未来5-10年,3类房子或成“黄金屋”?新规下,懂行人已悄悄

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曾几何时，房地产一直被看作是拉动国民经济的关键引擎之一，同时也构成了居民家庭稳定的投资理财手段之一。但是，最近三四年以来，随着人口红利消退，城镇化增速放缓，再加上国家把房住不炒确定为了长期定位，所以市场对于未来房地产行业的发展空间和发展红利多了一些疑虑和讨论，甚至有声音认为房地产已经失去了投资价值，成为了强弩之末。面对进入调整期的楼市，以及不断转变的房价预期，越来越多考虑买房的人陷入到了深度观望之中。那么，真不能买房了吗？

在笔者看来，虽然房地产行业的发展阶段出现了转变，但有3点不容忽视。

首先，根据国家统计局数据显示，截至2019年末，我国城镇化水平已突破60%，距离发达国家普遍70%以上的城镇化水平已经较为接近，但户籍城镇化率为44.38%，这意味着未来城镇化至少还有20%的提升空间，仍将会带动大量购房需求的产生，从而对房地产行业的发展形成支撑。

其次，城镇化增速虽然开始放缓，但城镇化的脚步并未停止。根据国家发展规划，未来城镇化发展方向将从城镇向城市转变，叠加目前一二线大城市落户门槛已经开始降低甚至完全放开。可以预期，未来几年我们将会逐步进入到“都市圈”时代。按照这个发展势头，房地产市场继续分化已经成为了不可避免的大趋势，如何买房也就更加一目了然。

最后，根据国家统计局数据显示，我国城镇人均住房面积已经达到40平方米，央行数据也显示，我国城镇家庭户均住宅拥有量为1.5套。由此来看，房地产市场的确告别了住房短缺的时代，甚至还出现了过剩的势头。但是，数据同时也显示，我国城镇居民钢筋混凝土住房比重尚不足50%，换言之，虽然现在不缺房子了，但是缺少高品质的好房子。因此，未来居民的住房需求或将从刚性向改善过渡，这意味着房地产市场仍然大有可为。

基于以上分析，我们看得出来，虽然房地产市场发展的市场环境、政策环境都一一出现了转变，靠投资买房稳赚不赔的阶段也过去了。但是，这并不意味着房子已经完全失去了投资价值，预计在城镇化红利持续释放，都市圈时代加速到来，住房改善需求开始增长等因素的影响下，未来5-10年时间，以下3类房产或将成为“黄金屋”，一些内行已经悄悄下手了。

未来5-10年，3类房产或将成为“黄金屋”

1、房龄较低，占据地段优势和稀缺资源的老房子

伴随城镇化的推进以及建筑技术的发展，购房者对于传统“老破小”的态度出现了明显的两极分化：有的人认为老房子居住体验不佳，所以宁愿选择郊区的“高大新”房源；有的人认为老房子占据市中心核心地段，而且总价相对较低，所以仍旧趋之若鹜。当然，除了把老房子当作过渡房以外，还有很大一部分购房者把老破小当作是一种投资手段，幻想着一旦拆迁，必将大赚一笔。

不过，根据国家发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》显示，2020年要基本完成棚户区改造任务。除此之外，在今年5月份的全国大会上，国家第一次明确作出表示：

要新开工改造城镇老旧小区3.9万个， 支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

根据以上两个政策来看，明年开始，旧改将会逐步取代棚改。笔者认为，一旦旧改全面推进，对于投资老破小坐等拆迁的人来说，可能就要大失所望了。但是，对自住群体来说，或将迎来一个“淘金”的好机会。通过加装电梯、停车位，改进水电气等基础设施，不仅可以改善老破小的居住环境，而且还可以进一步提高房子的增值空间，甚至提升整个居住片区的升值潜力。不过，受房子地段，建设年代等因素影响，并不是所有的老破小都值得购买，前提是一定要认准房龄较低，占据地段、稀缺资源（学校、地铁等）优势的老房子，只有这样的房子才能成为妥妥的“黄金屋”，即使再次转手，也不是难题。

2、都市圈和城市群内、外围的房子

在今年的全国大会上，国家对未来的城市发展方向和房地产发展走向作出了明确定调：

深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

根据这一定调来看，与过去几年相比，除了比较熟悉的“房住不炒”、“因城施策”、“促进房地产市场平稳健康发展”3点被再次提及以外，这一次还明确提出了要“发挥中心城市和城市群综合带动作用”，这一变化向市场传递了清晰而明确的信号：小城镇化战略开始退出，未来将大力发展都市圈、城市群，这些区域将成为新的经济增长极。

实际上，早在2019年，国家发改委就发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》等文件，明确提出要深化户籍制度改革，探索城市群内户口通迁，居住证互认制度。伴随国家一锤定音，全国一二线城市逐步放开落户限制，都市圈、城市群发展开始加快推进。值得注意，今年第二季度以来，深圳、杭州、南京、成都、东莞、宁波等城市的房地产市场率先快速回暖也印证了这一趋势，说明市场对都市圈、城市群的房产长期看好，懂行的已经下手了。

不过，由于都市圈、城市群内部的核心城市往往生活成本大、房价水平高、住房资源供应紧张，所以最近这些年，随着交通基础设施的不断完善，人口在都市圈内外的流动变得更加便利，越来越多的人口开始向外围的卫星城聚集。按这个发展势头看，未来5-10年，除了都市圈、城市群内部的房产具有较高的投资价值以外，距离中心城市通勤时间大大缩短的卫星城无疑也会享受到房产升值的红利。

3、品质更高更好的多层住宅

过去一二十年，在房地产快速发展的过程当中，基于房价不断上涨的行情，房子几乎一直处于供不应求和稳赚不赔的状态，所以很多人的目标就是买房囤房，而往往忽略了房子的品质和居住舒适度。但是，最近这些年，越来越多的业内人士开始担忧，未来大多数高层住宅可能会沦为贫民窟，因为它们可能将会面临几个“后遗症”，比如高层拆迁成本比较高，可能面临拆不起的问题，再比如住宅寿命有限，再过个一二十年，如何维修会变得比较棘手，还比如房企高周转模式下，高层质量问题开始集中出现等等。

实际上，关于这一点，国家也给出了“暗示”。今年，住建部和发改委联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，通知规定：

严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；严格限制新建250米以上建筑；各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局；中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

根据规定来看，对于盲目建设高层建筑，无论是办公楼还是住宅项目，国家都已经开始着手进行限制和规范。相比之下，无论从居住舒适度来看还是从升值潜力来看，本就受到市场追捧的多层住宅将会更加受到青睐。其实，随着房地产告别高歌猛进的阶段，当前人们对于买房已经开始回归理性和冷静，对于房屋品质和居住舒适度的要求也逐渐提高了，这意味着并不是什么房子都能被市场接受，都能轻易转手变现。综合以上各种因素考量，随着改善需求成为主流，未来品质更高的多层房产或将获得更高的溢价空间，成为“黄金屋”。

最后总结一下，随着房地产发展的市场环境、政策环境出现了转变，楼市持续进入到了调整期，见房就买还不会吃亏的阶段也悄然过去了。不过，随着城镇化红利的持续释放，都市圈时代的加速到来，住房改善需求的增长，再加上国家各类新规的陆续出台，未来5-10年，那些占据地段、稀缺资源优势的老房子，都市圈和城市群内、外围的房子，以及品质更高的多层住宅可能会成为备受追捧的“黄金屋”，不仅可以大大满足居住需求，在房价持续平稳的大环境下，也能享受到相对更高的溢价空间。

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