央媒发声，两专家摊牌，“降价潮”或开启？刚需今年买房合适吗？

在过了近4个月的“苦日子”之后，房地产市场貌似又“挺过来”了，而且大有“重启火热”之势。

说实话，当前的楼市怎么看怎么觉得像梦回5年前：土地市场一片火热，仅4月份，全国300个城市共推出土地2611宗，环比增加44%，同比增加7%；央行也在降准、降息“放水”，一月份以来，央行不断地通过降息、降准、逆回购等等实现资金宽松，累计释放流动性高达2万亿；购房需求被压制有集中释放的可能，各地高性价比盘已经在遭哄抢，购房大军涌入楼市；开发商打折促销卖房的欲望强烈，恒大、融创、万科等房企降价幅度让人眼馋；各大热点城市成交量也在迅速恢复，部分城市甚至已基本和往年同期水平相当。

基于此，有很多专家觉得房价可能又“按不住了”，高喊着让大家赶紧买房。网红经济学家马光远说，“一线城市铁定上涨”；社科院专家直言预测，2020年是“楼市大年”，房价总体至少会涨6%；北师大董教授也大声疾呼，“只有房地产才能救中国”。我们的城市化率只有不到60%，这么看房价其实并不高。言外之意，我们终究逃不过房地产的“真香定律”，房价依然有再次上涨的基础。

一众专家不约而同地为房价上涨找出各种“借口”，房价还涨得动吗？楼市5年前的一幕能否复制？个人认为不太可能。因为今天的房地产市场和5年前相比已经大不相同：

首先，国家调控的意志依然坚决

一季度房地产遭遇“重创”，百强房企销售额下滑逾3成，直接导致107家中小房企倒闭破产，外加高额到期债务和融资困境，很多房企都叫苦不迭。但即便是这种恶劣的环境，国家依然没有放松调控。

中原地产数据显示，2020年1至4月，我国各地合计房地产调控政策达238次，较2019年同期的164次，同比上涨45%。其中，4月全国房地产调控政策继续多发，单月房地产调控次数多达67次。一句话，楼市调控，仍然如火如荼。

更值得一提的是，几天前的央行货币政策报告上，喊了近两年的“因城施策”4字调控定义被“拿下”了。专家分析称，这是中央在逐渐收回地方的“松绑权限”，意味着接下来各地楼市的调控中央会统筹决策，下半年各大城市“因城松绑”的可能彻底没有了。

此外，3、4月份真正出台具有实际意义的城市政策均被“收回”，如驻马店、海宁、广州、青岛等6个城市出台的诸如降低首付比例、松绑限购等政策，说明国家对于楼市的大局稳定还是非常重视的。即使房地产已经到了非常困难时期，但国家依然没有给地方多少调整的权限，这意味着房地产政策方面不可能再重启5年前的一幕。

其次，楼市的根变了，国家正“源头上”解决问题

土地市场就是楼市的根。地价推动房价，房价推动预期，预期再反哺土地市场本身。这是一个天衣无缝的闭环，这也是过去二三十年房地产长盛不衰的秘密。

但今天我不得不说，楼市的根变了：土地市场正在发生根本性变化——深圳、上海以及香港都在行动。深圳：官方明确表示，未来要深化土地改革，加大住房供给。2020年居住土地供应较去年增加了一倍多，而且公共住房和商品住房用地的供应量也将较去年大幅增长；上海：将“集体经营性建设用地”的出让、出租纳入了上海土地入市交易范围内。同样意味着土地供应会大幅增加；香港：拟学习澳门横琴模式，由国家直接拨地，兴建公屋、医院、学校等公共设施。

更重磅的是，5月9日，中国建设银行与广州、杭州等6个城市共同签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》，将为这些城市提供政策性贷款不少于1900亿元。主要用做筹集约80万套（间）政策性租赁住房，解决上百万名新市民的安居问题。

为什么说楼市的根变了，过去土地作为最重要的生产要素，作为牵连房价的主要因素，国家在供地表现上很不令人满意，尤其是一线城市，居住供地严重不足，所以导致新房供应严重不足，直接推高了房价。但今年之后，国家显然已经意识到了必须从根本上做出改变，于是我们看到，一方面在各大城市试点供地新模式，另一方面也在大力推动政策性以及租赁型住房市场的发展。

