业主注意：明年起，物业“新规”实施，5种情况下可以不交物业费

买房一定要选好物业，这件事我们已经重复了很多次了。一方面，居住在小区，我们可能要和物业打几十年的交道，物业的好坏会直接关系到入住后的居住体验。尤其是精装新房刚入住后的各种小毛病维修，最考验物业的服务质量；另一方面，物业也具有品牌效应，好的物业对于小区的市场价值其实是有很大的加分作用的。在楼盘没有太多硬伤的情况下，一个楼盘的物业管理才是真正保证楼盘品质的关键。事实上，我们也见过很多一线城市的相同地段、相同配套的小区，仅仅因为物业管理服务水平存在巨大差异，竟导致其市场价差高达20000元/平。

随着调控日趋严厉，房地产市场也逐渐进入到了前所未有的稳定新周期。新周期内越来越多的人买房不再像过去那样一味关注房价的涨跌，而是更加注重小区内在品质。尤其是90后新生代购房者，除了关注楼盘的地段、配套、品牌、容积率、户型之外，更把物业服务纳入参考的重要标准之一。有中介机构透露，2019年其接待的购房者中超过5成都非常重视小区物业的服务水平，其中25%的购房者甚至表示“非品牌物业的小区一律不考虑”。 

为什么现在的购房者都越来越注重对物业的选择了？核心原因是，好的物业不仅可以提高社区管理服务品质，让人住得舒心，还对小区房价提升大有裨益。反之，差的物业不仅让人住得膈应，还会利空小区房价。

事实上，现实中我们也经常能遇到各种奇葩的业主和物业之间的冲突事件发生。比如业主因不满物业服务而拒交物业费，物业强行断电、断水“报复”，更有甚者以“武力”方式催缴物业费；比如物业在电梯间私接广告，中饱私囊业主公共区域广告费；比如物业管理人员把不服管的业主踢出业主群，理由是该业主在群内爆料了一些小区存在的公共性问题，累及了物业的利益；比如物业区别化对待业主，甚至有些物业人员以歧视、侮辱性名词备注业主的称呼……

总结一句话就是：不少小区业主都对物业的管理服务颇有微词。事实上，有些物业公司甚至比业主更像主人，嚣张跋扈起来甚至连业主都敢打。“罗马不是一天建成的”，物业和业主之间的矛盾也不是一天就形成的。我们认为很多城市物业整体服务水平偏低，本质上是相关的法律法规不够完善，监管、监督的权利和责任也没有划清楚。值得一提的是，我国的物业管理模式是在80年代从香港引入的，但真正流行是在2000年前后，所以物业在我国的真正的发展史还不到二十年时间。

因此有人觉得，物业管理服务水平这么差，根本没有存在的必要。过去这些年，建言取缔物业的呼声也是此起彼伏。尤其是今年9月份，宁波业主送物业“干啥啥不行，收钱第一名”锦旗事件报道后，全国大范围爆发了“全面取消”物业的倡议。

对此，业内专业人士给出了理性看法。毛振华在文章《物业不应是城市“火药桶”》中不偏不倚说道，在没有找到更好的替代服务之前，物业仍有其存在的价值和必要。更何况现实生活中也确有不少物业兢兢业业、服务有方，深得业主信赖，不应将其“一刀切”对待。

我们在之前的文章中也表达过类似看法，物业并没有到全面取消的地步，一方面物业是社区管理服务的标配，物业和业主之间也是鱼与水的相互依存关系；另一方面，我国物业行业仍然处于发展的初期阶段，存在缺陷是必然的，因为其存在不足就全部取消，这种一刀切的处理方式不可取。随着我国居民对居住环境和居住品质的关注提升，物业未来的发展潜力巨大。现阶段最好的解决物业和业主之间长期积压的矛盾的根本解决之道是通过完善法律法规的方式来有效化解。

业主注意：明年起，物业“新规”实施，业主享有3大“权益”

事实上，国家也正通过制度法律法规的方式来有效化解物业和业主之间的矛盾。将于2021年1月1日起实施的《民法典》中有关物业的“新规”，不仅回应了长久以来群众的普遍呼声，更为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向，比如新规明确要求，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。新规之后，物业的这些行为统统都是违法行为。

最值得一提的是，明年起实施的物业“新规”，业主还享有3大“权益”：权益一、公共区域的收益归业主共有。小区的电梯广告、公区摊位出租、公区车位出租或者临时停车都有一定的收益，这些收益属于小区全体业主；权益二、业主对物业费的知晓权。新规要求，未来小区的物业收费名录和价格必须要经过物价局审核通过，业主有权查阅收费名录和价格是否合规合法；权益三、业主有权更换物业。当然有一定的条件，需要2/3的业主参与表决，半数人员赞成就可以取消或者更换物业。这个新规的好处是非常明显的，既可以有效保证业主基本权益，也可以倒逼物业提升服务品质。

此外，新规更明确了未来在这5种存在正当理由的情况下，业主是可以不缴纳物业费的：

第一、物业服务企业拒不提供物业服务或提供的服务存在巨大瑕疵。物业服务的范围是非常广泛的，包括但不限于房屋管理、公共设施维修、保洁、绿化、停车等，而且是需要持续提供服务。如果业主能拿出有力证据证明物业未提供服务或服务严重不到位，全体业主可以不缴纳物业费。这里需要提醒一下，业主提供的证据，是可以证明物业服务企业构成根本违约的才行；

第二、逾期交房期间的物业费不用交。司法实践中常常以“交钥匙”作为房屋的交付标志。如果你所购买的新房，开发商未按购房合同约定期限“交钥匙”，这期间产生的物业费，业主有权不交；

第三、物业私自规定的物业费业主可以不缴纳。根据《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。直白点说，业主应该缴纳的物业费其实都应该清清楚楚体现在物业服务合同中。业主判断物业费是否合理也应该以物业服务合同为准。最近几年，很多物业公司都会在购房者签订购房合同时签订一份空白的物业服务合同，里面会设置一些“特约服务”等增值服务，提高物业费。根据法律法规，这都是违法行为，这些费用业主都可以不用缴纳；

第四、将房屋出租时约定由承租人缴纳物业费。这没有什么好解释的，租房合同里明确说明物业费由租客缴纳的，业主可以不用再交物业费。但是如果租客不按时缴纳物业费，而且无正当理由，这时候需要业主缴纳物业费；

第五、配套实施不达标，可减免物业费。《民法典》规定，业主可以有权要求减免部分物业费，减免部分应由开发商来承担。业主可以等到设施齐全达标之后再交物业费。打个比方，某楼盘交付和宣传大相径庭，业主通过合理途径判定开发商违约，并限期整改。在整改期间，开发商应该减免相应的物业费。

总结：明年起实施的物业“新规”，可以说各个条款都直击物业乱象的痛点，而且放大了业主的监督和自主行使权，明晰了物业服务主体的服务责任，这为妥善化解物业和业主之间的矛盾有法可依，也为整个物管行业的发展奠定了基础。一句话，一旦业主把这些权益行使好，物业尽职尽责，物业和业主之间的矛盾自然也能轻松化解，共建美好社区的目标也能达成。

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