深圳楼市最严调控落地!炒房客溃败,刚需迎来买房好时机

深圳楼市调控的靴子终于落地。

7月15日上午，深圳8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出八项具体措施调控楼市；

其中提及：在深圳本地落户满3年且连续缴纳36个月税或社保才能购买商品住房，离异3年内购房受限、增值税免征改5年，豪宅税线提高至750万等。

该楼市政策被称为深圳“史上最严调控”，作为全国楼市最热门城市之一，大家最关心的无疑是，房价是涨是跌？此番政策将对深圳楼市及购房者带来影响几何？

深圳出台最严楼市新政

“对于房价上涨，我们准备了很多手段。”

4月28日，深圳市住房和建设局局长张学凡在深圳电台“民心桥”节目中表示。

时隔两个多月，关于深圳楼市调控的重磅政策终于落地。

715新政要点：

1、购房资格：入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

2、自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；

3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

4、增值税二改五：转让增值税从2年免变5年才免；

5、普通住宅标准：除了面积要求，超过750万就不是普通住宅；

6、新房抽签优先无房、个税或者社保年限长的；

从深圳本次出台的政策来看，内容主要集中在购房资格、税费、信贷政策等方面。

购房门槛的提高无疑是这一调控影响最深的政策之一。

“3年落户+3年社保”的组合，力度空前，一度超过了成都、西安、长沙等城市；而在离婚炒房方面也极力堵住漏洞，官方“房住不炒”的决心已相当明确。

在住房政策信贷上，目前深圳对在本地无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，依然维持首套房30%；二套房坚持部分“认房又认贷”的举措，实际上是在“保护”刚需改善型购房者，抑制炒房行为。

李宇嘉认为，对普通和非普通住房做差别化信贷，非普通住房首付比例明显提升，这对于近期学位房高价、南山、宝安中心区等高价盘暴力护盘、集体拉升的炒作，有很大抑制作用。

在税费方面，政策规定将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

知名财经作家刘晓博认为，免增值税的年限从2年延长到5年，意味着更多的房子其二手房交易的成本将大幅上升。

按照目前增值税及其附加的税率为5.6%来算，一套1000万的房子所需要缴纳的增值税就是56万。

此外，普通住宅与非普通住宅上也多了一道明确的划分界限。去年双11发布的豪宅税调整政策规定：

“宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平米以下的普通商品住房”，但此次除了面积要求，在750万的界限上也开始实行“一刀切”。

李宇嘉认为，750万的分界主要影响的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等；现在一下子从300万左右调到750万的标准，也是担心豪宅税恢复后，对市场造成大起大落。

深圳楼市上半年虚火旺盛调控苗头早已浮现

贷款炒房、百万喝茶费、全民打新、楼市监管...

这几个关键词大概可以用来概括2020上半年的深圳楼市。

疫情之下的楼市冰封期过后，深圳楼市表现一枝独秀，成为全国最快“复燃”城市。

据诸葛找房半年报数据显示，深圳已率先走出疫情阴霾，同比及累计同比已经回正且位居高位，累计同比为39.9%，位居重点10城的累计同比的首位。

全民打新之余，二手房市场方面成交也如火如荼。

数据显示，深圳6月份的单月成交破万，均价74929元/㎡，创下了4年来月度新高。

由于虚火旺盛，业主们对深圳楼市后市信心十足，导致今年二手房涨价房源占比持续上升。

据诸葛找房统计，6月深圳业主涨价房源占比为54.6%，同比上升29.9%。

不过，这也是深圳楼市“一贯的作风”。不安分的市场，致使经营贷、断供潮、离婚潮，纷纷扬扬的各种流言让深圳再三成为全国楼市焦点。

而官方也早已做好对楼市调控整治的准备，并不忘对外提前释放信息：

4月29日，深圳市住房和建设局局长张学凡表示，“我们准备了很多手段”；

7月6日，住建部召集深圳开发商和中介机构高管开会；

7月8日，深圳住建一行前往长沙考察交流房地产市场管理工作。

频繁的“暗示”，坊间各式“流言”早已漫天飞舞。深房中协此前还官方发文提醒，切记勿散布、轻信房地产市场不实消息。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后的反弹，力度太猛，导致近期楼市有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。

一直以来，深圳楼市在过热和降温的循坏中不断反复。

回看过去5年深圳出台的重大楼市政策，无论收紧抑或宽松，深圳楼市最终都难掩虚火之势。

不过，此次出台的“调控”，带来的影响或远深于此前政策。

楼市新政影响几何？

最全业内大咖解读

深圳楼市调控的重磅出台引起了全国城市的极大关注。

这一新政将对深圳楼市产生怎样的影响？刚需客是否迎来最佳上车时机？投资客该何去何从？接下来，会有哪个城市跟随....

