楼市风向已变，一数据创十年新低！专家：开发商“降价潮”将至

如果没有买房的压力，绝大多数年轻人会活得很潇洒，很自由。 

这话相信每个人自食其力的年轻人都会百分百认可。作为新生代的年轻人，每个人其实最担心最放心不下的就是买房成家问题。现在的生活成本虽然也比较高，但是真正抱怨“吃不起饭”的凤毛麟角，但抱怨“买不起房”的倒是比比皆是。一二线城市随便一套房子，也要不吃不喝工作近百年才能买得起，即便是名不见经传的三四线城市，现在买一套房子，没有三代人“六个钱包”支持，仅凭年轻人一己之力，想买房攒够首付估计也已经年近不惑了。

有一句经典的话说得无比正确，“高房价是天然的避孕套”——没房的年轻人，现在确实是不敢谈恋爱，更不敢结婚要孩子。

房价高企不下，一套房子可能会吃掉一个人大半辈子的积蓄，而对于绝大多数刚需来说，可能一生也仅仅只有一次买房机会。所以，对于刚需而言，买房时机的把握就显得尤为重要。

对于当下的楼市行情，不管是专家分析还是新闻报道，都呈现出巨大分歧：说涨的不少，说跌的也不少；有人咬定今年是刚需“上车年”，理由是房地产是主业，永不凋零；有人则坚定不移认为，今年不买房才睡得香，买了房的就不得不面对房价下跌，房产贬值的事实，因为多地都在上演“降价潮”，很多房企、投资炒房客都坐不住了……

说实话，对于刚需而言，当前楼市五花八门的各种信息满天飞，尤其是这种巨大的分歧，只会让买房人越来越糊涂，越来越不敢出手买房。即使有需求的人也会被搞得神经兮兮，尤其是没有任何购房经历的刚需，站在买房的十字路口，真的会踌躇不定，不知道该买还是该观望。

2020年，到底是不是最佳买房窗口期，不买房到底是“睡得香”还是“睡不着”呢？今天我们就来客观理性地谈一谈，顺便参照一下专家大佬的观点。

首先，从调控端（国家意志）来看，今年房价难出现大的起伏，部分城市房价会稳得一批，所以买不买房变化都不会太大。

有人可能会说，自16年底开始至今，房住不炒的调控已经历时3年加大半年了，房价也没见下跌，可见调控又是无聊的“走过场”。其实不然，但凡这么说的，是真的不了解当前的楼市，或者说只是局限于对部分地区的楼市有所了解。总体而言，过去三年的调控算是非常成功的，一方面很多一二线大城市，房价过快上涨的问题，彻底得到有效控制了；另一方面，房住不炒已经深入人心，这几年楼市投机炒作的现象基本没有了；更重要的是，各个买房阶层对楼市、对房价的预期已经彻底扭转了，过去是盲目看涨，现在是理性看淡，纵使很多人依然对房地产还抱有一丝丝遐想，但终究付诸行动者寥寥无几。

言归正传，从目前各方面释放的信号来看，2020年绝大多数城市调控端都不会出现明显的“松绑”。此结论的得出有两点支撑：第一，今年这种百年难得一遇的奇差开局，按照以往的经验，楼市早就第一个华丽登场来解燃眉之急了，但从过去的2、3月份看，调控“松绑”也仅限停留于表面，如纾困房企资金、人才新政、降低落户门槛等，而真正对整个楼市有拉升作用的，诸如取消限购、降低首付、货币政策刺激等手段，一个也没出现。虽然驻马店、海宁、广州、济南、宝鸡、青岛等6城曾经有过这方面的想法，但最终都“被下架”了；

第二，国家调控意志很强烈，态度很坚决。从过去三个月代表国家的媒体、部门的一次又一次的表态，可以看得出来——“坚持房住不炒”、重申“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”、“坚决不走地产拉动经济老路”、“保持金融政策连续性、稳定性和一致性”、“严防死守资金过度流向楼市”、“纾困企业不是给楼市松绑”……这些表态绝不止于简单的重复，看看各大热点城市新政出台的犹豫性和保留性，可见一斑。

其次，金融端来看，房价上涨空间狭窄。

金融（货币政策）才是一个行业的命脉，不仅仅是房地产，任何一个行业都如此。拿房地产起飞的2016年来说，其实就是货币政策尤为宽松的一年，国家不仅鼓励民众购房，银行贷款首付可以低到只需2成，而且银行贷款利率甚至可以最低打7折，更刺激的是，各种“套路贷”都可以明目张胆摆在台面上，开发商为了卖房购房一分钱没有也可以“首付贷”。 

