市场分化,一二线城市楼市复苏,三四线城市风险加大

市场分化，一二线城市楼市复苏，三四线城市风险加大

中原地产研究中心统计数据显示，截至6月上旬，全国土地市场持续升温，在此背景下，北京与杭州、上海等城市土地出让金额都突破了千亿规模。受监测的50大城市土地收入合计达到1.8万亿，同比上涨11%。特别是南京和广州，土地收入涨幅尤为突出，增长率分别为157%和93%。

与一二线城市呈现不太相同格局的是，三四线城市虽然土地市场也有回暖迹象，但是，商品房库存却呈上涨趋势。数据显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小幅增长，库存增长的主要城市为三四线城市。

这也意味着，一二线城市、尤其是一线城市和热点二线城市与三四线城市正呈现分化格局，一二线城市、特别是一线城市的房地产市场正在复苏，市场需求日趋兴旺，正呈现出量价齐升格局。国家统计局发布的5月份全国70个大中城市房价数据显示，5月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格分别同比上涨2.9%和4.1%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%。而6月的第一周，在5月市场已经比较火热的情况下，一线城市新房成交套数仍同比增长15.2%，二手房成交套数更是同比增长98.8%。

相较于一二线城市的火热局面，三四线城市就要温柔得多，不仅成交没有一二线城市那么火爆，价格也要比一二线城市平和，涨幅持续收缩。尤其是市场成交没有兴起，对消化库存形成了比较大的压力。如果地方政府再供地积极性不减，其可能出现的库存也将进一步扩大。因为，对多数三四线城市来说，在土地资源的供应方面，已经很少有一二线城市那样可以“火”的地块。更多的都是一些边缘地带，一些难以体现价值的地带。这些土地上市交易，就算有开发商愿意拿，也很有可能销售出问题，会成为新的库存。

库存无疑是目前楼市最应当引起重视的问题，库存越多，意味着楼市的风险就越大。而楼市的风险越大，开发商的资金链就会越绷越紧。一旦开发商资金链断裂，给地方带来的影响是相当大的，并有可能引发系统性风险。

就眼下的情况来看，由于疫情对经济的影响，特别是全球经济面临极大的不确定性和衰退风险。因此，投资者避险的心理也在增强。而投资房地产或许是一个相对较好的选择。而投资房地产，也一定是经济活力比较强的地区，特别是一二线城市，而很难选择向三四线城市投资房地产。在这样的情况下，未来一二线城市的市场会持续升温，房价也有可能会保持目前的增长势头。因为，在“房住不炒”定位下，地方政府不可能放任开发商随意涨价的。基本预测是，未来一二线城市有可能出现是相对较热、房价温和上涨的格局。而三四线城市就完全两样了，不仅开发商、尤其是大型开发商不会青睐三四线城市，不会轻易到三四线城市拿地，其已经具有的库存房也难以销售，库存压力会持续伴随。

比较纠结的是，如果允许地方政府在楼市调控问题上“自由”一点，又担心会出现房价上涨。因为，市场可以兴旺，房价不能火热。只有呈现市场热、房价稳的格局，管理层才不会干预。否则，约谈、收紧土地政策、控制信贷等就会接踵而至。

所以，无论是开发商还是地方政府，都要弄清形势，不要想借机涨价、继续享受暴利、继续拿高土地出让金。一二线城市的土地出让金收入增幅很大，更主要的还是上一年度基数较低，加上疫情得到初步控制后，市场需求出现了一定反弹，而开发商则趁机加大了促销力度。

随着市场分化现象的出现，下一步楼市调控的重点，也应当有所调整。对一二线城市，重点放在控制房价方面，防止地方政府借市场复苏、引进人才等继续推高房价，确保“房住不炒”定位得到坚决落实。对地方对三四线城市来说，还是要消除功利之心，克服眼前利益，加大商品房的去库存工作，避免库存持续上涨，给楼市太大风险。毕竟，三四线城市对住房的消化能力无法与一二线城市相比，投资者对三四线城市的信任度也没有那么高。只有保持市场的稳定和价格的稳定、尤其是价格稳定，楼市调控政策才不会加码。

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