物业真该取消?新规下,业主迎来好消息,“这些费用”也不用交了

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最近，一个朋友遇到了一件烦心事儿：家里卫生间的墙面一直渗水，而且甚至能听到楼上住户家里滴滴答答的水流声，于是和楼上的邻居交涉了几次，但楼上的住户也表示很无奈，因为找了好几次物业，期间就来了一次，看了看也没发现问题，然后就一直没有了动静，已经持续了半年时间。笔者认为，这并不是个例，在日常生活中，每个家庭或多或少都会遇到此类的问题，而当寻找物业无果时，业主往往就会变得很无助，和物业之间的矛盾常常也会因此加深。

其实，在买房过程中，购房者都会犯一个明显的错误，认为衡量好房子的标准就是关注房子的质量，而忽略了物业的管理水平，所以才导致入住后，会遇到这样那样的问题。因此，笔者曾多次劝告购房者，不仅要关注开发商的资质，更要关注物业公司的资质，一套好房子必须同时具备这两个条件，否则就算开发商资质再好，一旦物业服务不过关，小区的口碑、品质，升值潜力都会大打折扣。

以笔者附近的某小区为例，十年前刚建成时，小桥流水、游泳池、网球场等应有尽有，而且在大部分居民还在用煤气罐的时代，该小区就以“电气化”闻名一时了。但十多年过去了，小广告满天飞，游泳池、网球场已不见了踪影，小区绿地被改成了停车位，物业更是从未公示过公共空间出租的相关收支情况。面对这种变化，有业主就表示，就如同买了一只很失败的股票，已经连续下跌了十多年。因此，根据以上这些分析看，物业和业主之间的矛盾源头主要有以下3个原因。

1、物业服务内容较少，而且服务水平也一般。

物业公司，到底是什么性质的公司？对这个问题，早在2007年修订的《物业管理条例 》中就给出了答案，条例将“物业管理企业”修改为了“物业服务企业”。说得通俗一点，物业公司属于服务型企业，业主通过支付一定的物业费给物业管理公司，然后物业用来管理或者维护小区的环境卫生、车辆道路、房屋设备设施、公共安全秩序、园区绿化等等。

但是，在实际操作过程当中，不少物业公司却把收物业费摆在了第一位，能够提供的服务内容相对太少，关键是服务水平也不高，一旦业主的问题得不到有效解决，二者之间的矛盾就会加深。就像文章开头那位朋友的遭遇，如果只知道收取物业费却不提高服务的水平，这样的物业公司确实有些“鸡肋”，也就不难理解很多业主喊着要取消物业公司了。

2、物业收费项目繁杂众多，往往让业主多掏钱。

对于很多业主来说，物业费就像是一笔“糊涂账”，只知道被催着交物业费，但是面对繁杂众多的收费项目，往往搞不懂哪些是必须交的，哪些是完全不用交的。为什么这么说呢？因为为了增加公司收入，不少物业公司都会自行添加收费项目，或者针对一些服务项目进行重复收费，结果就是业主稀里糊涂多掏了钱。

虽然，这些年随着人们法制观念的进步，这些现象已经有了很大改变，但不可否认，在一些小区依然存在。比如，根据《物业服务收费管理办法》规定，物业费里已经包括了公共区域的卫生清洁，电梯等设施设备的日常维护等等，但是一些不负责任的物业公司依然以此为名目向业主收费，这显然是不合理的。

3、业主地位往往比较被动，更换物业并不容易。

根据《物业管理条例》规定，对于开发商聘请的物业公司，业主有权依法更换，不过具体到现实生活中，更换物业并不是一件容易的事情。首先，业主们需要找到物业违约的相关证据，这一点看起来很简单，做起来却并不容易。

在日常生活当中，物业公司往往掌握主动权，业主的地位很被动，关于这一点大家都深有体会，更何况一般的公司都有法务，怎么可能让你轻松找到证据呢？其次，需要经过小区业主委员会2/3以上的成员同意才可以更换。现实情况是，很多小区根本没有业主委员会，更别提2/3以上的成员同意了。最后，退一步来说，在很多业主眼里，努力赚钱还房贷和养家才是正经事儿，很少有人原因把大把的精力和时间消耗在这些“琐事”上面。

正是因为以上这三个主要问题，长期以来，业主和物业之间的矛盾才不断加深，而且这些年建议取消物业公司的声音更是此起彼伏。不过，笔者认为，物业公司存在问题是客观事实，但在看到问题的同时，我们也必须看到物业公司发挥的重要作用。就拿此次的“黑天鹅”事件来说，在小区卫生环境维护，开展居民自我防护，帮助居民购买蔬菜等必需品等方面，很多物业公司的表现得到了业主们的一致认可。可以想象，在这样的关键时刻，如果没有物业公司，光靠业主自身显然是存在风险的。

其实，伴随房地产的快速发展，物业管理服务一直在不断改进和完善。据报道，目前全国各地都已经开始陆续发布新的物业管理规定，而且根据新规内容来看，未来人们因为小区物业问题得不到有效解决而产生的烦恼将会大大减少，而且一些不合理的费用也不用交了，这对业主们来说是难得的好消息。

陕西在《物业服务收费管理办法》中就明确规定，电梯、景观等共用共有设施设备运行维护检测费用纳入物业服务成本，不再由物业公司另行收取。除此之外，还规定要坚决取消物业公司强制收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目。

山东在《物业服务收费管理办法》中明确规定，物业公司利用共用部位、共用设施设备进行经营以及取得相应收费，收益应该归全体业主所有，而且业主可以优先用于折抵物业公共服务费。

无独有偶，上海也明确规定，利用共用部分从事商业推广等活动，公共收益归全体业主所有，这笔收益应主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用，比如用于物业维护费用，业委会的工作经费等等。由此可见，这无形当中相当于给业主们节省了物业费，不过恐怕物业公司要变得不淡定了。

除了陕西、山东、上海外，重庆、深圳、北京等城市都已经陆续发布了物业新规。比如，重庆规定，规划用于停放机动车的车位、车库，应首先满足业主的需要，不得出售给业主以外的单位或个人。深圳规定，共有物业的收益应归全体业主所有，而业主大会可以开设独立账户，避免物业公司侵占、挪用业主共有资金，从而让业主真正拥有主动权。北京则规定将《北京市物业管理条例》从“办法”升级为了“条例”，增加了突发事件下物业落实应急措施的责任，而且还创新性提出，可由街道办事处等部门负责组建物业管理委员会，来组织业主共同决定物业管理事项。

最后总结一下，在日常生活中，虽然物业管理存在一些备受诟病的问题，但是远远还没到需要取消的时候，原因有两个：

一方面，通过这次的“黑天鹅”事件可以看出，关键时刻物业管理公司可以发挥举足轻重的作用，比如小区卫生环境维护，开展居民自我防护，帮助居民购买蔬菜等必需品，所以我们应该看到物业管理的正向作用，盲目取消并不现实。

另一方面，物业管理这一行业在我国仅仅发展了二十多年而已，既然是新兴行业，就应该以发展的眼光看待它，所以取消不是根本目的，加强监管、解决问题，从而让物业更好地为业主服务才是最终目的。看得出来，陕西、山东、重庆、上海、深圳等城市物业新规的发布，都是针对当前物业管理暴露的问题量身定制的“新药方”，这些新规将有助于物业管理回归到健康状态。笔者相信，随着越来越多的城市修订物业管理新规，未来物业管理水平一定会越来越完善。

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