2个信号,房地产遭遇“关门上锁”,国家一锤定音,楼市亮出底牌

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时间过得很快，眼看着2020年都过去了一大半，这时不少购房者开始纠结起来，观望了这么久，下半年到底该不该买房了呢？一般来说，在房价上涨阶段，对于买房，大家几乎都是一哄而上，结果导致住房供不应求。在房价下行阶段，无论是炒房还是刚需，由于买涨不买跌的观念根深蒂固，所以都会及早抽身，及时止损。但是，当房地产处于横盘阶段，房价上不去也下不来，由于看不清下一步的走向，这时购房者就会变得比较纠结，担心在高位接了盘，一不小心吃了亏。

那么，买不买房，有可以参考的标准吗？实际上，我国的房地产，主要受两个因素影响，一个是政策，政策就像是鞭子，不断调整着房地产这驾马车的方向。另一个是经济环境，房地产业作为国民经济的重要支柱，二者自然息息相关。因此，要想知道未来房价怎么走，要想判断能不能买房，关键要看这两个因素有没有变化，每一个细小的变化叠加起来就成了房地产的趋势。其实，进入2020年以来，上半年以及近期的种种迹象都已经明确地传递了未来的楼市方向。

第一、央行、银保监会密集出手，全面防止资金大量流入房地产。

房地产作为资金密集型行业，从拿地、开发、销售一直到交房，每一个环节都离不开资金的支撑，所以持续健康的现金流对于房企至关重要。但是，根据最近三年多的调控可知，“缺钱”一直是房企面临的主要问题，而且进入2020年，监管政策有增无减，央行、银保监会多次表态并出手，全面防止资金大量、违规流入房地产。比如，央行连续多次采取“定向降准+非对称降息”的方式，透露的政策意图很明确，就是降低实体经济融资成本，抑制资金流入房地产。再比如，银保监会多次表态并严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市的情况，并对银行涉房业务的违法违规行为作出处罚。显然，从监管态度来看，房地产资金面短期内仍旧难言宽松。

第二、热点城市再次掀起调控大幕，全面围堵楼市投资炒作的漏洞。

如果用一个词来形容今年的楼市走向，“一波三折”再合适不过：受“黑天鹅”事件的影响，前3个月被按下了暂停键；伴随各行业复工复产，4-6月份迎来了快速回暖期，不少城市一度出现了抢房等现象；到了7月，面对楼市异常升温的现象，深圳、东莞、南京等城市再次掀起调控大幕。值得注意的是，根据各地调控政策来看，本轮调控有三个主要特征，就是打击假落户、假离婚、假人才。显然，本轮调控主要就是打补丁，围堵投资炒作的各种漏洞。此外，在7月底举行的全国房地产座谈会上，国家也再次表态要“时刻紧绷房地产调控这根弦”。由此可见，房住不炒的底线不容动摇，一旦超出底线，调控必然会加码。

根据以上两个信号，从中不难看出，当前的调控政策，可以用两个字来概括：一个是防，防止资金大量和违规流入房地产；一个是堵，堵住房地产市场存在的各种投机炒作的漏洞。笔者认为，一防一堵之下，相当于给蠢蠢欲动的房地产市场“关了门上了锁”，也给近期躁动不安的房地产市场画上了句号。所以，从政策层面看，房价支撑力一直在被削弱，今年房价没有全面上涨的基础。

除此之外，国家一锤定音，经济内循环阶段也来临了。

在7月底召开的国家级会议上，针对当前的经济大环境，国家有了新的定调：

当前的经济形势仍然复杂严峻，不稳定性和不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

其实，这种说法并不是第一次提出。早在今年五月份，国家就首次提出了要构建国内国际双循环相互促进的新发展格局。由此可见，伴随当前国内外形势的变化，我国的经济发展也进入到一个新时代，从过去主要依靠进出口贸易驱动的经济模式转变为依靠国内国外双循环相互促进的新发展格局。值得注意的是，这一次是以国内大循环为主体。也就是说，经济内循环阶段正在来临了。那么，经济内循环和房地产有什么关系呢？我们可以通过以下3点来简单分析。

