现在不买房，5年后更买不起，还是随便挑？经济学家18字说透了

不得不说，现在的绝大多数家庭已经和房地产牢牢绑定了。有两组数据为证：其一、广发银行联合西南财大发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，住房资产在家庭总资产中占比77.7%；其二、金融时报数据显示，房地产的支出占到了家庭可支配收入90%左右。用一句话来总结就是，中国人把挣来的钱基本都用在买房还贷上了，房产才是一个家庭最大的财富。

此外，还有一组数据却道出了国人买房后的压力与辛酸：2019年末，住房贷款余额29.8万亿元，占全部居民债务总额比例高达53.9%。尤其是2016年-2018年，有大量的购房者在透支自己的财力，加杠杆往楼市里冲。为了赶上“买房躺赚”的这列“快车”，有人手里只有10万就敢各种贷款购买总价100万的房子。 

火爆的购房热情，叠加全国各类城市房价轮动飙涨过后，房地产高负债、高房价的问题逐渐暴露出来，更有进一步影响整个金融大局稳定的风险，对此，国家终于坐不住了，所以2018年、2019年两年终于“出重手”对房地产进行纠偏。甚至一度高喊出“遏制房价上涨”、“不再拿房地产刺激经济”的狠话。其结果也是很让人欣慰，过去两年全国绝大多数城市房价终于迎来了久违的稳定趋势，有些城市在重拳调控下，房价不仅没涨还跌回了不少，比如四大一线城市周边三四五线城市，房价普遍跌回了2、3年前。

到了2020年，由于众所周知的原因，房地产更是开年就遭遇重创，上半年整个地产圈就没有几家开发商日子好过，公开资料也显示，上半年有超过9成的开发商没有达成半年度销售目标。到了下半年，国家又出台涉房融资新禁令，为房企融资设置了“三道红线”，超过半数的房企融资都受影响，其中不乏恒大、融创这样的头部房企。所以，后来发生的事情，我们也有目共睹：为了尽快达到国家规定的“三道红线”标准，大大小小的房企都开始积极降负债，今年9月份房地产市场更刮起了一股“开发商降价卖房”的风潮。

不仅如此，7-10月份4个月，全国有超过27个热点一二三线城市或“约谈”后，或自主加码了调控，包括深圳、南京、东莞、宁波、沈阳、杭州、成都等，政策升级内容主要包括加磅限售，封堵假离婚、假落户、假人才等破限购政策，还有一些城市调整了公积金等信贷购房政策。

各种原因叠加下，据房价情报网的数据显示，全国受监测的304个城市中，连续两个月（8月、9月）有超过100个城市二手房价格下跌。

2020年楼市走势扑朔迷离，有些城市房价依旧坚挺，有些城市却不由自主开始调整，仅半年时间，房价就下跌了10%以上，房价分化就此形成。对于购房者而言，选择难度却加大了。此外，对于今年到底该不该买房，业内的声音也开始出现了巨大分歧：有人坚定认为，5年内都不应该买房，经济放缓楼市必然利空，未来房价会“跌到以刚需口袋里的钱定价的地步”；也有人继续鼓吹房价上涨，理由是全球放水，大中城市不动产还是资金的庇护所，更有甚者声称“5年后房价还会再翻一番”。

现在不买房，5年后房价会继续飙涨，还是跌定了？5年后更买不起，还是随便挑？

首先，开发商大佬透露了重要信号。他就是融创的孙宏斌，去年底和今年初的业绩发布会上，他都表达了悲观情绪。对于调控和房价，他明确告诫同行道：调控的威力不可小觑，短期内不可能放松，未来我们要习惯这种调控节奏，而且国家会进一步收紧融资政策。也就是从2019年开始，融创开始积极降负债、促销售。后来证实，孙宏斌的确高瞻远瞩，因为2020年融资新禁令真的出台了。

此外，孙宏斌还直言透露，中国已经有大量的存量住房。尤其是三四线城市过度开发建设，融创在这些城市的拿地要求很高，不是极具开发价值的城市，一律不会轻易拿地。孙宏斌在这里其实已经透露了两个重要信号：第一、未来可能5-10年内，调控都会保持现在这个状态，所以投资炒作房地产的时代暂时已经终结了；第二、三四线城市未来的房地产投资价值会归零，尤其是远离一线城市、国家中心城市的欠发达三四线城市，未来不仅开发商看空，其实购房者也会用脚投票，归根结底是这些城市的楼市不具备发展潜力。即5年内，这类城市房价可能“跌定了”。现在不买房，5年后买房不会更买不起，而是会更容易，有些房子过度开发建设的城市，买房可以随便挑。

对于重点一二线城市未来5年的房价走势，孙宏斌也透露道，在“房住不炒”政策的调控下，房地产会向平稳健康的方向发展，全国各类城市都会尽量避免房价大起或大落。言外之意，虽然重点一二线城市未来有上涨的压力，但是政策已经“不允许”这种情况的出现。即5年内，房价也很难出现飙涨。现在不买房，5年后可能会支付更多的成本，但不会出现过去那种“一年不买就永远买不起”的现象。

现在不买房，5年后更买不起，还是随便挑？对此，经济学家朱海斌在近日的一场经济论坛上仅用18个字就说透了：5年后房子越贵越买不起，越便宜越没人买。

这18个字是什么意思？他自己解释到：现在不买房，5年后那些超大、特大城市，可能会更买不起，而那些已经开始走下坡路的名不见经传的小城市、小县城，5年后买房会越来越容易，买房甚至可以随便挑。

因为随着国家对于超大、特大城市政策、定位、资金、资源等的倾斜支持，未来这类城市的发展前景会远超那些普通城市，尤其是那些远离城市群、无区位优势、经济发展缓慢甚至倒退的“三无”城市。对于少数一线大城市，5年后房价再翻一番是有可能的。

换言之，未来房地产会的分化会进一步加强：有人口、有产业、有资金、有资源、有政策支持的城市，需求会越来越旺盛，购买资金越来越强，资源也越来越丰富，这都会助推房价上涨，最终房价会越来越贵。因此，普通人如果一早没有买房，越往后买房的难度会越高，事实上这类城市想凭借工资收入买房，已经不可能了；而那些各种资源都稀缺的城市，也会逐渐走向平庸。别看过去几年很多城市房价也进入“万元门槛”了，但实际上价格只是虚高，更不可持续。这类城市随着城市间发展的分化，未来房价也会越来越便宜。便宜其实恰恰说明了这类房子没有价值，也会越来越没人愿意买，因为买进来就是一堆无法套现的砖头水泥。买房虽然可以“随便挑”，但实际上，白送都没人愿意接手吧？

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