国家连发两道“铁令”,房价能否重回5年前?

大多数国人对买房有很深的“执念”,归根结底是两方面原因:一则,害怕房价继续上涨。毕竟过去二十多年,全国房价上涨了近5倍,尤其是四大一线城市,房价更是涨了20倍不止,太多的人经历了“全款变首付,首付变车库”的扎心事实;二则,房子关联甚广,虽然解决居住问题途径很多,租房、申请保障房、购买共有产权住房等都可以,但由于我们特殊的住房与社会资源绑定关系,房子和教育、户口、医疗、养老等密切相关,很多城市更是有房才能享受到城市的红利,所以买房就变得更加迫切。

过去二三十年,房价上涨,确实富裕了一部分人,更有甚者凭借投资炒作房地产轻松实现了资产暴增,甚至是财富自由。但不可否认的是,房价上涨,更多人的生活不仅没有改善,反而更加艰难了——一二线城市太多人,成为了身价百万、千万的“新穷人”,他们坐拥百万甚者千万的“纸面财富”,但是每天却过着挤地铁、吃糠咽菜、不敢消费、不敢休息的“拉磨驴子”式的生活——驴子穷其一生都在围绕碾盘转,而人大半辈子都在围绕房子转。

有专家说,房地产是国民经济发展的支柱产业,堪称是“千年老大”,国家经济发展离不开房地产,因此,房价不可能下跌。尤其是未来10年,中国仍然有2亿农民要进城,这会创造出非比寻常的购房需求和购买力,“房价再翻一番”不是危言耸听。所以奉劝那些还没买房的人,应该趁房价处于较低水平,早点买房上车。

对此,我们其实已经告诫过很多遍了,中国盛产专家,但是我们绝大多数时候是很难听到专家说真话的。究其根本,是专家和商家之间有着利益输送关系。不敢说全部,但至少90%的专家,基本上都是商家的“提线木偶”了。

对于未来的房地产走势,其实马云的判断一直挺准的。虽然他3年前所说的“8年后,全国最便宜的就是房子”这个预言尚待论证,但是他对于房地产的另一个预言却已经兑现了:楼市正“高位解体”——据红星新闻报道,2018年底的某经济论坛上,马云直言,未来5-8年楼市会高位解体。理由是,一方面国人都不缺房了,年轻人10-20年后,可能要继承3-5套房子,他们压根不用再买房了——需求减少,购买力缺失,楼市会加速从高位跌落;另一方面,国家对于楼市的管控,以及人口、经济和金融等基本面的改变,决定了未来楼市会加速回调,尤其是很多三四线及其更低级别城市,根基本来就不稳,叠加人口快速流失,房地产走下坡路是大势所趋。

当前楼市“高位解体”有三个显著的特征:第一,开发商降价卖房的比例大大增加,尤其是今年一季度,据机构统计,百强房企中,有近7成通过“打折促销”的方式在卖房,其中恒大就是凭借3月份的“直降25%卖房”才站稳了上半年房企销售榜第二名的宝座。事实上,开发商降价卖房早就不是稀奇事,据业内专家透露,其实从各大房企的年度销售价格对比来看,不难发现过去2年,至少有一半的开发商都在“变相降价”;

第二,国人的投资炒房热情第一次有了实质性逆转——机构调查统计数据显示,今年上半年有8成购房者改变了购房计划,其中4成明确要延迟或取消购房计划,这是过去十年未曾出现过的。而且,今年4月以来,各大热点城市均出现了二手房“抛房潮”,尤其是重庆、杭州、武汉、合肥等城市,二手房挂牌量激增200%以上。有一个数据更尴尬:房价大数据平台显示,今年6月份,卖房景气指数大涨20%,而居民的购房景气指数暴跌30%。一句话:市场上的卖房人已经比买房人还多。楼市彻底进入“买方”说了算的时代;

