楼市突传3大“变天”信号，今年买房更便宜？经济学家说了9个字

不管大家承不承认，房地产今天仍然是中国家庭最重要的投资渠道。即使是开局不利的2020年，房地产投资增速仍然继续攀升：数据显示，2020年二季度末个人住房贷款余额32.36万亿元，同比增长15.7%。一句话总结，不管经济收入有多糟糕，大家对房地产的爱，一如既往。

不仅如此，还有一众专家跳出来表示，房地产仍然是最好的投资品。

财经作家叶檀日前发文表示，虽然房地产宣告彻底告别黄金时代，但是未来房价将保持在年均6%左右的低速增长。这也和社科院去年底的预测不谋而合。在她看来，很多人之所以说房地产有泡沫，是因为他们没有房、买不起房，所以陷入极大的失落之中，需要以此来发泄情绪。她更认为，一个城市房价的涨跌，由涌入当地房地产市场的投资资金的数量和信心决定，不是由老百姓口袋里的钱决定。言外之意，只要房地产的投资热情高涨，房价就不会降，很多人买不起房，也是自身的赚钱能力不够，这怨不得别人。

无独有偶，著名房地产专家孟晓苏近日在博鳌房地产论坛上也直言不讳道，“房价上涨能给绝大多数人带来财富尊严”，增量地产时代，房价上涨的趋势依然明显。因为老百姓依然还需要房子，一方面是迁徙的需要，另一方面城镇居民自住和改善性需求还是巨大的。

此外，如是金融研究院院长管清友也发言表示，房地产上涨势头强劲。理由是，未来真实城镇化率和民意城镇化率之间，有2亿人要实现真正的城镇化，他们需要买房。意思很明确，中国房地产还有巨大的缺口，房子必须不停建才能满足需求。尤其是一二线需求强盛，房屋严重短缺的城市，房价仍然会“一直涨”。

部分专家目标一致的托底楼市的说辞，我们不去争执到底谁对谁错。毕竟每个人买房都受自身的需求和自身经济实力的制衡。尤其是在国家提出房住不炒三四年之后的今天，很多人对于专家的话，也有了彻底的改观——买房人对于专家们殷勤鼓吹的话语，也早就看穿了：立场决定态度，哪些人说的是真心话，哪些人是真的为刚需好，每个人内心都有一杆秤。

言归正传，对于2020年到底该不该买房？今年买房相比于之后会更便宜还是更贵？我们先不急着给出答案，先说说我们最近看到和感受到的3点楼市突传的“变天”信号：

第一个“变天”信号：部分城市热劲刚过，国家发出最强音“施压”

2020年上半年，楼市在经历了一轮深V历程后，我们看到一季度留下的窟窿基本都补齐了。虽然一季度各地“救市”政策没有施展出来，但是楼市还是在4月份后迅速回暖，到6月底全国各大城市基本恢复到了往年同期水准。诸如深圳、杭州、成都、南京等地，房价涨幅甚至出现过快情况，一些价格倒挂严重的新楼盘罕见出现了“万人摇”、“万人抢”。

我们强调过很多次，国家对于房地产的定位是稳，这意味着房住不炒的定调和底线是不能违背的。尤其是像今年这种特殊时期，各行各业都比房地产更需要恢复的信心和资金，很多城市除房地产之外的投资都没有起色，到房地产却率先启动了，这无疑向市场传递了错误的信号，也和国家“稳楼市”的总基调不符。

所以很多城市热劲刚过，我们就看到国家发出了最强音对楼市进行“施压”，随即调控迎来了新一轮收紧，尤其是深圳、南京均祭出了史上最强调控，作出了很好的表率作用，向市场传递的信号很明确：稳定胜于一切，投资炒作不可取。

第二个“变天”信号：房地产监管融资再收紧，开发商的苦日子到了

众所周知，资金一直都是楼市繁荣发展的最大支撑。但种种信号显示，涉房地产融资贷款市场正在发生巨变。一方面，对涉及房地产的融资监管又“严”起来了，同花顺数据显示，8月以来，银保监等部门对国内银行机构共开出80张罚单，处罚金额近7000万元。且多张罚单针对商业银行过往的违规事件，最早的案例追溯到2013年；另一方面，据21世纪经济报道消息，监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。据报道的新闻看，此事若成真，对开发商融资是重磅打击，尤其是中小房企的融资将是雪上加霜。毫不夸张地说，未来几年，中国房地产开发商数额将大幅减少。

