三四线城市房价托不住,透支程度有点悬

这几个月的楼市，日子可不算好过。房屋销售面积大幅下降，成交套数也相应减少，2月份有部分城市的成交数据直接清零。前几天武汉出台楼市新政，力度之小让人震惊，武汉将所有目光都聚集在开发商身上，没有任何刺激消费的措施。武汉出台的救市政策总共有六条，其中房地产行业的开工复工、加强安全管理以及优化审批服务都是常规操作。此次的重点主要集中在房企身上，包括尽快给到开发商预售许可证、督促楼盘开工以及关注楼盘资金去向。在非武汉籍购房者方面，主要针对在疫情期间出现未按时缴纳社保、个税的可以补缴。跟其他地方出台的楼市新政相比，武汉的“救市”可以说是中规中矩。从购房者本身来看，由于受到疫情影响，群体观望情绪较为浓重，且关于房贷断供的担忧也在与日俱增。而融360在3月26日发布的数据显示，2020年3月全国首套房贷款平均利率为5.45%，环比下降5个基点。房屋成交量在下降，房贷也在下降，未来的楼市会怎么走？

01三四线城市兜不住了三四线城市的楼市一直是道独特风景，一方面是过高的个人拥房率，一方面是让人看不明白的房价。在人口外流严重的三四线城市，楼市却在过去两年里表现得异常火热。有人把三四线城市的房价上扬归结到炒房客的身上，这其实不全对，本地人对于改善住宅的需求也在影响着三四线城市的房价。先前的棚改政策使得大量资金涌入到三四线城市，也进一步带动了当地的购买力。以2019年的网红城市鹤岗为例，“5万块钱买套房”的噱头让不少漂泊青年都动了心，鹤岗的二手房市场在那段时间疯狂上扬，每天都有人打电话向当地中介咨询。站在舞台中央的鹤岗受到万众瞩目，于是低价房的神秘面纱也就此揭开——当地人手里都有好几套房，市中心的房价并不便宜，那些低价房都是地段偏僻的回迁房。于是大众的热情褪去，纷纷作鸟兽散，只留下接盘侠在原地欲哭无泪。三四线城市的房产不保值，这已经是业内通识，最近更是曝出三四线城市房价已经开始下跌的消息，甚至有传言说有些城市的房价已经回到了2015年的行情。站长经过查证发现，其实降价的只是一两个楼盘，并非整个区域。当然，个别楼盘的降价也从侧面反映了三四线楼市的糟糕现状。前段时间，河南驻马店、广西钦州、江西抚州、河南鹤壁、江苏南通、陕西宝鸡、广东佛山等多个三四线城市都相继出台了楼市新政，其中绝大多数都是围绕着“楼市松绑”展开的，里面甚至有些新政因为力度过大而被相关部门紧急暂停。一次次的政策试水，一次次的“一日游”式撤回，其实反映的道理显而易见——三四线城市的楼市确实已经需要去“救”了。易居房产研究院今天发布的《2019年全国50城房价收入比报告》显示，13个三四线城市的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市基本面和人口吸引力均不如后两者。这也说明，部分三四线城市的房价透支程度已经超过了二线城市。即使没有疫情的影响，三四线城市的房价怕也快托不住了。更何况现在受到疫情影响，部分企业复工难，很多人的工资在这两个月里都出现了不同程度的下降，与之相对的却是CPI指数的上涨。在2020年1月、2月，CPI的同比涨幅“破五”，分别达到了5.4%、5.2%，说明物价在持续上涨。在这种情况下，购房者对于楼市的态度，自然是观望情绪占据上风。

02断供比房价下跌更可怕昨天传出了上海部分银行下调首套房贷首付比例至3成的消息，此前这个数据多是3.5成。与之相对的是，北京把首付比例调升至4成。而在几天前，北京16家银行宣布，“即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍”。目前，北京首套房仍旧执行基准利率上浮10%的政策，还有个别银行的首套房贷款利率上浮15%或以上；上海地区股份制银行的首套房贷利率上浮10%或以上，部分银行可打95折；而深圳地区有部分银行将原本的“首套房贷利率上浮15%”，下调到了“上浮10%”。可以说，各地在楼市松紧政策上都有不同的考量。在已经召开两会的29省市中，仅有4省市未提到房地产行业，而其余25省市对于楼市未来的发展皆有不同程度的提及，房住不炒与因城施策同在，有七成左右的地方政府表示房地产政策有松动空间。另外，业内人士也普遍认为楼市会在未来放松调控，逐步解绑。

