父母房产过户给子女留心了,从2021年起统统按“新规”处理

现实生活中，很多人会认为立遗嘱这个东西很晦气，但要深究原因的话，带有这种思想的人多半是“老古董”、太传统思想了！如今人们的财富得之不易，如果不理性处理，才是对自己、对家人最不负责的一种表现！比如“房产”这么重要的资产，就需要慎重对待！这种大额资产，如果在没有立遗嘱的情况下，就很难归属“正确的人”！举个例子，无子女的张爷爷由于生前并未立遗嘱，去世后赡养人也是无权继承张爷爷的房产，通常情况下是“属于”张爷爷的兄弟或者其他亲人，所以关于房产继承这一块，生前立遗嘱很有必要！好在最新的规定已考虑到相关问题，父母房产过户给子女留心了！新规下，2021年起统统“这样”处理，父母和子女都有必要提早知晓，同时可以预防子女不孝等问题。

一、房产身后继承过户

身后继承过户，指的是老人离开后，子女再去办理过户手续。

这种过户方式只要缴纳公证费和登记费等少许费用，且办理简便，但正如前面所说，有时候可能带来各种家庭矛盾纠纷，而在明年1月1日开始实施的《民法典》中则对继承方面的问题加以了修正和完善。

1、可以代位继承。

比如，小张从小是孤儿，小叔也没有妻儿，小张就跟小叔相依为命，为小叔养老送终后，小张是可以继承小叔的房产，因为根据民法典907条之规定，将被继承人的侄、甥也纳入了代位继承人范围。

2、继承宽恕制度。

如，小王不孝顺父母，老人在立遗嘱时，小王被排除在继承范围之外，所谓浪子回头金不换，随着时间推移，小王能悔过自新，而这些被老人看在眼里记在心里，决定原谅小王，即把小王列入继承人，那么，小王仍旧可享有房屋继承权。

3、判定遗嘱效力。

如，老人有3个儿子，在早些时候，老人立了一份遗嘱并公证，里面写明房产给3个儿子平分，但后来发现，小儿子对自己最好、照顾时间也最多，老人又立一份遗嘱，写明小儿子分2／3房产，但未经过公证，而新规在删除“公证遗嘱效力优先”的规定后，意味着遗嘱以最后一个时间为准，老人的愿望得以实现，同时还新增加了打印和录像等立遗嘱形式，其中打印遗嘱只需要有两个以上见证人，立遗嘱人和见证人在每一页签字和注明年月日时间即可。

由此可见，新法对房屋继承做了非常人性化的规定，比如子女能不能继承房屋，皆看子女表现。当然，这是建立在不算经济账的前提下，选择这种方式无可厚非。但如果你要考虑哪种房产过户方式对子女最为划算，身后继承过户未必就是最优选择了，因为若继承人名下还有自己的房子，则再转卖这套房子，则需要缴纳房产差值20％的个税。所以，这就有了第二种和第三种房产过户方式，下面简单来说说。

二、房产赠与过户和买卖过户

采用赠与方式，就是老人把房子像普通物品一样送给子女，不过，这个赠与是要交一笔不小的费用。按照目前最新的规定，子女接受父母赠与的房产需缴纳包括3％契税、公证费按1％、双方各交0.05％印花税。以评估值200万的普通房产为例，整个房产赠与过户费用就为：200万＊（3％＋1％＋0.05％＊2）＝8.2万元。

再看看买卖过户，同样以交易价200万的普通房产为例，房产面积在90-144平米之间，房产证满5年且非唯一房产，跟正常买卖二手房交易一样，需缴纳税费为：200万＊（契税3％＋1％）＝8万，登记费80元忽略不计。

表面看，赠与和买卖过户的费用差不多，但实际上，房产赠与过户的费用比例是相对固定的，而买卖过户的费用则要分不同情况，大体上，在现有新规下，买卖过户费用是要少于赠与过户的。

三、三种房产过户方式比较总结

从过户的成本来看，房产赠与过户首先被排除掉，最后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择，网上有不少这样的对比研究，有说继承过户最省钱，也有说买卖过户最划算。实际上，在新规下，不能一概而论，为什么这么说呢？

因为，如果按照赠继承方式过户，继承人名下没有住房，再转卖这套继承下来的房产，只要满5年时间，则不需交个税，继承过户自然是最为划算的方式。但如果继承人名下原来已有住房，再转卖房产则要交房产全值1％或者增值部分20％的个税，这里面还得分情况，假如房价不涨或者下跌，显然继承过户仍旧最划算，但如果有的地方只按20％差值缴税，且未来房价涨得比较多，买卖过户就是最为划算的方式。

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