房产商遭遇“降维打击”?新规下,房产商率先清3类房子

降维打击,是一个网络流行语,指的是,采取各种方式或者措施,让目标就所处的空间维度降低,一旦不能适应或者无法在这样的低纬度空间中生存,结局是遭到淘汰,甚至消亡。

用在当下的楼市,是再贴切不过了,先来看一组数据。

疫情之后,楼市快速恢复,根据统计部门公开的数据显示,70个大中型代表城市中,有59个城市新房价格环比上涨,在销售数据方面,全国新建商品房销售面积约9.85亿平米,比2019年同期降3%,销售额约9.69万亿元,同比增长1.6%。1-8月份的房地产开发投资额约8.85万亿元,同比增加4.6%。

总体看,这些数据说明,楼市取得当前的成绩是非常不容易的。比如说在2月份的时候,整体房价数据还在下跌,到3月份全国售楼处陆续开门,此后连续上涨或持平直到现在,市场处于一个恢复上升趋势。

售楼处关闭了1个多月,销售额只比去年同期低3个点,重要的是销售额已经回正,所以,有专家预测,全年新建商品房销售额大概率超过去年的近16万亿元数据,冲刺17万亿元。当然,还有显示房产商信心的数据—房地产开发投资额,同样也同比增加了4.6个百分点。

这些数据确实靓丽,但不能忽视与其对应的一面。

就70个新房价格变动的城市数量看,6月份上涨城市数量为61个,是恢复以来的最高值,7月降到59个,8月份虽然上涨城市数量还是59个,但下跌城市数量从7月份的6个增加到9个,所以,从近3个月看,市场已出现降温迹象。正如58安居客张波院长所说,从8月份看,全国市场热度下降已有所体现。

就投资方面看,目前4.6%的增速,离2019年1-12月份的9.9%,还有较大差距,信息显示,国内贷款、利用外资增速较1-7月份收窄,意味着房企融资环境收紧。

还有一个是销售额,表面上看,金额上确实回正了,而且正如一些专家所言,后面还剩4个月时间,不排除超出去年再创新高,对此,我们或许不用怀疑。但这些销售量取得的背后,是开发商们加大推盘力度,加大促销力度换来的,这也是在新规下,房产商们不得不做出的正确选择。

新规下,房产商遭“降维打击”。

在楼市恢复过程中,一些城市的楼市出现了过热情况,相关部门已经召集对应城市和开发商进行“座谈”,其中大多城市已出台收紧调控政策,据不完全统计,仅在7-8月份,就有15座城市端出稳楼市政策。从整体上看,力度虽然相对稳健,8-9月份市场也没有出现明显转向,但我们看到了一种态度:适可而止,这就是界限,不能再继续热下去了!

如果说,前面出台的楼市政策仅是地方上的“一城一策”落实,那么,国家层面的要求就更具针对性,有开发商甚至表示,房产商遭“降维打击”了,需要打起十二分精神。

据有关媒体报道,住建部和央行发布了一项新规,要求对房企融资“立规矩”,规则清晰明确,其实就是要房企降杠杆,进一步压缩房企融资空间,这就是“3道红线”,从内容看,这是史无前例的:

1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。

有机构做了相关统计,按照这个标准的话,起码有8成房产商都触及3条红线,不过是1条、2条还是3条的区别,房产商们降低负债势在必行。

按照以往想法,不就是再融资、再发债吗?其实,这条路也已经堵死,依靠“借新还旧”的做法已经行不通,根据新规要求,要看它整体负债情况,你借钱越多,负债却没有减少,显然还是不符合监管标准。据大公国际的研报显示,融资政策的边际收紧,将抑制房企的拿地意愿,降低房企盲目扩张动力,回归到理性、健康的发展道路上来。

不仅如此,对房产商来说,还有两个“坏消息”。

一是销售指标差距大。据财联社数据统计,在今年上半年TOP30房企中,平均完成率才40.4%,有12家完成率不足4成,3家不足3.5成,其中完成率最低的远洋,1300亿的指标仅完成了32.2%。这还是头部房企的业绩,如果放大到整个市场就更为明显。据研究机构发布的《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》中可以看到,上半年有近9成的房企未完成指标。

二是库存进一步累积。易居房地产研究院在9月21日发布的《全国百城住宅库存报告》中提到,截至到2020年8月底,百城商品房库存量达到4.84亿平米,同比增长7.5%,“三四线城市去化压力最大”,比如清远库存面积同比翻倍,让人意外的是,100个城市中,一线、二线、三四线城市新房库存量同比分别增长了11.7、11.8和2.1个百分点,一二线竟比三四线城市的库存增速高。如果非要找一个原因的话,那就是前者比后者的价格高得多,购买力透支。

与其说房产商遭“降维打击”,不如说高房价遭“降维打击”。

9月22日,易居房地产研究院发布的《全国百城房价报告》显示,100座城市新建商品房均价为15726元/平米,同比上涨10.7%。以买一套100平米的均价房为例,总款需要150万元左右,按照一般首付3成的话,也要近50万的资金才能按揭一套房。对于年轻人来说,除掉房租和日常开销,要存50万元没有个10年8年是难做到的。如果说当下市场还处于整体平稳的话,再继续往上就不可取了,“3道红线”新规出台,可谓恰逢其时,抑制了房价继续高增长。

房产商率先清3类房子。

在新规下,开发商必须要做的事就是尽快回笼资金,让库存变现。就目前看来,楼市正处于“金九银十”销售旺季,一二线核心城市的房子并不愁卖,但这3类房子需要在热销期“抢跑”,否则,市场一旦冷下来,即便有折扣优惠,也未必有多少人接盘。

第一类,“顶天立地”房子。指的是顶楼和楼层较低的房子,比如1-2楼,或者一些处于边角有缺陷的房子,这些房子在“平推”的时候,往往是购房者选剩下的,在公司没有统一的政策情况下,项目的售楼部是没什么权限打折销售的,现在趁总公司下达清尾盘的政策下,叠加较大力度的折扣,尽快变现。其实,就利润角度看,开发商的做法也是明智的,如果一直是库存,资金成本会一直增加,提早卖出去,也是在增加利润。

第二类,非核心地区的三四线房子。近年来,收缩型城市一再被提起,这些地方也是很多品牌开发商曾经战斗过的地方,随着城市之间人口横向流动频繁,有城市流入就有城市流出,一些处于经济不发达、资源枯竭型的三四线城市,由于位置不占优,产业发展不足,人口流出一直存在,在楼市供求关系转换情况下,开发商从战略考虑,需要让这些地方的房子尽快变现,然后回归到核心城市。

第三类,城市边缘地带房子。一座城市都有发展半径,由于资源、资金等方面限制,“摊大饼”式的发展不可取,特别是一些城市边缘地带,城市重要的科教文卫等重点资源和产业一般不会放到这里,即便有新城开发概念,但也难以吸引城区的购房客户前来投资置业,仅靠地缘客户是不能撑起区域住房市场的,这里的房子去化较难,往往是开发商打折促销的“策源地”,在客户有限的环境下,只有拼抢跑速度、拼折扣力度。

对于购房者来说,开发商让利清库存是好事,但是,我们还是要注意甄别,比如打着促销的幌子,先抬高价格再打折,其实并没有得到什么实惠,还比如一些有缺陷的房子,看自己能否接受,别买了又后悔,到时再转卖就更不容易了。

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责任编辑:胡耀元

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