今年买房，5年后会“亏得血本无归”吗？王健林两句话说透了

众所周知，国人爱买房。尤其是2007-2017年，一直都被称作是房地产投资的黄金时代，这期间房地产一直都是中国老百姓最重要的财富储值工具之一。2016、2017年最盛之时几乎是“全民投资炒房”。

公开资料显示，房地产“黄金十年”，我国房价整体上涨幅度达100%，其中一些一二线重点城市的核心区域，房价涨幅更达到惊人的10年上涨10倍。值得一提的是，这10年间我国居民债务率从原来的18%升至60%，而居民的储蓄率增速从48.8%降为7.7%。一句话概括就是：这十年时间，我们的居民不仅掏空了钱袋子买房，而且为了买房，很多人背负着巨额银行贷款。

中国行业少说也有一两百个，国人为何独对投资房地产情有独钟？背后的原因我们已经分析过很多次了，无外乎三点：其一、起源于农耕文明的我们，大多对土地、房屋有着很浓厚的情结。叠加“有钱先置业”、“有房才有家”、“无房羞耻感”等传统思想影响，买房置业自然就成了人生头等大事之一；其二、房子早已和教育、婚姻、医疗、养老、交通等社会资源深度捆绑。解决居住问题可以有多种选择，但想要真正分享一座城市的发展红利，解决子女教育、结婚等头等大事，买房是唯一的渠道；其三、二十多年的经验告诉我们，投资买房是普通人可以参与进来的最安全靠谱的投资渠道，尤其是过去一二十年，有房者和无房者的财富差距几乎已经不可跨越。换言之，“有钱就买房”的思想早已在牢牢烙印在亿万国人的脑海中。

事实也确实如此，过去10年全国房价迎来“普涨”，房地产被认为是无可比肩的“造富工具”，房子也被奉为是“稳赚不赔”的投资利器。但凡有胆量有远见早买房的人，都已赚得盆满钵盈。更有甚者靠投资炒房已经实现财务自由，更实现了阶层跃迁。所以很多时候，我们总能听到有人说，如果时光倒回到10年前，一定砸锅卖铁也要多买两套房子。放眼当下，实际上仍然有很多人对房地产抱有崇高的期望，即使是调控最严厉的时期，仍然有人孤注一掷投资买房。

这两年绝大多数城市的房价走势，已经让很多炒房投资客付出了惨重代价，尤其是以环京的燕郊、香河等为首的城市“楼市泡沫破灭”，更让数以万计的投资客“血本无归”。但这并没有就此打消国人的投资炒房热情。

站在下一个五年的新起点，尤其是2020年这最后一周时间，很多城市的房价咄咄逼人，市场也蠢蠢欲动，很多人仿佛又回到了房地产黄金十年的起点。问题来了，今年买房，5年后会继续“稳赚”还是会亏得“血本无归”？

对于买房投资，我们虽然很多次强调每个人都要对照自身需求行动，但是大家还是习惯性听取专家大佬的意见。所以我们今天就先摆出地产大佬王健林的两句话观点： 

第一句话：5年前在谈到未来房价走势时，王健林直言，“未来10年一二线城市的房价还会上涨，三四线城市则横盘回调的概率比较大。”理由是人口仍然在向这些城市集聚，这意味着购买力、资金、产业等基本面，都构成了这些城市的上涨压力。反观三四线城市，则不具备这些条件。尤其是人口净流出、无地理位置优势的县城，房价不仅没有多大上升空间，甚至有大幅回调的可能。 

第二句话：3年前，在抛售文旅地产及酒店业务之后，王健林在接受记者采访时说，“世界上没有一个国家的房地产行业能持续繁荣超过50年。万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。”

王健林上述两句话，基本说透了中国房地产未来5年的发展趋势：房地产最好的时期已经过去了，而且房地产不可能是常青树。过去这些年全国房价迎来普涨，很多人靠着投资买房收益颇丰，但是未来这种买房“稳赚”的情况不可能再扎堆出现了。搞不好真的会满盘皆输，亏得血本无归。因为未来房价走势会严重分化，对于一二线城市来说，房价仍然有上涨压力，买对房可能还能继续有利可图，但是对于绝大多数三四线城市，现在应该彻底断掉投资买房赚钱的念想。如若不然，可能5年后真的会“亏得血本无归”。归根结底是三四线城市的基本面决定了未来的房价不可能大幅上涨。对于投资而言，房价不涨或者大幅回调，买房就是在亏钱。

