三四线楼市,再迎一个“坏消息”!专家:未来房多不一定是好事

国人到底有多爱买房？两个数据，大家就会有直观感受：公开资料显示，国人80%的收入都用来买房了；而且在总资产分布上，仅住房资产这一项占比就高达77.7%。直白点说就是，过去这些年，中国人几乎把挣来的钱都拿来买房了。只是买房的方式不同，有人全款，有人三成首付，有人连首付都是凑来的，甚至是分期的。

现实生活中，有人更对“买房造富”疯狂到无以复加的地步——受买房“稳赚”思想蛊惑，很多人不惜借高额贷款、刷信用卡、首付分期来买房。这像极了一场“赌博”，不仅把全部身家押在房子上，还敢铤而走险借来自己可能都无法偿还的资金来“炒房”。不要以为这是少数现象，在很多一二线城市，类似这种“不留余地”的买房案例，比比皆是。

房子到底有什么魔力，能够让亿万国人，甘愿为之铤而走险？我们总结，原因有三，其一，受“有房才有家”传统思想影响，一生至少拥有一套属于自己的房子；其二，无数的过来人，用自身经历证实，投资房地产是一门“稳赚不赔”的买卖，尤其是过去十年，买房无异于“挖金矿”，有人甚至凭借房子轻松实现财富自由，赢来开挂人生。其三，总认为房地产是中国经济的命脉，觉得国家无论到什么时候都不可能真正“打压”房价，因此投资起房子来更是有恃无恐。

有闲钱就买房，即便不能大赚，但房子也是最好的保值增值的工具之一。这种观念兴起的时间虽然不长，但普及率却极高。不管是一线北上广深还是无名的十八线城市，只要提起房子，老百姓从来都是“嫌少不嫌多”。

尤其是16-18年棚改“爆发”的三年，很多此前一度被很多人“瞧不上”的三四线城市房产，突然就摇身一变成了投资炒房客重金买进的“优质标的”了。更让人意识不到的是，一二线外溢的资金投资炒作三四线城市也就算了，很多三四线本地的居民也开始拿着“闲钱”疯狂囤房炒房，幻想买房“躺赚”。

从世界各国的房地产发展历程来看，房子都始终兼具居住和投资的价值。因此我们也不能否定中国房地产的投资价值。房地产市场仍然有投资价值，但不代表未来中国所有的房子都有投资价值。比如最近几年，很多人热捧的三四线城市房产，我们就多次告诫过大家，这些房子没有一丝一毫的投资价值。独立经济学家马光远曾公开炮轰道，“大量的四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

三四线城市怎么就没有投资价值？这个话题我们过去两年讨论过很多次了，主要有三大原因：

第一，相比于对人口有巨大虹吸作用的一二线城市，三四线城市在“留住人才”方面的痛点更明显。人口常年流失是95%的三四线城市的基本特征之一。一个城市的发展最终是要靠高质量人才来支撑高端产业的建设发展，继而带动教育、医疗等资源的完善健全，从而再反过来对人口流入产生吸引作用。三四线城市人口大量流失，其实就是房地产不知道投资的最根本原因之一；

第二，产业发展严重不足。产业发展不起来，归根结底还是缺乏人才，尤其是高精尖人才。而缺乏中高端产业，就吸引不来资金。没有资金的支持，就意味着没有购买力。过去靠拆迁补偿现金，确实创造了大量需求，也给楼市注入了巨量的资金，但这种靠外力催生三四线楼市火爆的方式毕竟有到头的那天；

第三，即使房价涨上去了，但也是“有价无市”。我们不能否认三四线城市过去一轮的升值上涨，但也不得不正视三四线城市也正面临“有价无市”的尴尬局面。笔者身边有不少在三四线拿闲钱投资的朋友，据他们的反馈，投资三四线城市的房产是失败的投资。一则，仅就房屋质量来说，三四线城市不管是房屋土建本身，还是基础配套设施的兑现，都和一二线差距巨大；二则，房价即便有了一定涨幅，但是想套现却更难，不说按照市场价出售，即使是按照当初购买的价格出手，也很难有人愿意接盘。一方面是三四线基本都是大户型，单价不高，但总价不低；另一方面，三四线本土居民都有房，而且很多人有多套房产，不缺房他们自然不会接盘投资客的房子。外地投资客也早已意识到三四线城市没有未来的事实，更不可能进场接盘。

