冯仑：起哄买房时代已结束！国家也早有暗示，房价还可能再跌

对于当下的楼市行情，不管是新闻报道还是专家分析都呈现出巨大分歧，有人说涨，有人说跌；有人说现在是“最佳购房窗口期”，也有人说房价已开启“下行通道”，未来“房子不能碰”；有人坚定认为，楼市依然寒风刺骨，处于摇摇欲坠之中，但也有人开始殷勤鼓吹市场已经彻底回暖，多地甚至上演罕见的“抢购潮”……

说实话，对于没有任何买房经历的首套刚需来说，这种分歧真的是让人伤透脑筋，站在买房的十字路口，很多购房小白都不知道该做何选择。尤其是近期杭州、深圳、苏州、北京等地频传“热销”、“秒光”、“抢购”等捷报，继而媒体又爆出开发商都在预告“4月起收回优惠，全面提价”，此举更搅得很多有购房打算但是还没行动的人，坐卧难眠，焦虑不安。

在昨天的文中我们已经说得很明确了，当下楼市是考验智力的时候，尤其是对于凑首付不易的刚需来说，一步走错可能就会跳进“巨坑” 。

首先，不得不承认，楼市确实在逐渐回暖，但是回暖的速度和质量实难与往年同期相提并论。少数几个热点城市因为开发商推出了高性价比的新二手房价格严重倒挂的“限价盘”，有巨大套利空间存在，所以招致“疯抢”，完全是在意料之中的。这一小撮区域的楼市回暖更不能代表整个中国楼市。

其次，需知，在更多的二三四线城市，由于购房预期的严重不足，很多售楼处和中介门店，至今还是门口罗雀，看房、购房的热度仅仅是去年同期的50%都不到。

再者，不仅如此，最近很多二三线楼市还出现一个信息量巨大的信号，或能给准备购房的刚需一点启示：3月份全国二三线城市新增挂牌房源量环比上涨192.2%。

这个数据对于有购房打算的人，是绝对不能轻易忽视的。因为这个数据很好地证明了，当下投资炒房客、多套房者对于后市是极其“不看好的”。为什么这么说？楼市挂牌量大幅增加只有两种可能，其一是市场刚刚走完一波上涨行情，很多人买在低点后迎来房产的巨大升值，挂牌的真实用意是套现，是落袋为安；其二就是遭受了巨大冲击，手上的现金流撑不住了，挂牌一方面是为了套现，更重要的原因是感知到了楼市下行的压力，套现是为了及时止血，以防损失更大。

显然，当下二三线市场二手房源挂牌量大增，不是大牛行情刚刚走完，而是楼市正遭遇“黑天鹅”冲击，房价面临巨大下行压力，很多警觉性很高的投资炒房客感知到了风险。所以才出现了，二手房中介这边刚刚复工，他们就已经迫不及待挂牌出售了。

挂牌激增，对房价显然构成利空，抛售潮会放大恐慌情绪，很多人为了促成交易，打折降价是在所难免的。机构统计数据也证实了这一点——3月房价下跌的城市不减反增：中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示，3月份有121个城市二手房价环比2月份下跌。这一次，号称是“永涨”的四大一线城市无一例外都在下跌，上海跌幅甚至高达5.85%。

对此我其实一点也不感到意外，两周之前其实就有房产专业人士亲自踩盘过上海市场发现，仅3月12日这一天，上海就有超过百套房源在降价出售，其中降价最狠的一套总价400万的房子，直接优惠50万，但因为房龄老、贷款短等原因，该套房子至今仍然没有卖掉。

其实更狠、更猛的降价甩卖，莫过于那些被调控打回原形的城市，比如环京的燕郊。前段时间有地产媒体人爆料，燕郊2-3月份“急卖房”的现象大量出现，多个小区房价更是从2017年3月份时的四万多一平，跌到现在的一万多一平。政策利好出尽（购房3年本地社保）、无支柱产业、进京难等弊端让这座城市的楼市一夜回到解放前，这也让很多17年3月份之后进场的人站在了高岗上，不舍得大幅降价是一方面，更主要的原因是找不到接盘者。

