楼市逆转,“拆二代”将全面消失?国家一锤定音,两类人有麻烦了

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在过去十多年，房地产市场经历了一轮高速发展的过程，除了拉动经济的增长，改善城市的面貌外，无形中也帮助许多家庭积累了可观的财富。一方面，许多早买房、多买房的购房者基本都已经赚得盆满钵满，再也不用为买房子而纠结和犹豫了。另一方面，货币化棚改的安置方式，使得许多家庭实现了“一夜暴富”，更使得不少普通人通过拆迁实现了人生的逆袭。

但是，最近这一两年，在严格的楼市调控政策下，在房住不炒的长期定位下，全国不少城市的房地产市场都告别了房价上涨的“狂欢盛宴”，逐步进入到了房价回调、房价趋稳的新阶段。笔者认为，平稳成为房地产市场的主基调，这显然是刚需喜闻乐见的结果，意味着什么时候买房都不晚，既不用担心房价大涨给自己带来买房压力，也不用担心房价大跌给自己带来损失。不过，伴随楼市进入调整期，有一类群体可能开心不起来了。

众所周知，在过去几年，拆迁几乎就是暴富的代名词，一个“拆”字可谓价值千金，让很多努力工作的年轻人表示羡慕。比如，据济南时报报道，在济南某网红拆迁村，有拆迁户在接受采访时表示，拿到510万元拆迁款之后，先是购置了两套房产，然后把剩下的100万全部存在了银行，以备日后应急需要。此外，这名拆迁户还一度自豪地表示，拆迁一回，祖孙三代都安置好了。不过，如今这一情况正在发生逆转，根据国家出台的最新政策看，依靠拆迁暴富的时代开始渐行渐远了。

“拆二代”将全面消失？

一是棚改任务将在2020年基本宣告结束。根据国家十三五规划明确要求，到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。回顾过去这三年，我们也可以发现棚改逐步降温的明显趋势：2018年国家提出要开工580万套的棚改目标；2019年仅仅提及“继续推进棚户区改造”，并未设置具体目标；在今年的全国大会上，国家则在报告中对于棚改只字未提。对于这种变化，天风证券首席分析师孙彬彬表示，国家逐步弱化棚改目标，就是要让棚改逐渐退出。

二是老旧小区改造开始全面提速。在棚改逐步降温、退潮的同时，针对老旧小区的改造逐步提上了日程。据不完全统计，在过去一年，国家已经在经济工作会议等权威会议上多次表示要做好城镇老旧小区改造，而在今年的大会上第一次在报告中为老旧小区改造定下了具体的目标：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

此外，值得注意的是，2019年全国各地一共改造城镇老旧小区1.9万个，根据今年的目标来看，显然已经翻倍，这意味着旧城改造开始全面提速。对此，中国社科院房地产研究中心主任尹中立表示，旧城改造成为今年房地产的工作重点。

棚改退潮，旧改登场，释放的信号非常明确，即房地产开发大拆大建的阶段已经开始渐行渐远了。根据住建部数据显示，旧改大约涉及17万个老旧小区，居民超过4200万户，人口过亿。由此来推断，按照一年新开工改造3.9万个的目标计算，那差不多也需要4-5年的时间来完成，显然旧改时代已经来临了。

关于这一点，在去年的“旧改”吹风会上，住建部副部长黄艳已经明确表示，在未来的改造中，将尽量避免一拆了之、大拆大建。笔者认为，按照这个走势来看，依靠拆迁暴富慢慢行不通了，“拆二代”也将逐步消失了。

为何要用旧改代替拆迁呢？

笔者认为，主要有两个原因：第一点，经过一二十年的快速发展，我国已经告别住房不足的阶段。根据国家统计局和央行的统计数据来看，目前全国城镇人均居住面积已经接近40平方米，户均家庭住宅1.5套房，住房总量已经足够甚至出现了过剩，房地产市场开始进入到存量市场，所以大拆大建的阶段迎来转折是不可阻挡的趋势。

对于第一个原因，大家都比较清楚，关键是第二个原因。过去这些年，拆迁的对象几乎都是一些建筑年代久远、环境较差的棚户区、城中村和危房，它们的共同点就是房子低矮、居民少，拆迁成本低。但是，最近这些年，在房价不断上涨的同时，地价水平也不断攀升，同时由于现在的老旧小区楼层普遍较高，居住密度比较大，地段往往还不错，这些因素叠加在一起就大幅度提高了拆迁的成本。

除此之外，从长期发展趋势看，对于开发商而言，按照1：1.5的补偿标准，如果想要不亏钱，至少要盖到40层、60层以上，这显然变得越来越不现实，所以当高层住宅变成了老旧房子，再次大拆大建的概率已经很小了，到时候“拆二代”这一称呼也有可能全面消失了。

最后总结一下，房子本身就是用来住的，而旧改的全面提速则可以大大改善老旧小区的居住环境，提升老旧小区的居住品质，未来不仅居住舒适性会越来越好，小区增值空间也会得到明显提升，这对于老旧小区的业主来说，显然是一个好消息。

但是，伴随旧改接棒棚改，楼市迎来逆转，依靠拆迁暴富开始渐行渐远，对于那些专门投资老旧小区坐等拆迁的人来说，显然是遇到大麻烦了。除此之外，如果房地产市场没有了手持大量现金的拆迁户，一定程度上有利于促进房价继续企稳，对于那些炒房囤房客来说，一旦房价涨幅低于了资金成本、房贷利息成本、折旧成本等等，本质上看已经开始亏本了，所以下一步将会面临持有成本增加，甚至不容易转手变现的麻烦。

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