三四线楼市，再迎一个“坏消息”！

缺乏人口、产业、资源等城市内生动力支撑的三四线楼市，按理说早就该支撑不住了，那么为何过去三年多不仅没跌，反而上涨了？一个重要的原因是“棚改（补偿现金）”的拉动——为了去库存，国家研究出了升级版的“棚改货币华补偿”政策：不再发放房子，改为给拆迁户“发现金”，让其到市场上自由买房置业。于是大量购房需求诞生，有自住需求也有投资炒作需求，更有外力的资金流入，三四线城市由此逆势火热，房价也跟着水涨船高。

但随着房住不炒调控的逐渐深入，随着全国楼市罕见迎来全局性降温，眼下三四线城市的房地市场，又迎来一个“坏消息”：棚改退场——官方宣布：2020年是棚改收官之年。从明年起，“棚改”要“功成身退”了，未来5年是“旧改”接替“棚改”。

棚改退场，三四线的房子“危险”了？

毫无疑问，棚改的退场，意味着三四线城市曾经的最核心拉动力要失去了。几乎没有任何悬念，未来三四线城市的房子要“危险”了。经历过去三年多的需求消耗和现如今的棚改退场，可以说三四线城市已经进入到“购买力断层”时期，已是强弩之末。城市自身的人口、产业、资源、经济等基本面，不仅对楼市不构成利好，相反随着这些基本面的变化，对楼市还有利空作用。

比如四线城市阜阳，虽然是人口大市（安徽人口总数第一），但是最近几年人口流失严重，尤其是高铁修通，加剧了人才的流失。统计数据显示，过去5年阜阳全市累计“跑”了近270万人，让本就支撑不足的楼市更是“雪上加霜”。

三四线城市房产到底有没有投资价值，三四房子到底有没有“危险”？其实地产大佬孙宏斌过去一年曾经两次出言暗示过：

在2019年中的业绩发布会上，孙宏斌直言表示，三四线城市购房需求严重不足，未来拿地建房容易，卖房难。所以融创从2020年开始，就改变了策略：“三四线要谨慎拿地”。这是第一次暗示三四线城市房产不值得投资，因为未来可能没有人接盘，卖不掉成为“烫手山芋”；

今年初的业绩发布会上，孙宏斌再次直言不讳，投资要远离三四线城市，原因是三四线城市库存太高，即使现在起停建，三四线的库存也够卖至少2-3年，少数城市库存可以卖3年以上。新房都卖不动，二手房市场的窘境可想而知。孙宏斌这番话，不仅是在告诫业内同行，在三四线布局要谨慎，更是在暗示投资客，三四线的房产买进后很“危险”，可能要面临有价无市和无人接盘的双重打击。

专家：无人接盘的三四线，未来房多不一定是好事

对于三四线城市来讲，现在房产需求趋于饱和、人口流出大于流入，并且高房价也远远透支了城市的未来。如果你现在投资三四线城市，将来遍地都是楼盘要出售，你的房子究竟还能卖给谁？曹德旺曾经预测，未来中国很多城市都会出现房子卖不掉、租不出的情况，为今再看曹的这番言论，似乎已经应验了——放眼望去，全国超过大半的三四线城市如今都已经在踩刹车了，价格不仅涨不动了，成交量更是大幅下跌。据投资客反映，现在哪怕是直降2成，也很难寻觅到接盘者。

从这个层面来看，未来持有三四线的房产真的未必是好事，一方面要担忧房价下跌，担忧房地产税的出台，增加持有负担；另一方面，还要辛苦给自己找接盘侠。找得到固然好，找不到房子也只能暂时“砸”在自己手里。

说实话，过去几年买入三四线房产的还不算“危险”，毕竟可以适当降价勉强脱手，周期可能偏长，但大不了最后不赚或者少赚。而真正“危险”的是那些明知道三四线没有投资价值，还依然盘算着不顾一切“买进”坐等升值的人。

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