事实上，清华大学教授李稻葵近日就表示，10年后，中国恐怕不超过20个大的房地产商。其余一众小地产开发商要么破产倒闭，要么被兼并收购。

其实据开发商高管自己透露，属于地产商的苦日子也到了，首先，今年上半年倒闭破产的地产商数量高达300家，甚至还出现了千亿级房企“资不抵债，濒临破产”的重大新闻；其次，特殊情况，销售不畅，很多地产商都在为融资发愁，一二线城市有庞大的购房需求支撑，开发商勉强好过，但三四线城市面临购房需求枯竭，以及棚改的退场，很多开发商“房子严重滞销”，回款压力巨大。

另据多位开发商高管透露，9月后，将有大批开发商“投降”：真的撑不住了，采取以价换量的方式让利购房者，以“降价投降”的方式换取购房者的购房欲望，来实现卖房回款，进行自救。

我们此前也说过，其实上半年50强房企中，就有7成采取了“降价投降”的方式在卖房了，其中不乏恒大、万科、碧桂园、融创、金地等大牌房企。开发商降价的幅度一度高达25%。

第三个“变天”信号：投资炒房客在加速离场中，买房“造富”时代终结？

在降价卖房方面，开发商的优柔寡断式降价，显然不能和炒房投资客们的疾风骤雨式降价相提并论。

我们不止一次说过，当国家高喊出“房住不炒”那一刻，其实就意味着房价“普涨时代”终结，投资炒房的黄金时代一去不复返。过去十年，投资买房确实是稳赚不赔且堪称“暴利”的生意，但是未来随着高压调控不断深入，随着人口红利消退、城镇化增速放缓，投资买房赚钱的生意会越来越难做。

事实上，今年已经有更多的人意识到了这一点，他们开始清醒，开始撤离抛售了。据房天下平台的数据显示，今年5月以来，全国大中城市都出现了前所未有的抛售大潮，尤其是重庆、杭州、广州三地，单月二手房抛售幅度陡增30%以上。7月底，重庆二手房在售数量陡增至21万套，成交均价趋势下降6.46％。

楼市为何再现“抛售潮”？答案很明确：其一，资金链紧张，卖房是筹措资金的最好方式；其二，不看好后市，卖房是止亏的最好选择；其三，也存在高位套现的比例，尤其是三四年前买房的人，虽然过去两年很多城市房价没涨，但是前期也赚到了。当前的处境，没有比套现落袋为安更安心的了。

楼市突传3大“变天”信号，开发商高管也透露，将采取打折降价的方式向购房者“投降”，那么2020年到底该不该买房呢？

以上第二、三条也很好地说明了，当前阶段刚需购房迎来阶段性“窗口期”，不管是开发商降价优惠，还是投资炒房客降价甩卖，表现在房价上都更便宜。所以，对于某些一二线城市来说，中长期房价仍然有上涨的趋势，但今年买房确实会更便宜。平心而论，有需求且有条件的购房者，真的可以行动起来了。

对此，经济学家朱海斌说了9个字：刚需随意，投资客打住。

上述经济学家认为，对于需要掏空6个钱包凑首付的刚需而言，高房价和收入不匹配的问题长期存在，这是他们买房路上挥之不去的痛点。所以不管未来房价是涨还是跌，刚需买房都占不到便宜，只要资金到位，买房随意，有需求就行动。与其挖空心思找房价的低位，不如加强努力多赚钱。

对于投资性购房，他的建议也很明确：房产投资逻辑已经变了，过去是闭眼买房都能“躺赚”，但从2016年伊始，房价就告别了“普涨”，尤其是国家三令五申“房住不炒”，“不拿房地产拉动经济”，基本宣告了投资买房赚钱时代的终结。虽然不是所有房产都彻底失去投资价值，但是95%的房产将回归居住属性是大势所趋。更主要的是，投资买房未来必须要长持才有希望，所以那些依然怀抱快炒快赚思想投资买房的人，可以打住了。因为当前的楼市，不管如何一个城市，都很难做到5年内快速升值赚钱。

最后我想说，虽然仍然有很多人对房地产抱有幻想，但是我们也要认清局势的转变，过去人口、金融、经济对房价都有支撑，这才导致中国楼市二十年“屹立不降”。但今天局势已经发生颠覆性变化，不管是人口、城市化、金融都对房地产不构成重大利好，这意味着继续大手笔投资楼市，很难再获得高额利润。

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