我们此前也说过，要想自己持有的房产能有利润，则必须保证每年的房价涨幅不低于9%。这么算下来，全国绝大多数三四线城市都不会达标。尤其是一些人口流出严重、无核心产业、无地理优势的城市，随着棚改政策的陆续退场，房价不仅没有动力上涨，更可能连基本盘都稳不住。换言之，未来5年房价回调的概率很大。基于此，我们认为，今年在这些城市买房，5年后“亏得血本无归”也并非危言耸听。

看完地产大佬王健林的观点之后，我们再从住房拥有率、人口、调控等方面来仔细聊聊未来5年市场的走势。

首先，北大光华管理学院副院长、金融学教授金李曾经直言不讳指出，再继续全社会大规模资金投入到房地产行业，并不能促进国家整体经济保持长期地、良性的增长。因此，不宜提倡太多的社会总财富投入到投资性房地产。

最新研究数据显示，我国人均房屋居住面积是39平米，城镇居民住房拥有率96%，这个数字高于西方绝大多数经济体。这其实也可以说明，中国房地产黄金十年其实已经结束——住房面积和住房拥有率两项指标均已达到发达国家水准，这意味着我国早已告别房屋短缺时代。按照真实的数据，很多城市房屋空置现象也非常严重，可以说房子已经严重过剩。按照经济学原理，任何一种商品已经出现严重过剩，则价格整体已经呈现下跌趋势，理论上是不值得再继续投资的；

其次，人口方面更加不容乐观。一方面，全面放开二胎已经实行两年多了，但是出生率却连年下跌，2019年出生率甚至跌至有记录以来历史的最低水平。而且有数据显示，我国适龄育儿妇女的生育愿望也达到了警戒线，所以过去这半年以来，很多经济学家、学者、教授等都建议采取“全面放开三胎”的政策；另一方面，我们已经进入老龄化社会，再过几年就要步日本后尘，进入“超龄”社会。数据层面是，到2030年，60岁以上人口占比将达到25%。

这其中对房地产最关键的一个指标，购房主力群体（20-40岁）每年将减少100万。换言之，人口红利的逐渐衰减，本质上对房地产构成利空。

再者，国家调控房地产，打击投资炒作，削减住房投资属性的意愿依然非常强。房子是给人住的，所以，无论到什么时候，无论在任何国家，“居者有其屋”都是房地产发展的根本目标。虽然我国很长一段时间都在走“房地产拉动经济”的“歪路”，但自从2016年宣布以“房住不炒”为主基调的房地产调控出台，就已经宣告了房地产投资黄金时代的落幕，也意味着房子的“金融投资属性”就被逐渐削弱。

基于上述王健林两句话说透了未来5年的房地产发展趋势，以及从住房拥有率、人口以及调控等层面分析，我们总结认为：未来5年绝大多数城市不再适合房地产投资。投资房地产想赚钱，不仅要求具有精准的眼光，还需要有雄厚的实力。换言之就是：如果再一意孤行幻想靠投资房子赚钱，一二线城市极小部分可能还能实现这个目标，但是绝大多数三四线城市，5年后可能亏得血本无归。

这话该怎么理解？首先，房住不炒调控背景下，未来投资炒房资金杠杆没有太多可以加的空间，纯靠自身实力投资买房，显然90%的国人都无法再参与到楼市投资的这场游戏中来；其次，虽然不能全盘否定房地产的投资价值，但是“五限+金融+土地”的调控模式下，决定了未来将仅有极少数城市的部分板块房子还具有高升值潜力，这意味着闭眼盲目跟风买房就想“稳赚”，已经不现实了。

所以今年买房，5年后到底会稳赚还是亏得血本无归，归根结底还是要看购房者自己的选择：城市、板块、入手的时机等都将影响房屋的升值幅度。即一步踏错，可能满盘皆输。直白点说，未来房地产投资可能仅属于少数高阶玩家，普通人也想分一杯羹，不太容易。尤其是很多至今依然幻想在三四线投资房产“5年后翻倍赚”的购房者，如果不及时调整策略，重新配置，5年后绝大多数都将被淹没在时代的洪流中，而且其中肯定不乏“亏得血本无归”者。时间会给出答案。

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