎么操作才能在付税方面最优化？（考虑到房产税及未来的遗产税等等）。我本人还是单身。

回答：不管你保留哪一套，只要在其他房子上有你名字，你买下一套的时候，契税都是第2套算。但是如果你保留跟父母2011年以前共同持有的房产，买下一套不会触发房产税。所以我建议你留着和父母共同持有的那一套，卖自己名下那套。中国目前没有遗产税的，未来父母百年之后，继承的话会有所得税。如果你最后一套再卖这套继承的房子的话，满五唯一的话，就没有全额20%的所得税。

提问：曾叔你好，最近看了浦江欣佳宝邸附近和周浦中城苑附近的房子。预算有限，二套，首付140w以内。1. 浦江2房70几平方，2013年拆迁，带电梯；2. 周浦2房70几平方，06年拆迁，不带电梯。预计明年要小孩，自主为主，哪个地方比较合适？或者有推荐的其他地方吗？上班在两者中间，距离差不多。谢谢

回答：果断选择电梯房，将来孩子出生，婴儿车这些上下都要用到电梯的，鲁汇有8号线可以考虑，将来去人广方便。

提问：老师，经常听你推荐买外环的次新，不推荐买内环老破小，但是有著名的大v说内环老破小未来更稀缺保值。你们的观点是不是存在分歧？

回答：每个大V应该都有自己的投资逻辑吧。过去那么多年，让我赚到大钱的都是外环次新，而且我在每周的线下活动里也给大家讲过过去12年上海涨的最快和最慢的10个楼盘回溯数据，几乎都是次新房。你有空可以自己留心观察一下。

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