明年房子将迎来“贬值潮”？专家：新禁令下，开发商或不得不降价

2020年的楼市真的堪称“跌宕起伏”，一季度因为众所周知的原因，十万之众开发商关闭售楼处，暂停营业，房子严重“滞销”，可谓是遭遇“重创”。公开资料显示，一季度百强房企的销售额同比下滑高达21%，这直接导致上半年90%的房企没有完成既定的半半年度销售目标。

不过，4-9月份，很多房企便开始奋起直追，尤其是以恒大为首的地产商，直接祭出“大降价”杀招，叠加5、6月份购房需求集中释放，楼市又再度火热起来。到了7、8月份，深圳、杭州、成都等地，甚至再次上演了罕见的“万人抢房”热潮，尤其是深圳，楼市“打新”现象屡见不鲜，总价2000多万的豪宅，竟出现平均六七十人抢一套房子的盛况。结果是一二线城市楼市迅速升温，尤其是深圳、东莞的二手房平均涨幅一度超过12%，局部地区房价涨幅直逼50%。 

在“房住不炒”调控仍然是主基调的背景下，有些城市逆势上涨，这必然会招致调控的加码。后来发生的一切，也证实了这一点——从7月份开始，针对热点城市的楼市调控便迅速收紧，除了东莞、深圳、宁波、南京等地常规的提高限售年限，封堵假离婚、假落户、假人才等举措之外。国家还紧急制定出台了“新禁令”：房企融资“三条红线”。有机构分析指出，80%的房企影响都不低。

至此，经历一轮深V反弹的楼市，便又开始进入到“降温通道”了。尤其是从10月份开始，房地产市场上到处充斥着“房价下跌”的论调。多位专家更理性直言，“三条红线”新禁令下，开发商的压力大增，压力倒逼开发商或不得不降价，尤其是负债率高、库存压力大、融资不畅的开发商，采取以价换量的销售模式，已经是唯一的选择。

新禁令下，开发商三大压力剧增，或不得不降价

其一、销售压力加大。这个压力的增加来源于两个方面：1、调控始终保持不动摇，国人的购房预期大降，尤其是过去2年多以来，热点城市密集出手打击投资炒作，更用限购、限贷以及动用金融手段大大削弱房子的金融属性。全国不少热点城市房价下跌，投资炒作楼市“血亏”的案例频频爆出，“房价只涨不跌”神话也就此破灭。开发商的销售普遍增加，尤其是“棚改”陆续退场的三四线城市，开发商去化的速度大大放慢了；2、全国新房从2020年起，步入“供大于求”局面，房地产首次迎来需求严重不足，少数有高性价比的房子确实不愁卖，但是对于绝大多数远郊楼盘来说，销售难度大大增加。

其二、待偿还债务压力加大。2020年，房企总计要偿还的债务总额为1.5万亿，尤其是很多头部房企，比如恒大、万科等，要还的直接债务有500亿之多。这也是为什么他们率先降价促销加快回款的根本原因。事实上，2021房企的待偿还债务和今年相比有过之无不及，平安证券估测，2021年仅百强房企的待偿还债务就高达1.5万亿，明年3、4月份，是第一波开发商偿债高峰期。

其三、融资压力加大。一季度房企融资总额下降了84%。虽然二三季度，很多地区为了给开发商纾困，开了方便之门，但是也仅限于国企央企。事实上，从统计的数据来看，2019年、2020年堪称是中小房企的融资最困难时期，90%的中小房企融资总额下降了30%以上。“三条红线”新禁令，就是针对房企融资的，可以想见，明年房企的融资难度将只增不减。

综上所述，开发商销售压力大、待偿还债务高、融资难度只增不减，明年开发商除了降价加快回款之外，已经无路可走——这完全坐实了专家的观点：新禁令下，开发商或不得不降价卖房，以价换量加速回款：头部房企尚可部分依赖境外、信托等渠道融资，中小房企就没那么幸运了，这些融资渠道统统走不通了——降价销售拉动回款，已经成了他们融资的唯一选择。

明年房子将迎“贬值潮”？

笔者接触到的绝大多数房企，其实一直以来也都在通过特价房、工抵房、内部价等方式降价销售。内行更透露，截止到今年11月中旬，百强房企有超过8成都在不同程度降价促销。比如知名房企恒大、融创、万科等，再比如北方的很多三四线城市的本土开发商，更是明目张胆在降价卖房。不仅如此，哈尔滨更成为今年首个“鼓励房企降价卖房”的城市。

降价卖房就发生在身边，很多人都有直观感受，专家也直言告诫，明年开发商在新禁令的压力下，也不得不降价。结论已经很清楚了：明年房子将迎来“贬值潮”。一方面，新房市场销售压力加大，开发商打折降价，行业间的竞争也会加大，我们认为很可能在今年的12月后半月和明年的三四月份“楼市小阳春”关键节点，开发商“价格战”开打。真若如此，新房“贬值潮”必然到来；另一方面，新房降价销售，其影响势必会传导到二手房，购房者都去抢购更有价格优势的新房，二手房市场如何坚挺？尤其是那些急于卖房的二手房东，也会跟着降价，所以二手房市场也会迎来“贬值潮”。

刚需该不该买房答案明确了 

地产大佬冯仑说，房住不炒大背景下，买房逻辑已经发生变化。起哄买房躺着赚钱的时代已结束。楼市投资黄金时代终结，未来5-10年，房地产将进入刚需主导的买房时代。

我们非常赞同这种观点。尤其是在国家出台“新禁令”限制房地产企业融资的背景下，开发商新房销售价格几乎涨不上去了，这意味着投资买房已经无利可图了。我们此前就算过一笔账，投资买房想盈利，每年必须保证房价涨幅不低于7%，而且随时都要保证房子可以卖掉。现在看来，全国还有几个城市能做到这一点？尤其是有的城市更直接限制“房价年涨幅不得高于6%”的情况下，买房投资已经不再是“稳赚不赔”的买卖了。

以上是对于投资客的分析，对于刚需来说该不该买房，答案其实也很明确了，不过要分城市而言：首先，对于一二线城市的刚需来说，我们认为，开发商未来通过降价销售加速回款，这恰恰是刚需买房的短暂“窗口期”。一则，一二线城市有人口增量、产业、资源等的基本面支撑，房价中长期依然有上涨压力，虽然现阶段房企有“新禁令”约束，有降价销售加速回款的需要，但是不代表未来房价会一直下跌，所以刚需买房自住，还是要趁早打算。特别是真遇到开发商打折促销，这无异于是“捡漏”机会，该出手还是要出手；二则，房地产行业的龙头效应越来越明显，未来大开发商会越做越强，绝大多数中小房企会被淘汰出局，这种情况更加有利于一二线城市楼市的稳定。

其次，对于远离城市群、无区位优势、经济发展缓慢的绝大多数三四线城市，说实话，刚需没房的最好时机未到。一方面，经历过去三四年的“棚改拉动补涨”，很多三四线城市房价严重虚高，现在进场无异于接盘，这是开发商、炒房投资客求之不得的；另一方面，三四线城市的基本面决定了未来房价不可能大幅度上涨，尤其是人口外流严重的城市，房价想不跌都难。对于这些城市，明年起，开发商会有更显著的降价促销动作，尤其是库存压力大、负债高、现金流吃紧的开发商。所以，这些城市的刚需最好的买房时机不是当下，而是明年下半年之后。

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