第三,楼市“高位下冲”的趋势很明显。一方面,央行报告显示,城镇居民住房拥有率高达96%,二套房占比高达40%,且人均住房面积即将突破50平,一句话房子不再是刚需;另一方面,综合各方面数据,我们的房屋总量足够30亿人居住,而且官方机构首次披露,新房市场2020年首次供大于求,也就是说房价下跌的条件以及成立;再者,国家调控楼市的态度依然坚决,从当前的处境来看,未来5-10年楼市都可能会保持“强调控”状态,这决定了未来楼市大概率会继续“高位下冲”。尤其是房子“烂大街”,房子库存够卖三四年以上的三四线城市,楼市高位解体的速度会充满现象。

不过,二季度以来,经济复苏势头强劲,我们看到又有专家说“是房地产立了大功”。更有甚者鼓吹“没有房地产救不了中国经济”,建言“全面放开限购等政策”。原因是:一方面,经济复苏才是至关重要的,其它一切都可以牺牲,纵然是房价再次上涨;另一方面,房价上涨本身就是好事,不仅有助于居民提升财富,更有利于化解通胀压力。

事实真的如很多专家所言吗?国家连发两道“铁令”,释放了完全不一样的信号:1、从2019年下半年开始,央行降息降准均有意把实体经济和楼市隔离开,尤其是LPR新政的推出,更坐实了“楼市和实体经济分家”的传闻。趋势很明显:未来国家会合理引导资金服务实体经济,楼市这个池子里的水,未来只会少不会多,而且很难再出现过去的疯狂猛灌了;

2、为提高债券市场的质量和效率,多个层面释放出重要信号:未来融资市场或将迎来大变,这直接影响开发商的融资渠道和融资难度。尤其是债券的“三道红线”和银保监主席郭树清提到的“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”,基本坐实了房地产融资市场的大变局。

两大“铁令”下,房价跌定了?直接倒逼开发商降价销售,房价会出现短暂下跌。

国家两道“铁令”下,未来楼市将出现何种变局?首先,这两道“铁令”都关系着金融市场,而金融又是房地产的最大支撑,未来金融继续收紧是板上钉钉。毫无疑问,这会直接影响开发商、投资客、炒房客等,获得高杠杆的可能,准确地说,未来他们加杠杆的空间缩小了;

其次,没买房的恭喜了。金融收紧,尤其是开发商的融资紧缩,将直接倒逼开发商通过降价甩卖的方式加速回款。对开发商是头疼的大事,但是对于购房人而言却是天大的好事,降价卖房,就意味着购房成本会大减,刚需买房捡便宜的机会来了。据开发商高管透露,未来3个月,各大城市的促销力度都会加大,尤其是三四线城市去化缓慢的项目,开发商降价卖房的诚意会很足,保守估计一套100万的房子,会便宜10万以上;

再者,实际上过去两年,楼市中的非理性购房已经大幅减少了。需知在两道“铁令”下,这种局面会更有所好转。尤其是调控政令保持不松的城市,未来5年投资客加速离场都是大趋势,毕竟买房已经不好赚了——90%的房子无投资价值可言,钱存在银行都比买房强。

两大“铁令”下,全国房价都跌势明显,那是否意味着未来房价能重回5年前?直接说结论:绝对不可能。

作为刚需,我们理解大家想“抄底”买房的心情,尤其是很多连三成首付都凑不齐的普通打工族,内心无比迫切地希望房价能重回5年前。毕竟那时候的房价相比于现在,低太多了。而且以现在的工资收入水平,在5年前,绝大多数人分分钟钟都能买得起房。

但,我们还是要回归现实,过去的终究过去了——房价涨上去了,就很难下跌,这话难听,但基本是事实,尤其是人口增量明显、产业发达、经济繁荣的城市,房价中长期还是有上涨的压力。即便是很多“三无”三四线城市,我们也不能期盼房价“大跌回5年前”,因为国家定调房价是“稳”,房价虚高的城市,房价逐渐理性回调,这没问题,但是短期大幅上涨下跌都是绝不允许的。

来源:楼市新谈

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