一大批开发商或迎来破产，为何仍“死撑”不降价？曹德旺一语中的

据鲲鹏财经媒体爆料，援引知情人士消息，李嘉诚的长实集团拟出售位于北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元。如果消息属实，那么过去7年李嘉诚合计抛售的地产业务总货值可能高达2200亿。毫无疑问，李嘉诚又双叒叕抛售地产业务，对当下本就秋意甚浓的楼市来说，信息量巨大。

当很多企业挤破头也要跨界进入房地产这个“暴利”行业的时候，靠“炒楼花”起家的李嘉诚，为什么偏偏选择从房地产“大撤离”？下面的两个重要新闻，或许能给大家一点启示：

第一个：根据人民法院公告网公布信息显示，2020年截至8月14日，全国已有380家房企发布破产公告，平均每天约2家房企被清算。另据中原地产统计数据显示，过去四年，全国有近2200家开发商宣布破产；

第二个：根据国家新的房企融资监管政策（三道红线）排查发现，全国近60%的房企，都至少踩了一条线，也就是说未来有超过一半的开发商的融资、借债等均不同程度受影响。说白了就是，房企间的“洗牌”会加速，未来房地产马太效应会更加明显，强者恒强，弱者被淘汰出局。

清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵近日直言不讳，事实上，地产行业内部的并购正在加速，10年后，恐怕不超过20个大的房地产商，而且90%的地产商都会被淘汰出局。持有相同观点的还有独立经济学家马光远，他也说过，未来地产商仅能剩20%，全国只有20%的城市，20%的楼盘可以买入。

有专业人士分析称，李嘉诚过去7年，一意孤行的不停抛售地产业务，肯定是嗅到了某种风险。另根据他之前“不赚最后一个铜板”的名言理解，李嘉诚极大概率是预测到了房地产的“大变局”即将降临。事实上，在较早的2013年他就说过，内地房地产由于土地价格被推得太高，很多城市已经没有开发的价值了。

李嘉诚7年如一日地不停抛售地产业务，可能有业务转移和投资策略改变等原因。但是不得不承认，日益聚集风险的地产行业，危机早已无处不在，李嘉诚不可能看不到。过去7年累计已套现1700亿，或多或少给我们传递了一个信号：房地产调整，高位回归是大势所趋，未来不管是地产商还是投资客，亦或是普通的买房民众，都要意识到这一点。那些在地产投资上不顾一切的人，更要认清现实，早做打算。

从长实地产的运营状况来看，他们或许没有到破产的那一步，但是向来追求稳健的李嘉诚早别人一步或者多步，开始调整业务，居安思危，这确实符合他的一贯作风。同时也给国内的很多地产商提了一个醒：房地产的日子越来越不好过了，房住不炒调控高压下，融资日趋收紧下，未来绝大多数开发商不得不面临破产的悲惨结局。

对于开发商日益艰难的处境，他们并非不知情，并非感觉不到，众多机构和专家预测，未来将会有一大批开发商迎来破产。而且，事实上今年截止到8月14日全国确实已有380家房企破产，但是很多开发商仍然无动于衷，楼市甚至开始上演一百多年前的“倒牛奶”现象——一百年前，乳制品产量严重过剩，大量牛奶滞销。于是，农场主为了保证利润，把大量过剩的牛奶直接倒进密西西比河；一百年后的今天，中国遍地是房子，开发商又面临各种资金压力，降价卖房回款本来可以保证资金“窟窿”，但为了保证房地产的整体利润，很多开发商更是宁愿破产也“死撑”不降价。谁也不曾料到，一百年前的“倒牛奶”现象，如今正在楼市真实生动地上演。

今年已有380家开发商破产，接下来仍然会有一大批开发商迎来破产

得出这个结论的依据是三点：第一，今年上半年以来，开发商赖以生存的海外发债成本不断攀升——2016年，境外发债平均利率仅为4.35%-4.5%；2018年达到了6.24%；海外2020年，海外融资贷款利率高点更是达到了13.75%。融资成本不断上升，导致的是开发商的债务风险越来越大，尤其是很多中小房企，资金账纯粹是一本“烂账”；

第二，销售压力与日俱增。这受两方面因素影响，其一，“黑天鹅”的重创；其二，调控不断升级加码，购房者的预期大减，投资型购房需求急速下滑，这直接导致了上半年90%的房企没有完成半年度销售目标。而且房企80%的经营现金流来自销售，毫无疑问，销售的遇阻，使得至少6成房企的，资金链进一步承压了；

第三，屋漏偏逢连夜雨，2020-2022年是房企偿债的高峰期。值得一提的是，据统计，2020年4-12月房企债券到期规模约为4000亿元左右，尤其今年下半年房企将面临较大的偿债压力。

过去房企可以靠借新还旧，拆东墙补西墙的方法渡过难关，但是今年“三道红线”的出台，彻底堵住了这条路。即便有资格发新债的房企，最后也是高息还低息，只会把情况搞得更难堪。

综合以上三点，绝大多数开发商的日子其实是越来越难过的，尤其是没背景、没实力、没关系的中小房企，正在一步步滑向深渊——2020年，将会有越来越多的开发商难逃破产的命运。

开发商有资金压力，难道就没有可化解的方式了吗？难道他们就只能坐以待毙吗？当然不是！业内人士直言，对于负债压力过大的企业，完全可以靠减少拿地、“割肉降价”卖房等方式，加速资金回流，降低负债水平，最终实现自救。

那么为何很多开发商宁愿破产，也不愿意遵循专业人士的建议呢？他们为何仍“死撑”不降价？曹德旺一语中的：即便开发商想降价，现实也不允许，有人会出面阻挠。第一个是，开发商采取降价卖房策略，会招致老业主的阻挠。这种事情，在过去十多年屡见不鲜，每年都会上演几百起，很多开发商都被搞得筋疲力尽，他们即使有降价卖房的心，也不敢轻易降价；

第二个是，银行、地方施政主体等不允许。银行不允许开发商降价卖房，很好理解，因为房价下跌，一方面银行的贷款不好发放；另一方面，降价会催生抛售，继而引发更大幅度的降价，房价下跌超过一定幅度，很多人会弃房断供，银行的现有贷款会成为“麻烦”； 地方施政主体不允许开发商降价促销，这更是没什么好解释的，这种事情更是已经发生了很多起了，马鞍山、砀山、芜湖、南京等均有前车之鉴。开发商降价被房产局约谈、被房产协会通报批评、被房地产商会抵制、被银行拉入黑名单……降价卖房在开发商这里其实是吃力不讨好的，降价卖房真的会弄巧成拙。

正如我之前屡屡强调的，开发商不愿意降价卖房其实还另有隐情，破产其实比降价更划算。一则，降价卖房不仅会招致抵制、约谈、阻挠，更会强化“降价”的预期，房子会更不好卖；二则，根据业内人士的精算，其实破产是更好的选择。降价卖房不一定能保证的运营状况会更好，及时清算能把损失降到最低；三则，在降价和破产之间，其实房企还有第三条路可选，那就是被大房企并购，虽然不可能一夜翻身，但至少结局不会太差。这两年行业间的“并购潮”骤增，就是最好的体现。

不过大家还是不要失望，其实经历了过去这么多年的修炼，很多房企都已经掌握了门道，明目张胆的降价不现实，但是偷偷摸摸降价卖房，早已司空见惯——工抵房、特价房、内部房、团购价、买房送车位等，都是可用的变相降价措施。

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