“降价潮”如约而至：7成房企已“投降”，降幅达16%！该出手吗？

进入5月，铺天盖地都是关于“楼市战火又逐渐烧起来了”的消息。苏州900套房源，引得买房人连夜排队；上海400套房源，被2284组家庭“拼抢”；成都4万人摇号抢房，火爆场面不输2016年。还有南京、合肥、宁波、北京、杭州等地亦有不同程度的火爆。

第三方机构统计的数据也显示，5月主要城市成交量环比涨了4成有余。带看量、探盘量、经纪人景气指数等更是全面拉升。

时隔四个月楼市再出现激烈“抢房潮”，亿万期待“房价下跌”的购房者自然无法再淡定“观望”。尤其是那些原本就有购房打算的家庭，面对楼市突然“重启火热”，更会浮想联翩，焦虑不安。很多人疑惑：楼市真的要迎来“绝地反击”吗？房价真的能在“死撑”四个月之后，再次迎来反弹吗？我们2月份时预测的“5月份时房企迎来降价潮”真的泡汤了吗？ 

还是那句话，当前楼市最考验买房人的智力。如果只看媒体表面的报道，只信中介朋友圈里转发的成交火爆截图，只盯着开发商“收回优惠全面提价”的新闻无法释怀，那么恭喜你，你可能又要看不清真相了。

楼市基本面没有逆转，房价短期也不可能出现反弹，这层窗户纸我已经捅了很多次了。

首先，楼市“重启火热”言之尚早。4月份的环比数据确实很亮眼，那是因为3月份的数据太差了。3月份全国各地都刚刚开始复工复产，很多人连正常的工作生活都没回归，哪有心思买房。尤其是三四线城市，房地产恢复的情况更是一言难尽。很多售楼处虽然正常营业了，但是买房人却“消失”了。所以，拿4月份的数据和3月份相比，即使增幅翻倍，意义都不大，不能说明楼市“重启火热”了。 

事实上根据贝壳、易居、房天下等平台的成交、带看等数据看，4月份各大热点城市的回暖指数，仅有往年同期的5成不到。

其次，国家调控意志和政策基本面没有逆转，尤其是国家对金融调控的“从严从紧”态度，决定了今年楼市很难出现“火爆行情”。

这点其实不难理解，我一直强调，金融是支撑楼市的第一支柱。过去二十年，楼市火爆的年份，都离不开货币政策的宽松支持，资金能流向房地产，开发商、炒房投资客、购房者才有买房的资本，楼市才能有成交量才能有活力。金融政策趋紧，开发商快被断奶了，投资客没有杠杠可用，购买力大大降低，楼市靠谁来支撑？

今年情况则更加特殊，一场风波降临，百业荒废，数十万中小企业更是危在旦夕，数千万人面临失业，无资金来源，生活都快无法维持了。保民生，稳就业，帮助中小企业渡过难关，才是重中之重。而房地产历来对资金的吸附能力都非常强，因此金融政策更不能有丝毫放松懈怠。这一点，从国家三令五申强调“坚持房住不炒”，反复重申“金融调控不松”，亦可见一斑。

再者，两个信息显示，当前阶段开发商其实活得并不滋润。

第一个信息：克而瑞数据显示，1-4月份，28家房企销售额平均同比下降10.56%，其中21家企业同比增速为负。仅有25%的房企前4月销售额增速为正，这是过去十年不曾出现的。销售额下降，直白点说其实就是开发商房子不好卖了，而房子不好卖，直接关系到回款。没有回款或者回款大幅下滑，严重者可导致开发商资金链断裂，有破产风险； 

第二个信息：真实情况是，开发商“降价潮”其实早早已经如约而至了。根据克而瑞日前公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》数据显示，top20企业前4月新房销售价格，和去年同期比较发现，7成房企其实都已经“投降”了，他们都在降价卖房。其中降价幅度最大的就是恒大，计算得出前四个月恒大销售均价下滑高达16%。也正是因为恒大率先采取“打折促销”的方式卖房，才赢得了销售面积和销售额的分别大涨19%和45%。