很多在燕郊投资炒房的人，到现在也没搞懂，前几年轰轰烈烈挤爆售楼处的购房者（“接盘”刚需），都跑哪去了？为何一个政策砸下来，连真正的刚需也不见踪影了？

地产大佬9字说透买房新逻辑：起哄买房时代已结束！

楼盘网报道，地产大佬冯仑在谈到投资买房时仅用9字就说透了：起哄买房时代已结束！在他看来，房住不炒调控主基调下，买房的逻辑已经发生巨变，过去国家是鼓励买房，叠加房子又是稀缺品，所以闭着眼睛买房都可以赚钱，很多人本来没有需求，被起哄裹挟进房产投资大潮，但最后也都赚得盆满钵盈。

未来买房“躺赚”的美事不复存在：一方面，不管怎么计算，我们都不缺房了。权威机构估测，连很多一二线城市空置率都超过25%了，而有些三四线城市因为过度开发建设，空置率甚至有可能已经超过30%了。房子并非不够，而是大量空置，造成了资源浪费的同时，也间接推高了房价；

另一方面，未来投资房地产面临巨大的“不确定性”，一则房地产市场是典型的“政策市”，调控何时收手，无人能预测。很多人赌了三年多，但是后来证实还是赌错了，二则国家一直在推房地产长效机制，房东税、房地产税、空置税出台的时间越来越近，未来不仅不能再跟着起哄投资买房，对于持有多套房产的人来说，更应该“减持”一部分劣质资产，适当减少持有成本，才是最明智的表现。

其实国家也早有暗示，未来房价还可能再跌？

房价并非“只涨不跌”，一个影响房价最关键的因素已经改变——我们真正进入住房“供大于求”时期，房价还可能再跌。

关于这一点，其实不久前代表国家态度的官媒人民网房产发表过一篇题为《机构预计2020年全国商品住宅将供大于求》的文章曾有过这样的“暗示”：一方面机构研究结果显示，2020年住宅将供大于求，按照经济学原理，房价下跌势在必行；另一方面，该文章还阐述了人口锐减对房价的利空，从2020年开始，因为人口老龄化和出生率低双重原因，我们也将迎来人口的持续减少，住房的需求当然也会继续减少，同样利空房价。

无独有偶，党媒经济日报去年中也发表过一篇《坚持房住不炒：放弃房价上涨幻想 踏踏实实做实业》的评论文章，一锤定音了“房价上涨不过是自欺欺人”。虽然时间已经过去大半年了，但是今天回过头来看，该文章提到的三点驳斥很多专家惯用的三大“房价上涨论”的观点，无论对于刚需自住买房，还是投资炒房都依然有很强的启示作用：

第一，房地产带动经济增长，是抑制新动能、新产业的增长，是累积结构性矛盾的增长，长期必然不可持续；

第二，进城并不是农民的唯一选择。如果进城成本太高，农民会选择放弃进城。试图利用“刚需说”为高房价辩护，那是逼着农民放弃进城；

第三，随着各项改革的实施推进，未来地方对土地财政的依赖会逐渐削弱。

总体而言，房地产已经过了大开发大建设大涨价的时代了，未来很多城市因为人口、金融、经济、房屋总量等基本面的变化，房价都还可能再跌。过去不管是何种原因早买房的确狠赚了一笔，但是这种“买房发财”的机会，未来越来越渺茫，希望每个人都要认清现实。

虽然不能一概而论未来所有城市的房产彻底失去投资价值，但是类似16、17年的房价年涨幅高达30%的疯狂景象不可能再出现了，即便是很多人口增量、产业发达、资源优势集中的城市，在房住不炒严厉调控下，房价年涨幅也不会太理想，投资买房或仅能实现保值目标，而更多的城市投资买房或许仔细算算还是赔钱的，因为要覆盖掉每年7.5%的各项成本。尤其是那些没有人口增量的城市，房价未来不仅难涨，而且还有下滑的趋势。过多囤积房产，不仅难以获利，还可能吞噬自己。

注：部分图片来源网络，侵删！

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