5年后，“抢着买房”还是“急着卖房”？经济学家一席话全说透了

服务于亿万刚需的民生地产，被炒作热捧成奢侈品的价格，这是千千万万普通家庭的不幸。虽然房价上涨让很多人忍不住高唱赞歌，但平心而论，这不该是民生房地产该有的结局。因为相比于有人“赚”了，其实更多对房地产有真实需求的人被“伤”了。

始于16年10月份的“房住不炒”调控，已坚持了三年半有余，无疑本轮调控已经创下了“楼市最长周期”的纪录。

但当下对于调控是否该继续，业内分歧巨大。有人说，调控力度空前绝后，退出的周期会继续拉长，尤其是各热点城市楼市还没有得到实质性遏制，房价尚未回归合理水平的前提下，贸然退出有可能功亏一篑。当前这种稳定的局面会一直僵持下去，但本着“房价不涨就是跌”的原则，如果这种局面一直保持，往后会有越来越多的人肯定会撑不住。

也有人观点完全相反，他们认为房地产是“千年老大”，任何时候投资买房都不会错，更有甚者火急火燎喊出“只有房地产才能救中国”的言论。非但如此，他们还殷勤鼓吹，应该全面放松调控，让房地产自由发展，因为管控会压制房地产，经济发展难以提振。

不管专家学者们如何争论，但最后说了算的始终都是国家。值得庆幸的是，近期国家对于调控已经有明确表态了：4月16日，重要会议上，中央重提“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。

至此一切尘埃落定，调控不会退出，已深入人心的房住不炒大局指导更不会有丝毫松懈。这意味着，各大城市对于房地产的管控也必须跟上节奏，不能拖了后腿。

调控短期会否退出，其实大佬孙宏斌也早有透露。去年底的业绩会和今年3月份的业绩发布会上，他都直言提到过，本轮调控不可轻视，调控短期更不可能退出，尤其是金融调整，或对业内诸多企业造成“毁灭性”冲击。事实上，销售额一直排名第四的融创，也不得不调整了策略，拿地谨慎了，开始积极降负债了，更开始主动处理劣质资产，开启“卖卖卖”模式了。

对于楼市调控，大局已经确定。那么对于房价未来又会是怎样的走势呢？5年后，“抢着买房”还是“急着卖房”？

买房人对这个问题的关注度其实更高，因为房子是非常高昂的“大件”，有些人可能一辈子也只能购买一套房产，所以，大家都尽可能想抓住房价最合适的时候出手。

网络上一直流传，马云17年时曾经说过“8年后，房如葱”的言论。今天距离他说这话时，已经三年过去了，八年之期只剩5年。5年后，马云的“神预言”能否如愿以偿，5年后，大家是继续像今天很多城市一样“抢着买房”，还是会像很多被调控重击的炒房客一样火急火燎“急着卖房”呢？

看似简单的问题，但想要准确回答，其实有一定难度。一则，对房地产影响最大的因素是政策。别说5年后的政策，就算是一个月后的政策会如何演进，我们都无从下结论；二则，中国地大物博，全国现有城市672个，每城人口、产业、资源、地理位置又不尽相同，想一句话概括，更不现实。

难回答不代表无法回答，毕竟我们可以归类概括分析。而且研究分析楼市本身就是对大势的分析研判，拘于小节反而容易短视看不清。

首先，政策面虽然难以准确预估，但我们也要知道任何政策的出台并非是毫无章法可言的。过去房地产之所以能高歌猛进，政策始终保持宽松，说白了是经济发展的硬需要，但从本轮调控开始的那一刻起，其实很多城市就已经明白了，未来要和“地产经济”逐渐告别了。

个人认为，未来5-10年调控政策都不可能彻底退出的一个根本原因是，国家对房地产的定位已经发生了改变——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“落实房地产长效管理机制”、“不走炒房拉动经济发展的老路”……这决定了房地产不可能再像过去那样疯狂发展、狂飙上涨了。

更值得高兴的是，长沙、海南已经在壮士断腕“去房地产化”了。

其次，人口、金融、经济和住房总量等基本面决定了，未来房价上涨空间狭窄。这话不是我说的，而是党媒经济日报今年初一篇头版文章里的观点。

对这个观点，其实我是深信不疑的。人口方面，老龄化加剧、出生率逐年降低，都在削弱人口红利对房地产的支撑，有研究数据表明，2025年后，购房主力人群（25-45岁）每年会减少一千万，利空还是利多房价答案再明确不过； 

