两大新政后，三四线楼市“降价潮”已至？房价能否重回5年前？

几天前，金融专家大快人心说道，未来房价可能会跌到“以刚需口袋里的钱定价的地步”。

此言多少有些夸大，但同时又道出了一些实情：房价的合理定价，本来就应该与绝大多数人的工资挂钩。房地产作为民生产业，房价却是以奢侈品的价格高居，成为极少数人投资攫取财富的工具，这显然和它的定位不符。房子在任何一个国家都兼具居住和投资属性，这无可厚非，但凡事都有个度，尤其是房子的投资属性绝不能凌驾于居住属性之上。

事实上，反观现如今很多城市的房价，早已非普通人所能承受：一线城市自不必多说，不管是外地还是本地刚需，想凭借工资买房，简直是白日说梦，随随便便一套房子都要四五百万，很多人不吃不喝也要工作四五十年才能攒够首付；即便是三四线城市，也让很多人开心不起来——四五年前4000-5000/平的房价遍地皆是，经历了一轮“棚改”拉动，现在居然连贫困县房价都迈进“万元门槛”了。

不过，不得不承认楼市还是存在一些怪象：越来越多的人“叫嚣抱怨”房价太高，但是大家几乎都没有停下买房的步伐——众所周知，2019年是楼市调控大年，也是开发商的小年，但是最终房地产销售额还是创纪录地突破了16万亿，这可都是大家拿着真金白银买房换来的结果。即使是今年楼市遭遇重击的背景下，一二线城市的表现，更让人感觉不到“房地产投资踩刹车”的意思，相反有钱人还是在拼命冲进场囤房，闭眼豪赌房价未来依然上涨的，不乏其人。

我们不止一次分析过，国人不管大环境如何，依然对买房投资抱有极高的幻想，归根结底是三重因素作祟：其一，受无房羞耻感、有房才有家等传统思想影响，更何况房子绑定了户口、教育、医疗等社会资源，一直都被看作是每个家庭不可或缺的资产；其二，房产无可匹敌的“造富”能力。尤其是过去十年，房价一路飙涨，买房早已和“狂赚”划上等号；其三，“只有房地产才能救中国经济”、“房地产是支柱产业”等观点的输出，强化了国人对房地产投资的信心。尤其是有钱人，投资买房起来，更是有恃无恐。

不过，有一件事还是要据实而言的，那就是从去年开始，大家买房投资的逻辑发生了微妙变化——2015-2017年，全民投资炒房疯狂时代，不管是一二线还是三四线城市，大家都是“闭眼疯买”。尤其是很多跟风投资客，在三四线城市广撒网、多囤房的现象屡见不鲜。更有甚者卖掉一二线城市的房产，回到三四线城市疯狂下注。但是从2018年，房住不炒调控进入白热化阶段后，国人也逐渐清醒了，也开始意识到资产配置的严重问题，都在抓紧处理三四城市的房产。尤其是从去年开始，三四线城市就屡屡爆出，有多套房者正加速撤离降价甩卖的新闻。

不仅如此，一众专家在对待三四线城市的发展潜力的态度上更是一边倒地“不看好”。经济学家马光远说，三四线城市危险信号加剧，需求骤减、库存高压，房价下跌大局已定。他直言建议，投资房地产一定要远离三四线城市，否则一定会把凭运气赚的钱，凭本事赔光。地产大佬冯仑也提到，未来城市间的房价分化会加剧，一二线城市仍然有上涨压力，但是绝大多数三四线城市，会回归居住属性，不具备任何投资价值；房产专家刘晓博也发言警告，三四线城市房产严重过剩，人口流失、产业单一、资源匮乏，已失去投资价值。

仅仅两年时间，三四线城市的投资者，以及广大专家们的态度为什么会出现如此巨大的反差？归根结底是两大新政的落地：

第一，棚改退场，三四线大势已去。

2019年7月份，国家就已经明确，未来棚改会紧急踩刹车，各大城市应该根据新房库存、开发商土储等因素，适当调节棚改的节奏，更要调整棚改的方式，不再直接发放现金。今年国家再次明确，2020年是棚改收官之年。而且国家也已经全面推进旧改。

一句话，过去5年，棚改主导的三四线城市的房地产热潮，会取得显著降温。尤其是靠棚改拉动房价“补涨”过多的城市，影响会更大——棚改退场意味着大量的资金已经不会流入三四线城市的楼市，三四线城市的工资水平比较低，想依靠三四线城市的工资水平是无法撑起楼市的。

第二，国家文件要求：大城市全面放开落户。自此，一二线城市对三四线城市人口的虹吸作用更进一步。

去年4月8日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求超大、特大、人口300万-500万城市、人口接近300万城市全面放开落户；今年6月中旬，国家再提大城市放开、放宽城市落户限制。

两年时间，国家两次下发文件，落实大城市放开放宽落户，到底有何深意？对三四线城市又有何深远影响？答案很明确：国家这一系列举措主要就是为了方便农村人口向城市的落户转移。

