国家连发两道“铁令”,房价能否重回5年前?

大多数国人对买房有很深的“执念”，归根结底是两方面原因：一则，害怕房价继续上涨。毕竟过去二十多年，全国房价上涨了近5倍，尤其是四大一线城市，房价更是涨了20倍不止，太多的人经历了“全款变首付，首付变车库”的扎心事实；二则，房子关联甚广，虽然解决居住问题途径很多，租房、申请保障房、购买共有产权住房等都可以，但由于我们特殊的住房与社会资源绑定关系，房子和教育、户口、医疗、养老等密切相关，很多城市更是有房才能享受到城市的红利，所以买房就变得更加迫切。

过去二三十年，房价上涨，确实富裕了一部分人，更有甚者凭借投资炒作房地产轻松实现了资产暴增，甚至是财富自由。但不可否认的是，房价上涨，更多人的生活不仅没有改善，反而更加艰难了——一二线城市太多人，成为了身价百万、千万的“新穷人”，他们坐拥百万甚者千万的“纸面财富”，但是每天却过着挤地铁、吃糠咽菜、不敢消费、不敢休息的“拉磨驴子”式的生活——驴子穷其一生都在围绕碾盘转，而人大半辈子都在围绕房子转。

有专家说，房地产是国民经济发展的支柱产业，堪称是“千年老大”，国家经济发展离不开房地产，因此，房价不可能下跌。尤其是未来10年，中国仍然有2亿农民要进城，这会创造出非比寻常的购房需求和购买力，“房价再翻一番”不是危言耸听。所以奉劝那些还没买房的人，应该趁房价处于较低水平，早点买房上车。

对此，我们其实已经告诫过很多遍了，中国盛产专家，但是我们绝大多数时候是很难听到专家说真话的。究其根本，是专家和商家之间有着利益输送关系。不敢说全部，但至少90%的专家，基本上都是商家的“提线木偶”了。

对于未来的房地产走势，其实马云的判断一直挺准的。虽然他3年前所说的“8年后，全国最便宜的就是房子”这个预言尚待论证，但是他对于房地产的另一个预言却已经兑现了：楼市正“高位解体”——据红星新闻报道，2018年底的某经济论坛上，马云直言，未来5-8年楼市会高位解体。理由是，一方面国人都不缺房了，年轻人10-20年后，可能要继承3-5套房子，他们压根不用再买房了——需求减少，购买力缺失，楼市会加速从高位跌落；另一方面，国家对于楼市的管控，以及人口、经济和金融等基本面的改变，决定了未来楼市会加速回调，尤其是很多三四线及其更低级别城市，根基本来就不稳，叠加人口快速流失，房地产走下坡路是大势所趋。

当前楼市“高位解体”有三个显著的特征：第一，开发商降价卖房的比例大大增加，尤其是今年一季度，据机构统计，百强房企中，有近7成通过“打折促销”的方式在卖房，其中恒大就是凭借3月份的“直降25%卖房”才站稳了上半年房企销售榜第二名的宝座。事实上，开发商降价卖房早就不是稀奇事，据业内专家透露，其实从各大房企的年度销售价格对比来看，不难发现过去2年，至少有一半的开发商都在“变相降价”；

第二，国人的投资炒房热情第一次有了实质性逆转——机构调查统计数据显示，今年上半年有8成购房者改变了购房计划，其中4成明确要延迟或取消购房计划，这是过去十年未曾出现过的。而且，今年4月以来，各大热点城市均出现了二手房“抛房潮”，尤其是重庆、杭州、武汉、合肥等城市，二手房挂牌量激增200%以上。有一个数据更尴尬：房价大数据平台显示，今年6月份，卖房景气指数大涨20%，而居民的购房景气指数暴跌30%。一句话：市场上的卖房人已经比买房人还多。楼市彻底进入“买方”说了算的时代；