1、首先，何为经济内循环呢？

众所周知，外贸、消费、投资是拉动国民经济的三驾马车，不过，受“黑天鹅”事件影响，加之国内外经济形势发生变化，外贸已经受到了影响，所以国家希望降低对外贸的依存度，转而提高消费和投资在拉动国民经济中的地位和比重。实际上，进入今年以来，除了传统基建以外，以高科技为主的新基建也被按下了加速键，主要目的之一就在于此。当然，笔者认为，经济内循环的重要一环还在于刺激消费和扩大内需，因为我们有14亿人口的市场，潜力不可估量。

2、经济内循环和房地产有什么关系呢？

虽然市场潜力巨大，但是从消费的角度看，高房价无异于经济内循环的“拦路虎”。我们可以通过两份研究报告来看一看：

第一份：根据央行调查统计司发布的城镇家庭资产报告显示，目前城镇居民家庭户均总资产为317.9万元，其中住房占比近70%。报告同时指出，家庭负债来源主要以银行贷款为主，房贷占家庭总负债的75.9%。第二份：根据上海易居房地产研究院发布的2019年全国50城房价收入比报告来看，50城中深圳房价收入比最高，达到了35.2，长沙最低，达到了6.4，是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。不过，业内一般认为，房价收入比在4-7倍之间为合理区间。

通过以上两份报告公布的数据来看，目前房价水平整体已经高不可攀，尤其是对于普通家庭来说，本就背负着沉重的房贷，今年又受到了“黑天鹅”事件的影响，所以就算想要消费也是心有余而力不足。此外，房价水平过高，不仅仅影响了老百姓的生活成本和消费的意愿，在某种程度上也会使得企业的运行成本过高。比如，曹德旺、任正非、董明珠等商业大佬都曾直言不讳，高房价推高了企业成本，降低了企业的竞争力等等。

显然，在经济内循环时代，必须要摁住房价上涨的势头。对于这一点，国家早就有行动了。在过去这两三年，房住不炒已经成为了长期定位，多次现身各大会议和各大报告，而且国家还多次重申不再把房地产作为短期刺激经济的手段，这都说明国家对房地产的态度出现了转变。如今，国家又明确提出了经济内循环，这其实相当于又给市场亮出了一张底牌，国家不允许也不希望房价再次大涨了，某种程度上意味着市场见顶的信号开始逐步释放。

3、经济内循环是不是意味着房地产不重要了？

显然不是，大家千万不要忘了一点，“促进房地产平稳健康发展”也是本轮调控的重要目标。除此之外，日前原国家房改课题组组长孟晓苏也表示，由于城镇化还在继续推进，住房需求也依然旺盛，所以“国内大循环之中房地产业是最重要产业之一”。由此可见，虽然房地产可能不再作为经济的助推器了，但未来仍旧还会发挥着稳定器的作用。

鉴于此，应该如何看待买房问题呢？

对刚需来说，要看自己的需求有多迫切。如果你着急买房子，就无需过多纠结了。但是，一个小建议就是，一定要认准品牌开发商，选个好些的地段，多了解下物业的资质等，这才是保值增值的基础因素。当然，如果不着急买房子，倒是可以再继续观望观望。毕竟，当前房价平稳的大局已经十分明朗了，所以不用过多担心房价再次大涨给自己带来负担。

对于投资客来说，必须清醒地认识到，种种迹象已经表明，靠投资买房赚钱的空间越来越小了，一是因为房价大涨的可能性降低了，把房贷利息、房屋折旧等持有成本计算在内，不涨不跌基本面临亏损；二是因为投资最看重的就是流动性，但是在很多城市，房子已经是有价无市，除非你愿意大幅降价，否则很难变现，无法变现的房子就是一堆钢筋混凝土而已。

其实，退一步来说，在一些热点城市，即使投资买房还有一定的赚钱空间，但一旦上错了车，被限售政策套牢，恐怕几年都会动弹不得。因此，不要抱有侥幸心理了，是时候收住那一颗蠢蠢欲动的心了，如果对赌政策大势，结果很容易搬起石头砸自己的脚。

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