打响楼市降价第一枪!房地产拐点将至?

11月19日，黑龙江省委“党网”东北网发布新闻，明确哈尔滨将发布《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》（后简称“十四条”），支持房地产和建筑企业积极应对疫情给企业生产经营带来的困难。

消息一出，行业内外为之一振。“十四条”新政鼓励房企降价让利，有人将其被解读为“打响楼市降价第一枪”。扩大公积金贷款人群范围、扩大商住公寓交易和使用权益等内容，也被视为松绑楼市的表现。

在“房住不炒”大背景下，为什么哈尔滨要“松绑”楼市？目的是什么？政策一经发布，可能会产生什么结果？能否将哈尔滨新政视为楼市拐点将至的信号？

01 为什么是哈尔滨？

“房住不炒”前不久刚被写入《十四五规划建议》，文件颁布前后，多地密集发布楼市新政，继续收紧房地产调控的口子。在这样的大背景下，哈尔滨“反其道而行之”，“松绑”楼市，十分罕见。

究其原因，要从哈尔滨的房价、成交量、库存三方面分析。

根据国家统计局最新的数据，2020年10月，哈尔滨新房销售价格指数环比上涨0.1%，同比上涨2.8%，同比涨幅在统计局发布的70城中排名第47位；同期，哈尔滨二手房销售价格指数环比下跌0.4%，同比上涨0.4%，环比涨幅在统计局发布的70城中排名第62位。

根据国家统计局的数据，从今年6月开始，哈尔滨二手房价格已经连续下跌了5个月。与新房相比，二手房价格更能体现哈尔滨的房价趋势。

安居客的二手房数据也表明，从今年6月开始，哈尔滨的二手房价格整体处于阴跌状态。11月，哈尔滨二手房均价为9990元/平方米，在动辄上万的二三线城市中，省会城市哈尔滨堪称“价格洼地”。

2019.12-2020.11 哈尔滨二手房价格走势图 资料来源：安居客

但哈尔滨楼市的成交量却不尽如人意。根据易居的数据，今年10月，哈尔滨新房成交6534套，成交面积62.9万平方米。同期新房供应量达12365套，供应面积125.9万平方米，明显供过于求。

不止10月，从下图可以看出，哈尔滨的楼市供求一直处于失衡状态，从去年开始，哈尔滨政府放量土地供应，市场供大于求的状况持续至今。上半年，尤其是第一季度受疫情影响，哈尔滨楼市成交量十分惨淡，去化速度缓慢。

数据来源：易居企业集团哈尔滨房地产市场10月监测报告

克而瑞的数据显示，到10月底，哈尔滨的库存去化周期达23.1个月，新房存销比在克尔瑞重点监测的一百个城市中排名第6，仅低于景德镇、日照、包头、北海和漳州。

存销比前10位、后10位城市 数据来源：克而瑞等

加快去库存节奏，成为当前哈尔滨楼市的重中之重。

02 政策重点：松绑公积金贷款

哈尔滨楼市的“十四条”新政，正是在这样的城市大背景下推出的，其最根本的目的是释放居民的购房需求，加快楼市去化。

在“十四条”中，最广为人知的是政府鼓励开发商打折降价：

“即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众……政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。”“积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。”

政府“支持并鼓励”、“积极引导和鼓励”开发商打折降价，而不是“要求”开发商打折降价，没有强制性。这条政策还限定了时间，是现在到年底。年底本来就是房企冲击全年销售业绩的最后期限，搞促销降价也是常态化的活动。“金九银十”房企已经抢收了一部分，剩下的一个多月能降价多少，更多要看企业需求，而非政府态度。

