三四线降价30%卖房？李嘉诚早有“暗示”，曹德旺也发声告诫过

华为任正非曾经调侃性说道，“我最应该去搞房地产，不应该搞通信。”因为“搞通信又苦又累又不赚钱”。简单的一句玩笑话，却把房地产的“好赚”、“暴利”等属性诠释得淋漓尽致。

我们举两个现实中的例子，大家更能够有深切体会。第一个是巨无霸房企碧桂园的进击之路：十年前碧桂园的销售业绩不足200亿，但是今天年营收超5500亿。在今天（8月10日）发布的财富500强企业榜单中，碧桂园位居第147位，排名高居全球上榜房企首位；第二个例子是笔者身边的一位朋友，从十年前仅有5万元，到今天凭借投资炒房，已坐拥7套房子，身价超千万。

任正非羡慕的正是这种迅速扩张，赚快钱、高利润的行业发展模式。不然，他也不会说，自己做通信行业是“又苦又累又不赚钱”。

任正非是真的羡慕地产商、炒房投资客的极速扩张、高额利润吗？显然不是，一方面，他其实在赚到第一桶金后，就有机会进入到“暴利”的地产行业，而且据传闻此前也有大地产商相邀合作，但他并没有这么做。正如他自己所言，“还是要为国家，为社会做一些脚踏实地的贡献”，所以他选择了在实体科研领域深耕数十年；另一方面，他对今天房地产的高速发展实际上是持“抨击”态度的。在不炒房地产的任正非看来，高房价危害巨大，除了生产用地成本之外，高房价还增加了企业员工的雇用成本，严重可能会摧毁企业的竞争力。

痛斥房地产不该被高高捧起的还有曹德旺。他曾经一针见血地抨击到，辛辛苦苦经营实体一年，不如炒一套房子挣得多，这样的发展是虚假繁荣，不值得推崇。

不管有良知的企业家如何发声指正房地产发展中存在的问题，但显然楼市短时期很难停下“狂飙”的脚步。我们看到，过去5年，全国房价几乎翻了一番，尤其是重点城市，买房获得的利润更是远远超过实体行业的收益。有钱人对于大城市的优质物业还是无法抗拒的。尤其是叠加中介制造恐慌、跟风买房热度未减、国人缺房投资渠道以及上市公司囤积炒房的合力作用下，即使2016年国家首次喊出“房住不炒”，也依然未能紧急刹住楼市“向上”的脚步。

目前，我国不少城市的房价收入比已经超过了国际“临界点”，这就意味着，现在很多地区的房价和居民收入不在一条线上。尤其是一线城市动辄十万一平的房价，早就让本地刚需只能“望房兴叹”了——能够买得起房的基本上都是全国最拔尖的精英人才。不仅如此，最近这几年随着棚改的刺激和一二线城市强调控压制，购房需求和资金的外溢，很多三四线城市的房价也“飞了起来”。

但我们说过，一二线城市的上涨虽然也有泡沫，几乎都是真实性需求和资金堆起来的，风险并不大。反倒是很多三四线城市短短两三年时间，房价上涨幅度超过100%，有些人口流出、无核心产业、无优质资源的城市，房价也能妥妥“过万”，这更是令人忧心忡忡。

我们不止一次强调过，楼市调控虽然本质上不是“打压房价”，但是当前时期国家也特别注重对刚需的保护，尤其是有些城市自身实力和房价水平不相称的城市，出台相应政策把房价扳回合理水平就显得极其重要。

国家“出手”，三四线楼市上涨动力缺失，开发商降价30%卖房 

前面我们已经提到了，相当于一二线有人口和产业等资源优势支撑，其实绝大多数三四线城市的房价是“远远高于当地居民的实际能承受水平”的。“三无”三四线城市房价之所以能涨到今天这种地步，归根结底是“棚改货币化补偿”政策的刺激拉动。尤其是很多不发达三四线城市的房子，也被当作投资炒作的工具使用，大批买房人和资金涌进来，这对于房地产的发展其实是有弊无益。这就好比让一个骨瘦如柴的老人，让他扛起千斤重担，是会出大事的。