说白了，未来城市发展的核心逻辑是集中发展大城市，而各个能级的大城市不同程度放开放宽落户，会直接导致低能级城市的人口外流加剧。尤其是资源、产业、技术等具有突出优势的一二线城市对三四线城市的人口虹吸会更加强劲。再直白点说，这一政策的落实，其实就是对三四线城市楼市的利空——人口流失，意味着人才流失，意味着购房需求的流失，更意味着购买力的流失。缺乏购买力的楼市，房地产市场必然应声而下，已再无半点当年的盛况。

三四线城市人口为何会被一二线城市虹吸？归根结底是因为其产业和经济等环境的薄弱，无法对原始人口及外来人口产生很大的黏性，又加上一二线城市抢人计划的开展，三四线城市人口的流出可能会越来越快。

事实上，国家两大新政后，三四线城市房价“降价潮”已经到来了，尤其是过去两年涨幅严重超纲的三四线城市，房价更是率先“撑不住”了——有的小城市房价已经上万了，对比当地的GDP水平和人口数量来看简直是非常不合理。比如四线城市安阳、六安、南充、驻马店等地，火热区域房价已高达1.5万，但是居民收入普遍只有3000元/月，这就是典型的低收入拉动高房价。

据房价大数据平台统计数据显示，从2019年下半年开始至今，超过7成的三四线城市房价都在“阴跌”。另据业内人透露，过去两年，开发商特价房、工抵房、内部房形式变相降价销售的套路一直没停，镇江、陵水等地更出现了少数资金链告急的开发商直降30%卖房的情况。

房产媒体樱桃房子、米宅等更爆料，从去年四季度开始，其实绝大多数三四线城市的投资客都在加速撤离，尤其是前两年高价入场的投资炒房客，早就意识到了自己是“高位接盘”，现在都在急着套现。广州增城有人总价150万的房子，直降47万出售；丽江有房主，表示在八折的基础上还可以再优惠10万，额外赠送车位；燕郊的即将断供者诚意表示，只要替自己还房贷即可，房子随时可以过户……

三四线房价率先“撑不住”，“降价潮”已至，其实早就写好了结局。早些时候就有专家告诫，房住不炒调控主基调保持不变的背景下，未来3-5年房价“拐点”会全面性到来，楼市两极分化会越来越严重的——除少数一二线城市的房产在未来还具有一定的保值增值功能，大部分二线以下城市的房产都存在一定的风险。尤其是诸多欠发达的三四线城市，房价虚高严重，且受人口、资金、产业、资源等拖累，未来大幅回调并非空穴来风。

两大新政后，未来三四线城市房价会普遍下跌30%吗？房价能否重回5年前？

首先，地产大佬潘石屹说了实话。三四线城市开发过度，这是普遍情况，这决定了这些城市大多不具备投资的价值。尤其是人口外流现象严重，产业过度单一的城市，未来随着城市发展格局的稳固，这些城市会逐渐回归给人住的结局。但是对于普通购房者来说，也不要期待房价能够短时间大跌，一下子跌去30%，跌回5年前，这些幻想都不切实际。

原因有两点：一方面，国家调控楼市的根本目的是为了稳楼市，稳房价、稳地价、稳预期。所以，房价是不能大起大落的，这都跟主基调有冲突；另一方面，房价跌幅超过30%，我们这些开发商可能都不存在了。整个房地产链条上的产业，也无法运行了。而且房价一夜跌回5年前，很可能会导致整个经济体系的崩塌，开发商大量破产，银行大量产生坏账也破产，地方系统也会资不抵债跟着破产，无数产业跟着倒霉，无数人会失业下岗，可能到最后连吃饭问题都无法保障。

其次，从统计局公布的数据来看，99%的三四线城市都是严重依赖房地产经济，这也就决定了这些城市虽然房价虚高，房地产存在泡沫，但是短期不可能彻底解决。即房价不可能短时期大跌30%，跌回5年前更是天方夜谭。原因很简单，房地产现阶段依然是这些城市经济的压舱石。

事实上，即使过去这两年，很多人在降价抛售，但是三四线城市房价还是没有出现大幅度变化，根本原因就是，这些城市的二手房没有市场，依然是新房在主导。很多人虽然低价挂牌了房源，但是最终都是有价无市，无人接盘，没能成交——新房太多，影响了二手房的交易；最主要的是，本地人只认新房，鲜有人去接盘二手房。所以，二手房降价出售，只具有参考意义。

正如楼盘网主编所言，三四线城市二手房打7折出售，都没迎来购房潮，其实已经不是价格问题了——简单的房价下跌并不能刺激购房者购房，一方面，二手房价格影响不了大局；另一方面，大家都看到了三四线城市楼市的本质：不值得购买，买后房价下跌，转眼吃亏的情况发生的概率很大，谁也不愿意傻傻充当接盘侠的角色。

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