2021年楼市或迎“降价雨”？专家预测：房企开始酝酿了

在传统观念里，有房才有家，所以10年前人们只要有机会，就会赶紧买房上车。然而随着教育水平越来越高，新生代人群普遍认为“租房与买房无异”，并且经常挂在嘴边的一句话是“租房的压力要比买房小得多”。

从字面意思上而言，这个道理没错，但是一旦家里有了孩子，那就会深刻体会到买房有多好了，子女落户需要买房、子女上学也需要买房、要想居住舒适也需要买房，总之与家庭发展的方方面面都需要通过买房实现，租房虽然可以，但个方面显得非常麻烦。

买房怎么买，掐准时间点很重要，这也是过去炒房客能出奇制胜的关键因素。随着房价一路高歌猛进，刚需买房似乎越来越遥不可及，如何保障普通人能买房上车，这是国家对楼市宏观调控的目的之一，2017年调控250次，2018年达到400次，2019年直接冲破600次大关，2020年1-6月份调控超过300次，全年预计超去年同期，调控之下，房价或迎来新一轮变化。

明年起，楼市或迎“降价雨”？

前不久，央行和住建部召集主要房企进行座谈会，提出了进一步压缩房企们融资贷款额度的三条红线。这三条红线，可以说直接打中了房企的“七寸”，在过去的20年里，房地产之所以以高利润著称，关键在于与高周转、高负债挂钩了，房地产本来属于实体经济行业，硬是被金融资本的注入发展成了“高资金”的行业，在资本的支撑下，房企们大量拿地、大量预售，房地产从精耕细作的行业变成了快进快出的流水线行业，房地产质量和泡沫问题也日渐突出。

一旦房地产的融资受到限制，那么房企们就无法实现高周转和高利润，不管市场环境再好、买房人的积极性再高，只要房企们的融资能力不足，那么整个房地产开发速度都将大大受到制约。

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70％；

红线2：净负债率大于100％；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

对于三条红线的应对举措，每个开发商表现不一，专家预测：房企开始酝酿降价促销了。例如恒大、万科、碧桂园等都纷纷降价促销，9-10月，恒大开始了其历史上大幅度的降价促销活动，所有楼盘可以七折促销。碧桂园宣传称最低可以25万元购买一套房子。

三条红线的力度真的这么大？万科郁亮认为，这不亚于10几年前的土地招拍挂的改革力度，三条红线下，房企们今后不可能依靠高负债过日子了，所以只能通过管理继续营造红利，这对于大房企或许还有一线机会，而中小房企自己能力本来就不足，今后会越发尴尬。很显然，对于房地产的改革约束今后将越来越多，会不会像10年前的小煤矿一样，一刀切关闭，我们还不得而知。

为啥说2021年楼市或迎“降价雨”呢？因为房企们还有1.5万亿债务要偿还，而且市场已经转变了，红利期结束，空置房数量比重很大，而且房地产税可期。

1、住建部原副部长仇保兴指出，国际惯例的空置率一般在5％左右，城市化的峰值极端人均住房为40平米，而我国城市化没达到75％，但是人均住房面积却达到40水平，也就是说住房空置太高了。一方面城市还在继续建设房地产，另一方面市场上的房子过剩，在多数中小县城的地方，住房空置率甚至超过30％以上，只要夜幕降临的时候，就会发现，整个城市堪称一座“空城”。

2、与住房空置居高不下的一个政策呼之欲出，那就是房地产税和空置税。住建部仇保兴认为，空置税是有效抑制房地产空置浪费的一个有效举措，在加拿大、法国等城市都有执行，效果相当好，空置税实行之后，这些城市的住房都被高效利用起来，空置率大大降低，不仅起到了稳定房价的作用，而且可以调节市场的住房资源配置。

另外，房地产税也正在路上，根据2018年至2019年的新消息来看，房地产税正在立法草案起草前期的讨论阶段，虽然距离草案上会还有一定的时间距离，但房地产税早会到来，这是板上钉钉的事情了，中国房地产之父孟晓苏直言，房地产税的征收很简单“见房就收，见证就退”，也就是说，房地产税是针对房子的一种税收，只要有房子那么就需要缴这项税费，而且房产价值越高，则需要缴纳的费用相对就越多。这对于多套房、空置房将会是一个很大的坏消息，空置房大量存在，证明持有人并不是刚需，而是炒房者或者投资者，他们购买了大量房产闲置了，房地产税将直接增加他们的费用负担，那个，一个必然的结果可以预期：房地产税和空置税落地的时候，大量空置房源将源源不断抛向房地产市场，到那个时候市场就会供大于求。

所以，房企们在面对以上种种不利信号的时候，不提前降价促销，怎么办呢。

转自：篮球闲侃

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