金融方面，中国居民部门的杠杆率已经逼近60%，接近发达国家水平，且我们只用了发达国家不到一半的时间，这其中是否有风险，可想而知。近日央行报告也明确说了，国人7成的资产是房产，这也是全世界第一无二的；

经济方面，如果说过去房地产高速狂奔发展是经济发展的需要，那么未来房地产回归稳定健康发展其实也是经济发展的需要。一方面，中国经济面临转型，高速度向高质量迈进，归根结底是要去房地产化；另一方面，科学研究表明，房地产再继续大力发展对经济已经不构成拉动，而是挤压了，所以，从经济发展的角度来看，房地产更需要“暂停”一下了；

住房总量方面，更不用多赘言了，之前已经有机构统计测算过，我们已经告别房屋短缺时代，现在房子是严重过剩。近日央行报告更证实了该结论，户均1.5套房，住房拥有率96%，这都说明我们已经不缺房了。未来调控的主要工作，还是要围绕如何让房产分配更均衡，对多套房产征税。 

既然人口、金融、经济和住房总量等主要基本面都决定了未来房价上涨狭窄，那么基本等于告诉国人，房产投资的时代已经宣告结束，未来更多的人有需求才会买房，没有需求，房子升值又跑不赢通胀，留房还不如留现金。从这个角度来看，5年后肯定“急着卖房”的人更多吧。

再者，经济学博士孙树强的一席话全说透了。他认为，靠刺激房地产来拉动经济的时代已经一去不复返。这意味着未来更多的城市房地产会回归居住属性，有多套房不一定是好事，尤其是在房产税、空置税、房东税等传言即将出台的背景下，越来越多的人未来会认清大势，对于这些人而言，未来会更倾向于“急着卖房”。

一方面，开发商、买过房的人、中介等群体，自然乐见房价不断上涨，但是对于更广大群体的无房、换房族而言，房价始终高居不下，就势必会演化产生更多的“社会问题”。实话实说，这并非国家想看到的，尤其是过去几年很多人“躺着赚钱”，把贫富的差距拉得更大，而那些真正靠出卖劳动，靠技术，靠真打实干的人，却无法得到相应的回报，这种畸形扭曲的发展，国家绝不可能允许再继续存在。

另一方面，供大于求的局面已经形成，房价涨幅严格受限。尤其是过去这几年房地产增速过快城市，未来几年管控会继续加大，因为再不控制，可能失速不受控。房地产发展过于畸形，房价涨幅远远高于居民部门的收入增幅，这种发展是“病态”的，更是在透支城市的未来。房价合理的一个最基本准则就是，要和民众的钱包挂钩，所以未来不管是老百姓的意愿，还是国家大局意识的调控，都不会再允许过去几年楼市火热的场景再次重演。 

很多人买房，往往缺乏对大局的分析判断，最喜欢抓住某一两个名人的言论往自己身上硬套。比如，网络报道马云虽然17年时说过“8年后房如葱”，但这真的不能“一刀切”地总结为：5年后大家都不“抢着买房”了，买房可以不用着急，继续等占便宜的机会会更多。

对于马云的“预言”，个人认为他只说对了一半：

对于有些城市而言，别说5年后，即使过了20年，房价也不可能下跌，继续等下去只会更买不起。比如四大一线城市，毕竟拥有最便利的交通和医疗、教育等资源，又有高端产业依托，还聚集着全世界最顶尖最有钱的人才，这些城市房子本来就严重不足，未来怎么可能跌得下去呢？

但对于另外的城市而言，马云的预测可能是对的，5年后真的会出现“有人急着卖房”的景象。这些城市就是中国为数众多的普通三四五线城市和国家公布的80个“收缩型”城市。

因为这些城市要人口没人口，要产业没产业，要资源没资源。总之能拉动房地产，拉升房价的一切条件，这些城市都不具备，或者不完全具备。因此，这些城市都被归类为“除去居住，多余房产只是一堆砖头水泥”，毫无投资价值可言。对于这类城市的房产，只需要留够居住即可，剩余的应该趁现在还有人接盘，抓紧卖掉。否则，5年后，等到人口都流失得差不多了，想“急着卖房”，恐怕都难觅接盘者踪影了。

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