明年起，物业全面取消？国家出台新规，3个权益业主需知晓

买房，物业真的很重要。这个结论，相信绝大多数买过房的人都感同身受。

一方面，优质的物业管理服务，能让整个小区的居住环境大大提升。一个小区，绿化养护、车位管理、房屋维修、社区卫生、治安管理等等方面都面面俱到，无可挑剔，居住其中的业主身心都会非常愉悦，自然会觉得花的物业费值；另一方面，好的物业服务会给楼盘的品质加分，继而会对整个小区的房屋价值有大大的提升作用。在北京、上海等一线城市，即使是同一地段的房子，因为物业服务水准相差巨大，两个小区的房子市场价差竟然能高达2万/平。

不过，处于不断提升阶段的物业行业，似乎绝大多数并不能做到让业主满意，而且近年来，“取消物业”的呼声更是一浪高过一浪。主要原因是，业主觉得物业的服务和自己支付的费用完全不匹配。更有甚者觉得，物业是业主集体花钱请来的，但是他们却更像是整个小区的主人。不仅不作为，而且还长期对业主颐指气使、不看在眼里。

今年5月份，歌星李荣浩公开吐槽其小区物业，称不知道物业是为了方便住户还是为了难为住户，自己所在小区物业，车库墙壁全是脚印不管，停水停电找不到人。但他们的工作效率最高的却是催业主交物业费的时候。作为公众人物，李荣浩一发声，赞同者云集，一时间网络上呼吁“全面取消物业”的声音此起彼伏。更有人突发奇想，创意性地给物业送“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗，通过这种“嘲讽”方式，来表达自己对物业的不满。

一个小调查揭露真相，原来大家对物业早有“不满”

为了写这篇文章，笔者上个月在线发起了“你对自己的小区物业满意吗？”小调查问卷，希望通过小小的调查来窥探大家对物业的看法，没想到投票结果完全一边倒：总计获得29876份投票，其中99.5%的网友都投了“不满意”票，同时赞成“取消物业”。

虽然很多人都赞成“取消”物业，而且现实中也确实有小区取消物业，由业主自己管理，情况大大改善。比如陕西一小区，由于小区物业服务水平差，不作为等，业主将物业赶走，全部交给小区业主来管理，结果5年时间里节省了100多万；再比如，杭州西湖区一小区，物业不仅把业主服务好了，还给业主每户发500元红包，共享小区建设成果。

但是对于物业到底该不该取消，央媒也回应了，今年7月13日，央媒新华社转载了毛振华 刊于《半月谈内部版》2020年第7期题为《物业不应是城市“火药桶”》文章。对于物业到底该不该取消，该文章的回应还是非常理性的：“没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要。”言外之意，物业服务暂时无可替代，现阶段取消物业并不现实。

事实上，其实早前就有专业人士指出，物业服务虽然存在改善空间，但没有到了全面取消的地步，而且小区管理也离不开物业，个别小区能做到业主自己管理，但不是所有的小区都可以效仿。

物业“全面取消”不现实，那么是不是意味着未来，业主和物业之间的矛盾都不可调和，这种水火难容的局面何时才能扭转呢？当然不是，随着国家重视物业行业，随着国家物业“新规”出台，物业不作为、物业和业主之间矛盾深化等很多问题，也都将逐步化解。值得一提的是，从明年开始执行的物业“新规”，业主还享有三个“权益”，广大业主一定要知晓。

这个新规就是，2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）颁出，并将于2021年1月1日起正式生效。在最新出的《民法典》中就专门对物业发布了一系列政策，使得业主有了更多的权利。

第一个权益：业主对物业不满意，有权更换。

《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

长期以来，物业更像小区的“主人”，核心原因就是，虽然大家对物业不满意，但是因为种种原因小区就是不敢或无法更换物业。但是新规明确了，如果物业的服务效率低下，或者管理不到位，无法达到小区绝大多数业主满意的程度，业主有权依法更换物业，然后聘请更好的物业管理公司。 不仅如此，如果一个小区的入住率达到一定程度，业主还可以依照流程合理合法成立业主委员会，对物业的服务管理进行监督。

第二个权益：业主对物业费的收支有知情权。

《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

近年来，业主与物业的纠纷逐渐增多，其中物业收费的项目、标准、用途等不透明，成为纠纷的主要原因。所以新规也加强了对业主知情权的重视。也就是说，以后物业所有的收费情况和花销都要向业主公开透明，不得以“模糊”的手段欺骗业主。

值得提醒的是，在新规下，小区业主也要行使好自己的权利，不仅要对物业服务有高标准，还要通过合法方式对物业费的收支进行监督。只有这样，才能在源头上杜绝物业“乱收费”、“高收费”等乱象。

第三个权益：业主对小区的经营性盈利有一定的收益权。

《民法典》第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十二条还规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

上文提到的杭州某小区能确保收支平衡，还能给全体业主“发红包”，实际上就是物业费收支合理规范、公共收益效益好的直接体现。

很多人可能一直都觉得，业主要向物业缴纳物业费，并不知道其实管理运营能力强的物业，是完全可以给小区业主创富的。比如，小区里投放广告收费，外来车辆进小区收费，搞活动收取场地租金，公区开放作为商铺开店经营收房租等等，这些收取的费用都属于公共收益。这些钱物业只是代收，他们的最终归属权属于小区全体业主。

不过这些钱，最终业主能不能分得，还要看物业在资金的收支上是否具备较强的管理能力，如果物业能够把钱花在刀刃上，而且开支没有猫腻，其实绝大多数物业到最后都是能剩钱的。当然，想让物业规规矩矩收费，合情合理支出，这其中少不了业主的监督。有的小区，已经创新性推出了“预算预缴制度”，即由业主审批预算，物业严格控制预算，年终结算审计多退少补。

对于业主来说，肯定不奢望能真的享受到对小区的经营性盈利有一定的收益，但是至少这个规定的出台，可以让业主对物业的收支形成有效的擎制。

总结来说，《民法典》新规的实施，对业主的权利有一定的抬高，说白了就是摆正物业的位置，让原本就是主人的业主重新“当家作主”。一方面可以有效对物业形成约束，另一方面，也能够大大降低二者之间的矛盾，更能够改善整个小区的居住环境。

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