明年起，高楼“全面消失”？住宅实施“新标准”，2类人从中受益

98年房改后，我国房地产才算真正进入到市场经济体系。满打满算，我国私人房地产的发展史也不过22年，和欧洲发达国家动辄拥有一百多年的房地产发展史相比较，中国的房地产市场仍然年轻。

但就是过去这短短的二十二年时间里，中国却建造了数不尽的流光溢彩的新城市，完成了从曾经乡村遍布到如今中心城市星罗棋布的完美蜕变。根据国家统计局资料显示，1998年-2019年，我国城镇化率提升了27.25%，这期间有4.3亿人从农村进入城市，算下来每年有1965万人进城。

为了满足日益增长的居住需求，大中城市都开始想方设法提高土地利用率，于是第四代住房电梯房被发明出来，一座座摩天高楼拔地而起，有些高层住宅已经盖到了六七十层。数据显示，截至到2019年底，我国拥有200米以上高楼860座。同时，我国还是拥有超高层住宅最多的国家。最近几年，不仅一二线大城市热衷于建高楼，连一些普通县城，也开始迷恋建设高楼。一些人口不足50万的小县城，高层住宅甚至都已经盖到了三四十层了。背后的原因我不说聪明人也都猜得到，住宅盖得越高，开发商赚得就越多。

一栋栋摩天大楼拔地而起，直入云霄，成为了各大城市的地标和一道亮丽的风景线。而且高楼还可以提升空间利用率、节约土地。事实上高楼远离地面既少了汽车噪音的干扰，又能有更好的采光、通风、视野等条件，可以使得居住品质大幅提升。基于此，越来越多的年轻人喜欢购买高楼住宅。

但随着时间的推移，高楼的3大弊端也日益凸显：1、拆迁难度大、成本高。众所周知开发商喜欢拆低层建筑，因为成本低，利润空间大。但是现在动辄三四十层的高层建筑，三四十年后几乎没有开发商愿意接手，因为必须得盖到七八十层可能才有利润空间，这显然不现实；2、维护难、贵。时间长了，高层住宅都不得不面临设备、管道老化等诸多问题，维护难、花费高；3、消防安全隐患大。高层住宅使得火灾、地震等发生时的救援难度加大。尤其是火灾救援，现在消防配备的云梯普遍只能通到13、14层楼高，超过这个高度的高层住宅基本上都存在一定的消防安全隐患。

基于以上3大弊端，过去很多专家学者都不提倡继续大肆建设高楼。东北财经大学经济研究中心主任周天勇甚至直言不讳指出，几十层的高层住宅没有升值潜力，未来将成为“空中贫民窟”。在他看来，这些超高层住宅未来将会面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难等等一系列难题，再改造的成本相当大，可能会变成“永久贫民窟”。 

两大新规出台，明年起，高楼“全面消失”？

高楼的弊端逐渐显露，而且不知从何时起全国刮起了“建高楼大厦是一座城市实力的象征，是经济发展的成果”的论调，很多城市都在通过建设高楼大厦来互相攀比。对于这些问题，国家早就意识到了。目前已经出台了两大“新规”来约束各大城市高楼的建设：

第一：2020年4月27日，住建部和发改委联合发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中明确要求：1、严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由相关部门进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案3、新建100米以上建筑应充分论证、集中布局；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

通过国家发布出台的“限高令”新规来看，很显然这一次是来真的了。总结一句话就是：从明年起，全国绝大多数城市新建高楼大厦的现象将“全面消失”。其一，虽然对于500米以上建筑用了“一般不”一词，看似给一线城市留了口子，但审批条件会非常苛刻，同时基本也宣布了二线及以下级别的城市将与摩天大楼绝缘；其二，250米以上建筑的审核将会更加严格，这对二线省会的影响比较大。这几年，二线省会城市纷纷打造中央商务区（CBD），而林立的摩天大楼，正是CBD的标配；其三，未来中小城市，尤其是县城新建超高层建筑的可能性几乎为零。此举本质上是为了规避小县城无序扩张建设。

第二：全国各地开始实施住宅“新标准”，即“电梯新规”。9月以来，北京、江苏、上海、浙江等地相继发布了《住宅设计规范》征求意见稿（解释一下：虽然是征求意见稿，但是明年起都将正式实施）。新标准的《住宅设计规范》明确规定，我国已步入老龄化社会，居住的各方面应该对老年群体给予更多的关注。新标准要求，设置电梯的规定由原来的七层及七层以上或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16m设置电梯，调整为四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑，必须设置电梯。

其中，京版《规范》中还明确要求住宅内设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.5×1.6m，轿厢门净宽不应小于0.9m。还有设置紧急呼叫装置、安装扶手以及无障碍设施的一系列内容。比如提高了套内通道及门洞宽度的大小要求，保证套内无障碍通行宽度等。

相信大家也都注意到了，首批发布住宅“新标准”的四大省市都是重要地区。这些城市率先实施新标准，本质上就是在进行试点工作。按照这个势头看，下一步不排除会有越来越多的省份加入。 

国家发布“限高令”，以及部分省市开始实施住宅“新标准”，对于我国房地产市场的意义深远。首先，“限高令”有助于房子居住属性的落实。高层建了这么多，实际上为投资炒房提供了更多的可操作性，而且还加剧了住房的空置现象，限高令出台，未来超高层建筑将大幅减少，尤其是摩天大楼可能“全面消失”，此举对于遏制投资炒房和化解高空置率都有一定效果；

其次，住宅实施“新标准”，实际上是为未来的住宅建造、设计指明了新的趋势和发展方向。新标准的实施，本质上还是为了提高房屋的居住舒适性，换言之新标准是要求开发商未来要建设更高品质的房子。总体而言，这是在加速房地产市场回归居住属性。

再者，2类人将从中受益。第一、相关行业的从业人员，尤其是电梯行业。这点无需过度解释大家也能明白。未来5年是全面旧改时期，全国将有17万个老旧小区要改造，总共涉及居民4200万户。有人测算过，这将直接撬动不低于4万亿的投资。涉及的行业包括但不限于电梯、管道、防水、建材、家居等二三十个行业。尤其是电梯行业受益面更大，新规明确4层以上老旧小区及新建都要加装电梯，17万个小区加装电梯数量或超百万台，新建住宅每年的电梯安装数量更惊人； 

第二、刚需购房者。一方面，前文提到了，高层住宅的居住舒适度其实没那么高，比如过长的电梯等待时间、不太稳定的水压、空气对流产生的噪音等。两大新规下，未来高楼“全面消失”，大多数城市都将以多层住宅为主，多层的居住舒适度显然远远高于高层。未来的刚需购房者将直接受益；另一方面，旧改时代，也给刚需提供了新的买房思路：老旧小区在经过彻头彻尾的改造后，尤其是加装电梯和基础设施全面更新后，老城区的多层住宅居住环境将大大改善，这些都会成为城市刚需的又一选择。尤其是加装电梯后的顶层和次顶层房子，因为有高赠送和良好的视野，更会成为年轻人置业的首选。最主要的是，这类老城区的房子相较于一些新区的高层住宅，不仅地理位置优越，而且配套也更齐全，性价比也更高。

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