“五道红线”压身!2021年第一道调控让刚需买房更难了?

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-13 17:19

2021年伊始，楼市再加两道红线：

央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对楼市端的房企和个人购房者的放贷进行了二道红杠式的约束。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

该通知规定道，个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例方面，大型银行占比不得超过32.5％，中型银行占比不得超过20％，小型银行占比不得超过17.5％，县域农合机构占比不得超过12.5％，村镇银行占比不得超过7.5％。

来源：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

那就是说以后大家要面临“房贷紧张”了？

来晚的可能银行贷款就没有“余额”了？！

先是限贷，现在还要排队抢余额，

真的是……

房地产放贷一直是中国各大银行的优质贷款领域，但是这次国家专门针对这一块的业务设置了天花板，目的显而易见！

2020年之前的逻辑，楼市“大而不能倒”，是优质贷款领域，但是这次，央府要下决心解决这头“灰犀牛”，结束中国楼市的普涨期，这条政策救市提前排雷。

数据显示，35家上市银行中，有10家已经“踩线”，其中有两家中资大型银行：

大环境“房住不炒”，

那么这条新政对刚需购房人影响大吗？

真的会出现银行“房贷余额”不足的情况吗？

1、影响有限，不过贷款建议找大银行

根据央行的报告，2020年前三季度房地产贷款增加4.42万亿，占各项贷款增量的27.2％。

这个27.2％是低于《通知》要求的7个大银行上限40％和17个中型银行上限27.5％的。而且在35家上市银行中，踩中红线的10家银行多数是小银行，所以预计对普通购房人影响不大。但是，如果在小银行贷款，利率可能会更高一些。

往年，小银行的个人住房贷款业务往往较灵活，更容易批贷，但是今年“踩线”的中小银行由于房地产贷款额度紧张，存在调高个贷利率的可能性，也就是在5年期LPR基础上增加加点数。所以利率可能略高，建议大家还是找大银行贷款比较有有利。

2、留意“踩线”银行，买房前挑选开发商。

买房最怕开发商资金出问题，新政对开发商资金的影响则是由银行传导。

在位列第二档的银行中，招商银行和兴业银行分别超出27.5％的上限5.7个百分点和6.2个百分点，按规定会有4年的过渡期；浦发银行和平安银行分别超出27.5％的上限0.4个百分点和1.8个百分点，有2年的过渡期。

以上“踩线”的银行究竟会对哪些房企产生影响？

第一财经根据汇总结果发现，碧桂园、旭辉控股和融创中国涉及了所有4家超限的第二档上市银行，远洋集团、美的置业、建发国际、中海发展、雅居乐则涉及了其中3家超限银行。

不过大家也不用太紧张，因为新政给了这些超限银行提供了相对较长的过渡期，且给予地方中心支行2.5个百分点的上下浮动空间，因此券商和研究机构普遍认为新规对房地产融资的影响相对有限，更多的是长期看，对地产行业稳定健康发展作用。

另外由于大型房企的融资通道更多元，更加依赖中小银行贷款的中小房企在新规中受到的冲击会更大。所以买房找大牌开发商还是有必要的。

最后，去年8月，住建部出台“三条红线”限制开发商杠杆率。是从资金流入端控制资金进入房地产，此次的两道红线是从资金流出端进行把控，这一前一后足见上层的决心。

不过此番调控限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，虽然都在抑制房地产泡沫的产生，但也加速了不同规模房地产企业与不同城市的房地产市场的分化，最后就是强者恒强，但是这个结果真的好吗？

最最后，提醒大家，这五道红线中心意图旨在控制资金流入房地产市场，并没有打压房地产的意思，所以没必要盲目看空楼市，作为刚需，最好的上车机会永远是现在，大家要做的就是关注政策、理性分析、把握时机、落“贷”为安！

数据来源：中原数据、第一财经