智讯财经采访业内知名专家大咖，集结精彩观点，来解读深圳“715新政”。

知名财经作家 刘晓博：一批炒房客将折戟深圳 利于周边城市

政策的出台意味着有一批炒房客将折戟深圳。

由于这一轮调控力度比较大，此前在后海、宝中恶炒房价的一批炒房客，显然遭遇了当头棒喝，他们被套是大概率事件。如果自有资金比较少，可能被迫要斩仓出局。

而二手房交易成本大幅提升会让二手房市场急剧降温，把购买力推向新房市场。而新房市场可以抽签的人数实际出现了大幅下降，限价盘红利将被符合条件的人群享受。

部分购买力，或许会被挤出深圳，有利于周边城市。

此外，政策力度这么大，可能意味着深圳今年还有比较大的利好。

深职院房地产研究主任 邓志旺：降温深圳楼市 短期内对稳定房价有作用

1、新政的出台很有必要，确实深圳房价近期涨幅比较大，对深圳楼市产生了一定影响。

2、力度史无前例，而且采取了一些新的手段，包括对深户社保的要求、豪宅税标准的提高、首付比例的提高等，可以说既考虑了深圳楼市的实际水平，也考虑到了楼市的实际需要。

3、短期内对稳定房价有作用，尤其是一些热点片区和热点楼盘、投资买房的人群有针对性监管，可以对深圳楼市起到降温作用。

中原地产首席分析师 张大伟：房价或将有一轮明显的下调，跌幅5%以上

深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，这也将有力的打击部分炒房客户。

整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上，深圳有望开始进入调整周期。

大胡子说房 李俊怀：接下来是深圳刚需买房的好时机

1.相当于往火热的深圳楼市倒了一盘大冷水，西部一些涨幅较高的板块，价格一定会回落，对750万以上的住宅也会有明显影响。

2.接下来，是深圳刚需买房的好时机，刚需们不用担心每天心惊胆颤，房价上涨，业主反价之类的……可以好好睡觉，好好选房了！

3、深圳此次调控力度很大， 但是要让楼市平稳健康，这是短期策略，长期看，因为深圳的土地紧缺，房屋供需矛盾，扩容可能才是解决长远发展之策！

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：单压需求不是长久办法 土地供应是根本

单压需求不是长久办法，这次的八条，条条都是压需求。投机的需求要讲究分寸地压，而刚需、改善等合理的居住需求本来不应该打压，还应该扶持，这就潜伏下隐患了，这办法肯定不是长久之计；

必须从根上解决供应问题。旧改腾地不实际，这些年来，旧改有多难多慢，一旦立项及建成，都是房源少、高价位。

诸葛找房副总裁 苑承建：短期影响明显 但效力会衰减会较快

短期会有明显需求抑制，成交量预计会有连续3-6个月的明显下降，但效力衰减较快。

对落户年限及社保缴纳限制、对离异家庭购房套数限制，均会在短期内抑制一部分市场需求，但考虑到深圳本身长期就是严重的供不应求，这一调整对市场的影响短期明显，但效力会衰减比较快。

深圳中原董事总经理 郑叔伦：降温楼市交易 压抑投资氛围

纵观这次的政策，首先是需求的管理，进一步提高购买住宅的门槛，立即可以把市场上有效需求降低，相信可以达到为市场降温的效果。

另外，贷款条件差別性的调整，遵从房住不炒的精神，主要是针对已经拥有房产的客户条件提高，尽量避免误伤首套客户，二套普通住宅首付7成，豪宅8成，置换型物业销售压力大，相信也可以压抑投资氛围。

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