再看看当下，别说利率打折优惠，现在不符合购房贷款资格，想贷款银行都不敢发放。利率上浮30%，甚至是40%都是很常见的，二手房半年到一年不放款更是各大城市的常态，炒房投资客以前赖以生存的各种“拆贷”行为，也早就消失得无影无踪了。更重要的是，过去这几年，即便是央行有降息、降准，也会提前把房地产排除在外，根本目的就是不准资金再大举流向楼市。从金融端的严防死守来看，楼市资金面是严重不足的，没有资金的大力支撑，房价想上涨，动力严重不足，空间十分狭窄。

再者，从房企角度分析，三面受敌，今年涨价卖房是虚，降价卖房是实。

曹德旺说过，“黑天鹅”对房地产的冲击是最严重的。因为，一季度是房企卖房回款的旺季，现在市场上买房人明显少于卖房人，买卖双方的位置已经互换了，市场已经发生逆转了。再者，开发商回不了款，资金周转更是雪上加霜。 

开发商真的难吗？一个创十年新低的数据见分晓：据中指院统计，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米，为近十年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。成交面积创近十年新低，其实换算到成交额也是如此。换句话说就是，开发商第一季度基本没什么进账，大房企有手段，有融资，有资金储备，应对起来尚有空间，但是中小房企就没那么幸运了，留给他们的路只有一条——一季度破产倒闭的房企已经多达150+了，这个数字还在大幅上涨。有专家断言，偿债高峰期6月份，这个数字上升得会更快。

我在之前的多篇文中都分析过，当前开发商是三面受敌：房子滞销、融资不畅、待还债务高，这三座大山压在每一个开发商身上都是要命的是，不管你是恒大，还是万科，还是融创，都要谨慎对待。

近期多篇报道说，很多开发商都在“提价卖房”，在我看来，这不过是自欺欺人，一方面购房者更加理性了，观望者已经高达8成了，开发商哪里的底气涨价呢？另一方面，开发商已经是“山穷水尽”了，还在这里玩过时的套路，有用吗？一句话，今年对于众多开发商而言，涨价卖房都是虚的，降价卖房才是实际的。事实上，已经有多家房企在走降价打折的路子了——第一财经报道，前十大房企中3月平均销售均价有8家较去年均价有所下滑，这8家降价幅度在3%-13%不等。 

值得一提的是，多位重量级专家已经预测，5-7月份开发商各大规模的“降价潮”会如约而至，而且彼时很可能出现房企间的“价格战”。理由有二：其一，7月份是今年开发商的第一波还债高峰，提前降价回款很有必要；其二，6、7、8月份是传统的地产销售淡季，而且6月份还是房企年中考核关键节点，降价促销大多发生在这个时候。

除此之外，一个更重要的信号对房价涨跌也有直接体现：多个专家已经“改口”看衰，其中最具代表的要数去年这个时候还在说“全国90%大中城市的房价不高”的独立经济学家马光远，到了今年他就改口说“中国房地产到现在，房价快速上涨、炒房周期基本结束”。也算是地产圈打脸最快的专家。

2020年，不买房“睡得香”还是“睡不着”？地产大佬释放重要信号

地产大佬冯仑一语说破了：房地产已经告别了跟风买房躺赚的时代。在他看来，2020年钱如果是捡的就可以买房，如果是自己赚的最好还是留着现金，以备不时之需。

这句话其实给我们传递的信号很明确：2020年即使不买房，也可以睡得香，因为房地产已经进入稳定阶段了，2020年的房价只会横盘微调。其实很多城市已经有下跌趋势了。房价更不可能像2016年那样一年涨30%。对于投资而言，不涨或者微涨都是亏的，因为要覆盖掉至少7.5%的资金成本和税费、交易费等。

不管是从一个创十年新低的数据，还是国家意志，亦或是开发商当前的艰难处境来看，楼市风向都已经变了，更是彻底告别了“大涨”的可能。而更多的城市其实过去这一轮上涨更是已经严重透支了自身动力，在可预见的3-5年内，我们无论是从人口流动，还是产业发展，亦或是金融政策支撑，都看不到房价“疯涨”的影子。

相反，对于很多三四线城市来说，楼市的调整才刚刚开始，尤其是那些毫无基本面支撑的欠发达三四线城市，房价2-3年内摔回原地都有可能。对于这些城市的刚需而言，今年不买房也可以“睡得香”，因为今年绝对不是最佳买房时机，现在进场只会“高位接盘”。

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