楼市出现“冰山效应”,国家新规下,明年起3类房子迎“贬值潮”

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“冰山效应”，是一个比较常用的词，它可以解释很多现象。

学过物理的朋友应该知道，由于冰与水的密度关系，在水中的冰只有1/10在水面上，其他大部分冰均在水下面。其实，这是由事物的本质所决定，不是以人的意志为转移的。

“冰山效应”如果用于生活中，往往引申为：看到现象只是表面上的，其实里面还有很多深层次的东西，需要我们发掘，如此，才不会判断失误，不至于损失辛辛苦苦创造的财富。

7月16日，国家统计局发布了1-6月份的全国房地产相关数据，有这样几个：

1.施工面积转正，同比增长了2.6%；

2.房地产开发投资转正，同比增长了1.9%，而在1-5月份时，这一数据是-0.3%；

3.商品房成交面积同比下降了8.4%，也就是说，上半年已经恢复到去年同期的“9成功力”；

4.截至到6月份，商品房待售面积环比5月份，减少了691万平米，也就是我们常说的楼市库存进一步减少。

以上是大方面的，而在公布6月份70个大中型代表城市数据中，体现出来的房价数据就更为具体：

1.四大一线城市房价较5月份新房价格全部上涨，幅度从0.4到0.8个百分点不等。注意，这仅是单月上涨的数据。

2.有61个城市的新房价格上涨，只有7个城市下降，意味着上涨城市数占据绝对主流，而这一数据也是近一年的新高。

一句话，最具有代表性的一二三线城市房价大部分都上涨了。数据出来后，很多专家的观点较一致：随着需求的持续释放，对下半年的房地产表达了乐观看法。那么，市场真的就这样顺风顺水的走下去吗？从研究机构统计出来的数据来看，楼市里面又呈现出了另一番“景象”。

根据南都大数据显示，上半年，在监测的50家房企中，有20家房企的销售价格同比去年下降，最高降幅达到了42%。

据58同城、安居客出具的《6月国民安居指数报告》显示，全国二手房源挂牌量进一步上涨，上海增加20%，北京增加40%。而网上房地产机构数据也显示，上半年最热门的杭州二手房挂牌量达到了12万套，是2018年同期的3倍。与不断增长的二手房挂牌量相比，根据诸葛找房发布的数据显示，重庆超30万套二手房，在90天内只成交了七千多套。二手房市场的“反常”表现，会不会最终影响到新房市场已是不少研究人士关注的重点。

与一些城市“万人摇号”不同的是，住房空置率则不断上升。早在2017年，中国家庭金融研究中心出发布的一份报告显示，一线城市住房空置率为16.8%，二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，住宅总体空置率达到了26.6%。经过这3年发展，随着城市化率放缓，空置房源大概率进一步增长。

此外，房价收入比不断走高，与房租走低形成强烈反差。根据社科院发布的报告显示，2018年房价收入比为9.3，而同期的美国旧金山房价收入比为8.4。按理说，每到6-7月份，都是租房旺季，但今年房租不增反降，即使在宽松的货币政策下，房屋出租率和租金仍继续下降。社科院发布的租赁数据也显示，在5月份，全国22个核心城市，除厦门外，其他21个城市房租均出现下降。

这样的情形，不由得迎来高盛公司的高呼，中国2019年住房总值达到了52万亿美元，约合364万亿元人民币，是他们的两倍，说没泡沫，他们是不信的。

种种迹象表明，我们不能被房价或楼市的数据上涨所迷惑，其实，楼市的“冰山效应”还体现在分化上。即使在一些“热销”城市的背后，仍旧有不少楼盘去化不尽如人意。

根据克尔瑞地产研究统计的一项数据显示，到2020年5月末，百城商品房库存同比增加了12%，达到5.68亿平米。而新增的库存大多就位于地段不好的城市远郊地段，一个楼盘去化1-3成也不少见，甚至有的只有几套的成交，原因很现实，投资客不会去，地缘客户又少。

在国家新规下，明年起3类房子迎“贬值潮”

实际上，随着房地产“黄金期”过去，无论是开发商，还是购房者，在这个市场中赚钱都变得不那么容易，弄得不好还“偷鸡不成蚀把米”，，而在懂行人看来，这3类房子更是不建议碰。

1.小产权房

小产权房一直是一个热议话题，也属于历史遗留问题。在统计房价或者房屋存量数据时，大多都没有将小产权房纳入其中，因为没有一个确切数据，也不好做量化评估。但从媒体的报道来看，小产权房基本占据所有住房的30%左右，像深圳这样的城市更是达到50%以上。小产权房由于没有土地出让金成本，其私下交易的价格一般也只有商品房价格的4-5成左右，由于价格低廉，受到一部分刚需或者投资客喜欢。

不过，国家自然资源部发布的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中指出，2020年底基本完成宅基地和集体建设用地的确权工作，并重申小产权房不得登记，也不容许通过登记将违法用地合法化。从这一要求可以看出，基本上打消小产权转正的悬念。所以，小产权房还是一如既往没有“大房产证”，既不能抵押按揭，交易也不受国家法律保障。在集体建设用地陆续入市和住房趋于饱和的大背景下，这类房子势必会加速贬值。

2. 面积过大的普通老房子

住大房子是很多人的梦想，但除豪宅外，有一个共同特点是，同一栋楼，面积越大的房子其单价越低，超过一定面积税收方面不会当普通住宅对待原因外，还因面积大就意味着总价高，接盘者往往相对较少，尤其面积过大的普通老房子。

在国家新的工作要求下，2020年要完成近四万个老小区改造升级，本身来讲，旧改既可以拉动消费，又可以改善人们的居住环境，是一件好事。然而，懂行人认为，一些人投资老旧房，主要就是“赌”未来能拆迁赚一笔，但现在不拆了。即使“出新”后居住环境有所改善，但不能根本改变房屋的结构、户型、空间，不能从根本上与品质小区抗衡，如果小户型由于总价低还好转手的话，那么那些面积过大（往往户型也过时了）的老房子除非把价格降到一定区间，因为，不仅老房子不易获得银行的贷款，而且有那个总价资金，购房者宁愿去买新房了。

3.收缩型城市的房子

就房子本身而言，各个城市建造房子的成本差不了太多，如果小城市800元一平米，大城市1000多元一平米也能搞定，差距就在于附在房子上面的东西，比如就业、科教、医疗、商业配套等等东西，同样品质的房子，在A城能卖10万一平米，而在C城只能卖2000元一平米。而在国家新发布的“加快完善市场经济体制意见”文件中提出，推动公共资源由按“城市行政等级配置”向按“实际服务管理人口规模配置转变”，意味着对那些收缩型城市来说，将加速房子等在内的资产贬值，如何理解呢？

以往都是按照新政级别来配备各种资源，比如省级、地市级、县级等各级都有对应的医疗、教育、重大设施设备的标准。以后就不是这样了，主要过渡到以人口为基础，人口多，相应的公共资源就大和多，而那些收缩型城市一直都是人口净流出大户，按照政策，为减少浪费，配备的综合资源将逐步减少，一个收缩型地级市的公共资源在未来未必有一个人口净流入发达县配备的多，显然，缺少了相应等级的公共配套资源，这些地方的房子贬值潮也会到来。

写在后面，房君时刻用一句话与身边的朋友探讨，不能用过去的经验来判断未来的房地产趋势，需要与时俱进，顺势而为，在买房时，从居住的角度去考虑，也容易规避一些可能迎来贬值潮的房子，这或许是我们理解国家房住不炒和房地产平稳健康发展目标的最好切入点。

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