相比于过往各种抑制需求、打击遏制投机炒作等政策，这才是在源头上解决问题。

再者，市场基本面已经发生逆转：不缺房+需求释放殆尽，如何支撑房价继续涨？

过去十年，房价为什么能涨多跌少？一方面是房子严重不足，稀缺的就是珍贵的；另一方面，大量农村人口向城市转移，庞大的购房需求支撑。

再看今天，这两大支撑房价上涨的基本面也发生颠覆性改变。房子不仅够住，而且严重过剩——4月24日，《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》公布，楼市最权威、最重要的数据公开：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，户均拥有住房1.5套，两个数据都是全世界第一！要知道，美国住房拥有率才仅63.7%，而且发达国家的成熟市场，房户比才1：1。

需求高速释放后，更是开始疲软。四大一线城市从17-19年横盘微跌，怎么做到的，政策阻击了需求是一方面，更主要的原因是需求已经在前几年集中释放了。相比于一线城市，三四线城市这方面的问题更严重，统计数据显示，全国超过80%的三四线城市，库存需求比高达2.3：1，西北、东北三四线城市这一数值竟高达3.5：1。什么意思？总体而言，开发商建3.5套房子对应才只有一个需求。

其实不看统计数据，就看看三四线当地人的拥有房屋数量，就能知道答案，再不济的家庭也至少拥有2-3套房子，让他们继续买房，根本不现实。所以开发商高管才透露，当前阶段各大地产商都在拼尽全力想从三四线城市脱开身，即便是恒大、碧桂园这种主打三四线城市的开发商，这几年在一二线城市拿地的比例也在上升。

对于2020年的调控以及房价走势央媒也发声回应了。5月13日新华网转发央媒法制日报的文章援引楼建波的言论，“一个国家，一个社会，不能靠投机发展起来。比如说，买一套房子比开公司赚的钱还多，这肯定是不健康的。因此，各级政府调控房地产市场必须坚持‘房住不炒’。”文章还重点提到，有效控制房价，稳定市场，“限”字类的政策要出，但也要研究制定根本性的措施，更应该考虑供求关系，加大市场供给。

从发声回应来看，对于调控楼市，央媒还是倾向于国家继续重拳出击，尤其要做到从根源上彻底解决高房价问题。倘若2020年调控真的按照央媒提到的建议实施，我们可以肯定地说，房价想继续涨，这次难了。

对于很多人最关心的，2020年房价还涨得动吗？“降价潮”是否会开启，两大经济学专家也摊牌了。经济学专家李迅雷日前表示，即使有些城市房价还在微涨，但已经掩盖不了楼市进入下行通道的事实，预期不足，管控严厉，购买力下降等我们不能视而不见。对于未来的房价走势，他用四个字就说透了：箱体震荡。说白了就是，在一定的范围内自由上下调节，供应短缺、需求充足、资金充裕，房价仍然还有上涨的空间；供应过剩，需求严重不足的区域，房价回调也合情合理。不仅如此，他还直言，这类区域开发商卖房压力会逐渐加大，“降价潮”大概率会到来。

同样摊牌的还有人大副校长、经济学专家刘元春。今年3月份在一场活动上，他就直言，“未来要高度重视房地产市场的不确定性，防止房价快速回落。”从刘的发言来看，他不仅认为未来房价会跌，更预见性地觉得楼市还存在“快速下跌”的可能。很显然，在刘元春看来，“降价潮”的发生亦是大概率事件。

国家调控楼市的意志依然坚决，楼市的根也在发生变化，而且我们也彻底告别了房屋短缺、需求过盛的阶段，更主要的是经济学专家也摊牌认为“降价潮发生是大概率”事件。基于以上诸多利好，那么对于刚需来说，今年买房到底合不合适呢？

对此我们想说的是，当前阶段一二线的刚需，确实迎来了好的入场时机，供应在加大，开发商在降价促销，购房需求也未集中释放，而且房贷利率也有下降趋势，这些对于刚需而言都是优势。对于三四线城市的刚需，如果需求不强烈，可以观望一阵。 

但我还要说的是，作为刚需现阶段更需要克服的是外界的杂音干扰，楼市确实有梦回5年前的特征，但是时过境迁，基本面都已大变，房价不可能复制5年前的疯狂，买房也要转变心态了，不应该被裹挟进场，而应该按需行动。

有人说当前阶段调控在把关大局，楼市会逐渐趋于稳定，买房应该像买菜的心态一样：按需挑拣，择优而入，不被别人的看法左右。

对于这种说法我很认同。于刚需而言，稳定的市场就意味着买方市场，这个时候完全是你在主导市场。说句心里话，这个时候买房其实非常考验智商，不想入坑，最好的方式就是对媒体的火热报道和开发商的“提价”销售，买房人应该选择性忽视，不被市场杂音干扰，从自身需求出发，才能买到适合自己的房子。对于买房人我还想提醒一句话，买房如果一味看重价格，非常容易做错决定。

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