国家对此并非不知情。对于三四线城市的房价虚高，国家今年终于“出手”了——国家明确：2020年是棚改尾年，等于正式宣告了棚改的退场。而取代棚改的就是旧改。对于旧改，今年的指标是：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，可能影响到上亿人。

“棚改拉动三四线城市房价上涨”，其实所有人都心照不宣。如今国家出手主动撤去了支撑三四线楼市的“核心动力”，三四线城市的未来到底会走向何处？

其实仅半年时间，三四线楼市的惨状就已经开始上演了。据多个三四线城市本地媒体人的爆料，这半年以来，很多三四线城市开发商、投资客和购房人的日子都很不好过。尤其是开发商，不仅面临着今年这场风波的冲击，也不得不承担购房客群的锐减，很多销售人员这两年业绩都大不如前，尤其是今年超过一半的销售都离职了。至于房价方面，虽然统计数字上显示，房价很坚挺，但是懂行人都知道，其实降价的号角已经吹响了。今年4月以来，直降30%卖房的项目有1/4，镇江、安阳、阜阳、桂林、丹东等地，远郊开发商大幅度降价卖房的案例不在少数。特价房、工抵房、内部价房源等噱头打得震天响。

三四线楼市沦为今天这般场景并非无前兆，李嘉诚早有“暗示”，曹德旺也发声告诫过

李嘉诚早在多年前就说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。从李嘉诚在国内市场拿地也可以看出来，他是完全不看好三四线城市的——李嘉诚在国内的土地储备96%以上都在一二线城市，即使有些在三四线城市，也是一线城市的卫星城，其投资价值基本都是比肩一二线的。他在2018年底时甚至说过，房子建得太多了，未来5年楼市会“大洗牌”，只有那些有实力的城市的房产才具有保值增值能力。李嘉诚“暗示”的已经很清楚了，绝大多数三四线城市都存在过度开发建设情况，楼市不具备投资价值。只有那些土地稀缺、人口常年正流入的城市核心地段的房产才是王牌资产。

三四线多余房产未来卖不掉、租不出去，曹德旺其实也有发声告诫过。2017年在接受财经记者采访时，曹德旺直言不讳，我早就和身边的人说，楼市的“接盘游戏”很快就会玩不下去，有多余房子的应该抓紧卖掉，因为以后卖不掉、租不出去。他还劝诫自己的妹妹，要抓紧卖掉多余房产。对于大多数三四线城市房价，曹认为，未来很可能会回归到二三十万一套的水平。因为他们就是一堆砖头水泥，根本没有投资价值，只有住人的价值。

新政下，2类房产可能要彻底“过气了” 

第一类，“三无”三四线城市的大户型房产。经济学家马光远说过，三四线城市早就严重过剩，投资是火中取栗。其中无人口、无经济实力、无城市群概念的城市更加不值得买，这些城市的投资时代已经结束。我这里为什么要提“大户型”，因为这类房产可能更能出手，总价更高，更不会有人愿意接盘；

第二类，各类公寓及五花八门的养老、旅游等性质地产。冯仑曾经说过，中国的开发商最擅长的就是营销包装，很多需求并不强烈的地产被开发出来，其实就是为了从人傻钱多的人的口袋里掏钱。他所指的需求不强烈的地产其实就是泛指中国各种公寓和最近几年风靡三四线城市的养老、旅游等概念性地产。这类资产未来为何会“过气”？原因有二：其一，这些本来就是需求不强烈的产品，很多都不是专业开发商建造出来的，他们的诞生就是为了利益，所以注定没有未来；其二，房住不炒，本质上已经打击了国人的投资热情，尤其是这种“四不像”项目，未来更没有市场前景。叠加三四线城市未来会走上下跌通道，这类资产的投资价值缩水会更加严重。我们拭目以待吧。

新政下，未来在三四线城市买房，千万不能再乱买了。否则，买来的可能不是“香饽饽”，更可能是甩不掉的“累赘”。

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