有人可能会说，这只是top20房企的情况，剩余几万家房企的情况怎么不说。说出这种话的完全不懂中国房地产，连头部房企的生存压力都这么大，其它几万个中小房企的生存状况可以想见有多难。要知道，头部房企基本都是央企国企，其融资、拿地的优势本来就有，这都是中小房企无法媲美的。真要把数万中小房企前4个月的卖房情况统计在册，我相信情况会差得超出我们所有人的想象。

第四，楼市到底火不火，国家其实有定论——4月22日党媒经济参考报发表文章直言不讳道：当前阶段楼市“虚火”报道想象频出，楼市炒作亦有复发之势。但从权威机构发布的成交等数据来看，“报复性买房”的说法不符合实际，“房价反弹”更是无中生有。

据我所掌握的消息，今年有很多人在等房价“大跌”，甚至有人心怀楼市“崩塌”的信念。对此我想说一下我的真实看法，今年乃至未来的2-3年，房价都必将继续保持平稳，购房人担心的“大起”不可能出现，刚需迫切期盼的“大落”更不现实。因为国家已经明确说了，不允许。

有人可能要反驳说了，过去这些年房价大涨可以，为什么“大跌”就不行？连党媒都报道了，2020年新房市场将迎来供大于求局面，而且也一直有报道说，中国目前的所有住房已经足够34亿人居住了。从经济学角度分析，房价早就该降了。

房子早就供大于求，房价为何能一直“死撑”不降？大佬曹德旺直言不讳说出了真相

对于房地产，曹德旺这个“外行”没少发表评论。有很多人不赞成曹的观点，也有人觉得曹德旺是一语中的。

对于房价“死撑”不降，个人觉得曹德旺18年接受记者采访时，分析得还是非常精准的：中国确实不缺房了，尤其是三四线城市，空置率最高能达到30%，理论上说房价确实不应该再涨了，但是房价为何能一直“死撑”不降，有两方面原因：其一，房产占国民家庭总资产比例太高，买过房的人都希望通过“保护房价”来保卫家庭资产，所以二手房市场的挂牌价格很难下跌；其二，中国绝大多数城市都对房地产有严重依赖，半数以上的城市土地出让金和房产交易税费能占到地方财政收入的半壁江山，部分城市占比甚至高达80%。让地方调控降房价，无异于搬起石头砸自己的脚。 

总结起来其实就一句话，当房价下降的时候，那些已经买房且背负巨额债务的家庭是“最受伤”的，那些高度依赖房地产的城市是“最受伤”的，这样的“真相”让人很意外，也确实让人很难理解。

平心而论，曹德旺对房价的评价确实击中了要害。但房价到底能不能降也要因势而定，过去二三十年中国经济依赖于房地产，房价确实不能降。但今天情况完全不同，一方面，国家强调“经济要走高质量发展路线”，房地产就不能太冒尖了；另一方面，地方也要转型，过去财政收入靠卖地，虽然也能维持发展，但这毕竟不是长久之计，只有稳定的税收和产业发展强大造血能力，才是一座城市长久发展之计，房地产确实也到了该退场的时候了。

面对“外热内冷”的楼市，面对7成开发商“降价”卖房，面对国家调控楼市不松，当下到底该不该出手买房？

我想强调两点：一、刚需该买就买，即便知道房价会步入缓慢的下行通道，我依然强烈建议有需求的人，立刻抓紧买上买房。听上去很矛盾，其实不然。因为站在刚需的角度，买房是用来自住，买房没有早晚之分，只有条件充不充分之说。而且，我亲眼见证了，无数刚需越等越买不起； 

二、投资炒作楼市停歇吧。房子是用来住的，投机炒作楼市必然扰乱正常的市场秩序，还会推高房价，严重挤压刚需的利益。而且种种信号显示，未来想要靠房子赚钱，可能越来越难了。人口、金融、经济等基本面决定了未来房价很难再复制过去年涨幅30%甚至更高的疯狂。更重要的是，未来投资楼市充满不确定性，任何一个税收等政策都可能让炒房客一夜返贫。

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