房产商遭遇“降维打击”?新规下,房产商率先清3类房子

降维打击，是一个网络流行语，指的是，采取各种方式或者措施，让目标就所处的空间维度降低，一旦不能适应或者无法在这样的低纬度空间中生存，结局是遭到淘汰，甚至消亡。

用在当下的楼市，是再贴切不过了，先来看一组数据。

疫情之后，楼市快速恢复，根据统计部门公开的数据显示，70个大中型代表城市中，有59个城市新房价格环比上涨，在销售数据方面，全国新建商品房销售面积约9.85亿平米，比2019年同期降3%，销售额约9.69万亿元，同比增长1.6%。1-8月份的房地产开发投资额约8.85万亿元，同比增加4.6%。

总体看，这些数据说明，楼市取得当前的成绩是非常不容易的。比如说在2月份的时候，整体房价数据还在下跌，到3月份全国售楼处陆续开门，此后连续上涨或持平直到现在，市场处于一个恢复上升趋势。

售楼处关闭了1个多月，销售额只比去年同期低3个点，重要的是销售额已经回正，所以，有专家预测，全年新建商品房销售额大概率超过去年的近16万亿元数据，冲刺17万亿元。当然，还有显示房产商信心的数据—房地产开发投资额，同样也同比增加了4.6个百分点。

这些数据确实靓丽，但不能忽视与其对应的一面。

就70个新房价格变动的城市数量看，6月份上涨城市数量为61个，是恢复以来的最高值，7月降到59个，8月份虽然上涨城市数量还是59个，但下跌城市数量从7月份的6个增加到9个，所以，从近3个月看，市场已出现降温迹象。正如58安居客张波院长所说，从8月份看，全国市场热度下降已有所体现。

就投资方面看，目前4.6%的增速，离2019年1-12月份的9.9%，还有较大差距，信息显示，国内贷款、利用外资增速较1-7月份收窄，意味着房企融资环境收紧。

还有一个是销售额，表面上看，金额上确实回正了，而且正如一些专家所言，后面还剩4个月时间，不排除超出去年再创新高，对此，我们或许不用怀疑。但这些销售量取得的背后，是开发商们加大推盘力度，加大促销力度换来的，这也是在新规下，房产商们不得不做出的正确选择。

新规下，房产商遭“降维打击”。

在楼市恢复过程中，一些城市的楼市出现了过热情况，相关部门已经召集对应城市和开发商进行“座谈”，其中大多城市已出台收紧调控政策，据不完全统计，仅在7-8月份，就有15座城市端出稳楼市政策。从整体上看，力度虽然相对稳健，8-9月份市场也没有出现明显转向，但我们看到了一种态度：适可而止，这就是界限，不能再继续热下去了！

如果说，前面出台的楼市政策仅是地方上的“一城一策”落实，那么，国家层面的要求就更具针对性，有开发商甚至表示，房产商遭“降维打击”了，需要打起十二分精神。

据有关媒体报道，住建部和央行发布了一项新规，要求对房企融资“立规矩”，规则清晰明确，其实就是要房企降杠杆，进一步压缩房企融资空间，这就是“3道红线”，从内容看，这是史无前例的：

1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。

有机构做了相关统计，按照这个标准的话，起码有8成房产商都触及3条红线，不过是1条、2条还是3条的区别，房产商们降低负债势在必行。

按照以往想法，不就是再融资、再发债吗？其实，这条路也已经堵死，依靠“借新还旧”的做法已经行不通，根据新规要求，要看它整体负债情况，你借钱越多，负债却没有减少，显然还是不符合监管标准。据大公国际的研报显示，融资政策的边际收紧，将抑制房企的拿地意愿，降低房企盲目扩张动力，回归到理性、健康的发展道路上来。

不仅如此，对房产商来说，还有两个“坏消息”。

一是销售指标差距大。据财联社数据统计，在今年上半年TOP30房企中，平均完成率才40.4%，有12家完成率不足4成，3家不足3.5成，其中完成率最低的远洋，1300亿的指标仅完成了32.2%。这还是头部房企的业绩，如果放大到整个市场就更为明显。据研究机构发布的《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》中可以看到，上半年有近9成的房企未完成指标。

二是库存进一步累积。易居房地产研究院在9月21日发布的《全国百城住宅库存报告》中提到，截至到2020年8月底，百城商品房库存量达到4.84亿平米，同比增长7.5%，“三四线城市去化压力最大”，比如清远库存面积同比翻倍，让人意外的是，100个城市中，一线、二线、三四线城市新房库存量同比分别增长了11.7、11.8和2.1个百分点，一二线竟比三四线城市的库存增速高。如果非要找一个原因的话，那就是前者比后者的价格高得多，购买力透支。

与其说房产商遭“降维打击”，不如说高房价遭“降维打击”。

9月22日，易居房地产研究院发布的《全国百城房价报告》显示，100座城市新建商品房均价为15726元/平米，同比上涨10.7%。以买一套100平米的均价房为例，总款需要150万元左右，按照一般首付3成的话，也要近50万的资金才能按揭一套房。对于年轻人来说，除掉房租和日常开销，要存50万元没有个10年8年是难做到的。如果说当下市场还处于整体平稳的话，再继续往上就不可取了，“3道红线”新规出台，可谓恰逢其时，抑制了房价继续高增长。

房产商率先清3类房子。

在新规下，开发商必须要做的事就是尽快回笼资金，让库存变现。就目前看来，楼市正处于“金九银十”销售旺季，一二线核心城市的房子并不愁卖，但这3类房子需要在热销期“抢跑”，否则，市场一旦冷下来，即便有折扣优惠，也未必有多少人接盘。

第一类，“顶天立地”房子。指的是顶楼和楼层较低的房子，比如1-2楼，或者一些处于边角有缺陷的房子，这些房子在“平推”的时候，往往是购房者选剩下的，在公司没有统一的政策情况下，项目的售楼部是没什么权限打折销售的，现在趁总公司下达清尾盘的政策下，叠加较大力度的折扣，尽快变现。其实，就利润角度看，开发商的做法也是明智的，如果一直是库存，资金成本会一直增加，提早卖出去，也是在增加利润。

第二类，非核心地区的三四线房子。近年来，收缩型城市一再被提起，这些地方也是很多品牌开发商曾经战斗过的地方，随着城市之间人口横向流动频繁，有城市流入就有城市流出，一些处于经济不发达、资源枯竭型的三四线城市，由于位置不占优，产业发展不足，人口流出一直存在，在楼市供求关系转换情况下，开发商从战略考虑，需要让这些地方的房子尽快变现，然后回归到核心城市。

第三类，城市边缘地带房子。一座城市都有发展半径，由于资源、资金等方面限制，“摊大饼”式的发展不可取，特别是一些城市边缘地带，城市重要的科教文卫等重点资源和产业一般不会放到这里，即便有新城开发概念，但也难以吸引城区的购房客户前来投资置业，仅靠地缘客户是不能撑起区域住房市场的，这里的房子去化较难，往往是开发商打折促销的“策源地”，在客户有限的环境下，只有拼抢跑速度、拼折扣力度。

对于购房者来说，开发商让利清库存是好事，但是，我们还是要注意甄别，比如打着促销的幌子，先抬高价格再打折，其实并没有得到什么实惠，还比如一些有缺陷的房子，看自己能否接受，别买了又后悔，到时再转卖就更不容易了。

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责任编辑：胡耀元

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