第三，楼市“高位下冲”的趋势很明显。一方面，央行报告显示，城镇居民住房拥有率高达96%，二套房占比高达40%，且人均住房面积即将突破50平，一句话房子不再是刚需；另一方面，综合各方面数据，我们的房屋总量足够30亿人居住，而且官方机构首次披露，新房市场2020年首次供大于求，也就是说房价下跌的条件以及成立；再者，国家调控楼市的态度依然坚决，从当前的处境来看，未来5-10年楼市都可能会保持“强调控”状态，这决定了未来楼市大概率会继续“高位下冲”。尤其是房子“烂大街”，房子库存够卖三四年以上的三四线城市，楼市高位解体的速度会充满现象。

不过，二季度以来，经济复苏势头强劲，我们看到又有专家说“是房地产立了大功”。更有甚者鼓吹“没有房地产救不了中国经济”，建言“全面放开限购等政策”。原因是：一方面，经济复苏才是至关重要的，其它一切都可以牺牲，纵然是房价再次上涨；另一方面，房价上涨本身就是好事，不仅有助于居民提升财富，更有利于化解通胀压力。

事实真的如很多专家所言吗？国家连发两道“铁令”，释放了完全不一样的信号：1、从2019年下半年开始，央行降息降准均有意把实体经济和楼市隔离开，尤其是LPR新政的推出，更坐实了“楼市和实体经济分家”的传闻。趋势很明显：未来国家会合理引导资金服务实体经济，楼市这个池子里的水，未来只会少不会多，而且很难再出现过去的疯狂猛灌了；

2、为提高债券市场的质量和效率，多个层面释放出重要信号：未来融资市场或将迎来大变，这直接影响开发商的融资渠道和融资难度。尤其是债券的“三道红线”和银保监主席郭树清提到的“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”，基本坐实了房地产融资市场的大变局。

两大“铁令”下，房价跌定了？直接倒逼开发商降价销售，房价会出现短暂下跌。

国家两道“铁令”下，未来楼市将出现何种变局？首先，这两道“铁令”都关系着金融市场，而金融又是房地产的最大支撑，未来金融继续收紧是板上钉钉。毫无疑问，这会直接影响开发商、投资客、炒房客等，获得高杠杆的可能，准确地说，未来他们加杠杆的空间缩小了；

其次，没买房的恭喜了。金融收紧，尤其是开发商的融资紧缩，将直接倒逼开发商通过降价甩卖的方式加速回款。对开发商是头疼的大事，但是对于购房人而言却是天大的好事，降价卖房，就意味着购房成本会大减，刚需买房捡便宜的机会来了。据开发商高管透露，未来3个月，各大城市的促销力度都会加大，尤其是三四线城市去化缓慢的项目，开发商降价卖房的诚意会很足，保守估计一套100万的房子，会便宜10万以上；

再者，实际上过去两年，楼市中的非理性购房已经大幅减少了。需知在两道“铁令”下，这种局面会更有所好转。尤其是调控政令保持不松的城市，未来5年投资客加速离场都是大趋势，毕竟买房已经不好赚了——90%的房子无投资价值可言，钱存在银行都比买房强。

两大“铁令”下，全国房价都跌势明显，那是否意味着未来房价能重回5年前？直接说结论：绝对不可能。

作为刚需，我们理解大家想“抄底”买房的心情，尤其是很多连三成首付都凑不齐的普通打工族，内心无比迫切地希望房价能重回5年前。毕竟那时候的房价相比于现在，低太多了。而且以现在的工资收入水平，在5年前，绝大多数人分分钟钟都能买得起房。

但，我们还是要回归现实，过去的终究过去了——房价涨上去了，就很难下跌，这话难听，但基本是事实，尤其是人口增量明显、产业发达、经济繁荣的城市，房价中长期还是有上涨的压力。即便是很多“三无”三四线城市，我们也不能期盼房价“大跌回5年前”，因为国家定调房价是“稳”，房价虚高的城市，房价逐渐理性回调，这没问题，但是短期大幅上涨下跌都是绝不允许的。

来源：楼市新谈

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