但政府鼓励降价，为开发商降价免除了政策障碍。毕竟之前恩施等地发文，禁止房价下跌，开发商的降价行为束手束脚，难以施展。

“十四条”新政截图 资料来源：东北网

但哈尔滨政府支持和鼓励开发商打折降价只是手段，最终目的是为了吸引消费者入市购房。

为释放购房需求，哈尔滨政府在鼓励开发商打折降价外，运用最多的方法是鼓励公积金贷款。

在“十四条”新政中，涉及到住房贷款，尤其公积金贷款的新政有6条，包括公积金贷款项目签约网上审批随交随批，异地公积金贷款互认，公积金借款人和共同还款人可按月提取公积金，符合条件的女性公积金可贷款年龄延长至60岁，灵活就业人员连续存缴6个月公积金借款贷款等等。

通过放松公积金贷款，降低房贷成本，鼓励住房消费，这才是具备有效性和执行力。放松“限贷”政策，理论上可以起到一定刺激购房的效果。

要注意的是，哈尔滨这次的“十四条”新政，表面上划定了很多执行时间，比如商品房预售资金监管2021年底再做调整，疫情防控期间建设单位可以缓交基础设施配套费，明年9月底前取得预售证的项目可进行签约，到今年12月31日前，鼓励房企打折促销等等。

但实际上，涉及到贷款的六条政策，全都没有限定时间，也就是说，如果顺利，在下次新政出台前，哈尔滨都将放松公积金贷款，这才是这次“十四条”新政的重中之重。

03 可能的效果和后果

正如上文分析，哈尔滨“十四条”新政最博人眼球的是鼓励房企打折降价，但“鼓励”的执行力度会大打折扣。如果没有政府调控，楼市定价就是一种市场行为，政府对打折促销的房企进行考核、表彰、嘉奖，这些做法对房企的吸引力都将存疑。

今年剩下的40天，有政策背书，哈尔滨开发商有降价的可能，但更多也是出于销售回款，加快项目去化的考虑，利益大过天。

除了成本和利益之外，降价可能会引发维权也会让开发商有所顾虑。最近青岛即墨禹州朗廷府单价降了5000元左右，引发了大规模维权，业主怒砸售楼处，要求退房的大有人在。类似的新闻并不少见。

所以政府鼓励房企打折降价的落地效果存在较大的不确定性。但“限贷”放松，异地公积金互认，将会直接降低购房成本。

很多人可能不知道，哈尔滨是不限购的，外地人可以直接买房。所以哈尔滨新政落地，不仅会刺激在外地工作的哈尔滨人在哈尔滨买房，而且会刺激所有人在哈尔滨买房。这样的做法，无疑有刺激炒房，增加楼市泡沫的可能性。

但“投资不过山海关”。2015年到2019年，哈尔滨户籍人口整体处于净流出状态，五年间，户籍人口减少10.1万人。2017年到2019年，常住人口减少了16.6万人。作为省会城市，哈尔滨的吸引力明显不如大部分同级城市。加之城市活力不够，缺乏新型产业支撑，政策落地，对哈尔滨楼市的拉动作用有多大，还要时间的检验。

2015-2019 哈尔滨人口情况变化表 资料来源：哈尔滨国民经济和社会发展统计公报

“限贷”是楼市调控最重要的手段之一，“限贷”放松无疑是大事情，但由于哈尔滨房地产行业、人口情况和行业环境等的特殊性，其放松楼市的经验大概率不会在其他城市推广开来。在绝大部分地方，房地产调控还延续着“冒头就打”的思路。

上半年，一些城市借着疫情的影响，松绑房地产调控。比如驻马店调整公积金贷款政策，首付降低至20%；宝鸡指出，银行要积极争取降低首套房首付比例，公积金贷款额度从40万提高到50万；济南明确，在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束等等。

这些政策都被飞快撤回，沦为“政策一日游”。或许因为前车之鉴，哈尔滨在操作上沉重了很多，并未直接出台政策文件，而是借助东北网这一“喉舌”，向社会发声，先探探口风。

有趣的是，在刊登“十四条”新政新闻的前一周，东北网先后发布了其他两篇文章，分别是《有两套及以上住房不能用公积金贷款》、《杜绝房产交易过程中资金挪用风险》。虽然发布时间在前，但这两篇文章所涉内容，更像是为即将到来的新政打补丁。

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