父母房产过户给子女留心了,从2021年起统统按“新规”处理

如果要问，世界上哪里的父母最好？相信我们很多人都会有一个共同答案，即中国父母。从子女呱呱坠地，到上学、就业、婚姻，现在应该还要加一个买房，父母们都是倾力付出，能多用心就多用心，父母们辛苦奋斗的目的很简单，就是要让子女们过上充裕的生活。

按照一般父母的做法，趁有劳动能力的时候，不仅为自己创造美好生活，还希望积累更多的财富在将来留给孩子，这其中，很大一部分就是房产，怎样把这样一笔巨大的资产最大限度地传承给孩子，是父母不得不考虑的问题。因为在现实中，一些子女较多家庭常常因为房产分割问题“对簿公堂”，此外，根据以往判例，若缺乏必要手续，无子女家老人想要把房产全部留给赡养人也未必如愿。

究其原因，受传统思想影响，就是因为我们缺乏提早安排财产的意识，比如说立遗嘱，子女难以启齿，老人也担心要是过早把房子给子女了，万一将来不孝顺咋办？所以，我们大多数人对房产这样的大宗资产处理方式，仍主要停留在“身后继承”这一方式上。那么，到底哪种方式最划算，哪种方式最保险？对于我们很多人来说，所谓隔行如隔山，确实不怎么懂。好在最新的规定已考虑到相关问题，父母房产过户给子女留心了！新规下，2021年起统统“这样”处理，父母和子女都有必要提早知晓。

首先，房产身后继承过户

身后继承过户，指的是老人离开后，子女再去办理过户手续。这种过户方式只要缴纳公证费和登记费等少许费用，且办理简便，但正如前面所说，有时候可能带来各种家庭矛盾纠纷，而在明年1月1日开始实施的《民法典》中则对继承方面的问题加以了修正和完善。

1.可以代位继承。比如，小张从小是孤儿，小叔也没有妻儿，小张就跟小叔相依为命，为小叔养老送终后，小张是可以继承小叔的房产，因为根据民法典907条之规定，将被继承人的侄、甥也纳入了代位继承人范围。

2.继承宽恕制度。如，小王不孝顺父母，老人在立遗嘱时，小王被排除在继承范围之外，所谓浪子回头金不换，随着时间推移，小王能悔过自新，而这些被老人看在眼里记在心里，决定原谅小王，即把小王列入继承人，那么，小王仍旧可享有房屋继承权。

3.判定遗嘱效力。如，老人有3个儿子，在早些时候，老人立了一份遗嘱并公证，里面写明房产给3个儿子平分，但后来发现，小儿子对自己最好、照顾时间也最多，老人又立一份遗嘱，写明小儿子分2/3房产，但未经过公证，而新规在删除“公证遗嘱效力优先”的规定后，意味着遗嘱以最后一个时间为准，老人的愿望得以实现，同时还新增加了打印和录像等立遗嘱形式，其中打印遗嘱只需要有两个以上见证人，立遗嘱人和见证人在每一页签字和注明年月日时间即可。

由此可见，新法对房屋继承做了非常人性化的规定，比如子女能不能继承房屋，皆看子女表现。当然，这是建立在不算经济账的前提下，选择这种方式无可厚非。但如果你要考虑哪种房产过户方式对子女最为划算，身后继承过户未必就是最优选择了，因为若继承人名下还有自己的房子，则再转卖这套房子，则需要缴纳房产差值20%的个税。所以，这就有了第二种和第三种房产过户方式，下面简单来说说。

其次，房产赠与过户和买卖过户

采用赠与方式，就是老人把房子像普通物品一样送给子女，不过，这个赠与是要交一笔不小的费用。按照目前最新的规定，子女接受父母赠与的房产需缴纳包括3%契税、公证费按1%、双方各交0.05%印花税。以评估值200万的普通房产为例，整个房产赠与过户费用就为：200万*（3%+1%+0.05%*2）=8.2万元。

再看看买卖过户，同样以交易价200万的普通房产为例，房产面积在90-144平米之间，房产证满5年且非唯一房产，跟正常买卖二手房交易一样，需缴纳税费为：200万*（契税3%+1%）=8万，登记费80元忽略不计。

表面看，赠与和买卖过户的费用差不多，但实际上，房产赠与过户的费用比例是相对固定的，而买卖过户的费用则要分不同情况，大体上，在现有新规下，买卖过户费用是要少于赠与过户的。

最后，三种房产过户方式比较总结

从经济角度分析，经过前面比较，房产赠与过户首先被排除掉，最后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择，网上有不少这样的对比研究，有说继承过户最省钱，也有说买卖过户最划算。实际上，在新规下，不能一概而论，为什么这么说呢？

因为，如果按照赠继承方式过户，继承人名下没有住房，再转卖这套继承下来的房产，只要满5年时间，则不需交个税，继承过户自然是最为划算的方式。但如果继承人名下原来已有住房，再转卖房产则要交房产全值1%或者增值部分20%的个税，这里面还得分情况，假如房价不涨或者下跌，显然继承过户仍旧最划算，但如果有的地方只按20%差值缴税，且未来房价涨得比较多，买卖过户就是最为划算的方式。

来源：房地产网

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