楼市究竟会不会解绑，目前不得而知，我们先放在一边。现在更多的人担心的是疫情的影响持续下去，收入下跌，会导致断供。关于断供的担忧在2月份就开始冒头，有网友表示自己疫情期间没了收入，已经向银行申请了房贷延期。

2月17日，经济学家、英国《金融时报》中文财经版主编徐瑾表示：“最近这几年内，中国家庭债务比例发生乐巨大变化。根据国际清算银行数据，2014年中国家庭债务比例只有35.7%，而到了2019年上半年，已经到了54.6%。”数据显示，中国家庭有近6成的债务集中在房贷上。3月17日，银监会披露了最新贷款数据，显示2月末的银行业金融类机构关注类贷款余额为5.8万亿元，关注贷款率环比上升0.17个百分点。这主要是受到新冠肺炎的疫情因素影响，部分地区个人住房抵押贷款和信用卡贷款等未按时还款计入关注类贷款所致。居民杠杆率是行业内绕不开的话题，这也就不难理解为什么河南驻马店的楼市政策出现“一日游”的情况。上层的意思很明确，想救楼市可以，但不能病急乱投医。此外，还有一个原因，就是高层希望大家不要太把目光放在楼市上。你看这段时间的新基建，央行降准让利给中小微企业，基本上都在扶持实体产业，对房地产行业都是“从轻处置”，那些招人注意的“救市政策”大多都一日游，这其实也是个信号。所以武汉的“救市政策”中规中矩，也就并不令人意外了。现在绝大多数省市的调控目的都是稳房价，上涨或者下跌都不是目的，疫情过后经济需要重新振作，而房地产行业带动的经济动能已经不够充足。就像前面说的，三四线房价已经透支，短期内大涨的空间也很小，基本没有例外，哪怕是在东南沿海城市。而另一方面，房价下跌可能会导致断供潮的出现。一部分原因是房价暴跌会引发炒房客杠杆危机；另一部分原因则是经济下行、行业不景气带来的失业潮，毕竟房价也算是经济的晴雨表。从国际经验来看，房价下跌40%就可能导致断供潮，到时候法拍房大量上线，不仅房企吃不消，地方更吃不消。从这个角度来看，房价下跌这个口子是不可能轻易撕开的。

03结语购房者情绪冷淡，房企也纷纷开始自救。知名主播薇娅最近就开始直播带房了。她在3月26日晚上开了直播，卖的楼盘是位于杭州的复地·壹中心，有62㎡和110㎡两种户型选择，都是现房。薇娅之前也跟其他开发商谈过直播卖房的事，她曾在直播间表示：“直播间里交一两百块钱，可以去看房，如果要买就可以抵一部分房款，肯定比开发商和代理的价格都便宜。”市场其实对直播卖房这件事还是持保留态度的，毕竟房子关系到的金额太大，很少有人会冲动消费。但业界有人将主播带房视为破冰的信号，毕竟这也算给行业引入了新的模式，而且主播们似乎还能给出一个“更优惠”的价位，很是吸人目光。给房地产行业注入活力是当前各大房企的当务之急。因为当前大多数房企都面临着债务到期的压力，偿债高峰集中在4月、7月、8月、9月。数据显示，2020年3月至12月，房企信用债到期偿还量合计为3960.9亿元。按照如今的态势来看，市场信心难以在短时间恢复，而地方也会为了控制杠杆率而不敢轻举妄动，卖不出去房子的房企自然是处境艰难。人民法院公告网显示，3个月内房企破产数量高达上百家。所以地方最近推出的楼市新政，也成为当下房地产行业的风向标。3月27日，成都房地产市场服务中心发布紧急通知，称禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷、不摇号，以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇，切实规范发布行为，净化市场环境，保障我市房地产市场平稳健康发展。导向很明显，要加强对房地产市场的管理，避免出现房价大跌或者大涨的情况。楼市寒冬到来，不少地方都出台了鼓励政策，三四线城市更是先行一步。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英解释，“（当前）政策主要在供应端略有所放松，但对需求端的放松仍较为谨慎或并未在需求端有所放松。”站长在此也只能感慨一句，疫情之下，购房者难，房企难，地方更难。

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