今年买房，5年后“翻倍赚”还是“卖不掉”？懂行专家：真相伤人

过去二十多年，中国房价几乎一直保持“只涨不跌”趋势，叠加房地产绑定了教育、户籍、医疗、交通、地段等重要资源，所以房子一直都是国人竞相追逐的目标。尤其是2015-2017楼市高热不退的这三年，房地产迎来了史无前例的“全民炒作房地产”热潮。不止人口、产业、资源有优势的一二线城市，会成为众人“哄抢争夺”的目标，连人口外流压力巨大的三四线城市也有人敢炒，真的是让人大跌眼镜。

虽然我们对投资炒房客深恶痛绝，但不得不承认，这类人群过去这些年，确确实实借着政策东风，靠着房地产，赚得盆满钵盈——胡润2019报告显示，中国千万富翁群体中，靠炒房获得财富的占比高达20%。而且过去十年，全国绝大多数一二线城市，房价普遍上涨了10-20倍。投资买房无疑成为国人最值得信赖，且“最好赚钱”的生意。

事实上，很多没买房的人在回首过往时，都会心存遗憾地表示，倘若时间可以倒流，可以回到5年前，甚至是10年前，一定排除万难，纵使砸锅卖铁借高息贷款也要第一个把房子买好。倒不是大家都想要“回到过去”靠买房赚钱，而是太多的人尝到了晚买房的沉痛代价——现在的房价，对于普通家庭而言，几乎是无法承受的，房子是奢侈品，因为即使是二三线城市城区的一套普通房子，也必须要掏空一个家庭几代人的积蓄才能凑齐首付。更不用说一线城市动辄几百万上千万一套的“天价房”了。

上一个五年，买过房的人或赚得腰包鼓鼓，或早早解决好了居住问题。站在当下，看下一个五年，历史会否再次重演？今年买房，5年后会继续“翻倍赚”还是“卖不掉”，亏得一塌糊涂呢？

专家们的意见各有不同，产生了巨大分歧。首先，按照房地产专家孟晓苏的观点，买房仍然是最好的投资。在他看来，5年内房价仍然不会下跌，原因有三个：第一，国内的通胀之所以比较小，主要也是由于房价的上涨，才形成了一个良性的循环。从这个层面考虑，房价上涨是好事；第二，房价一直在上涨，说明是有很大的市场的，也就是说，目前住房市场中的需求还是比较高的；第三，更重要的是，房地产是经济的支柱产业之一，房价下跌的话，也会影响到国内的GDP。

其次，北师大教授董藩认为，房价并不高，上涨空间还很大。一方面，全国平均房价仅9000多，刨除城中村、农村、城镇房产，均价可能不足6000，显然绝大多数人都能承担得起；另一方面，对比发达国家75%的城市化率来看，我们的城市化进程还有10-15年的时间。也就是说，房地产还有10-15年的红利期，房价上涨仍然是中长期的大趋势。更重要的是，在董教授看来，“房价根本不能跌”，原因有二：其一，房地产关联着上下游近百个行业，关系着数千万人的生计问题，房价下跌，很多产业都会遭受牵连，很多人都会失业没饭吃；其二，房地产是绝大多数城市财政收入的主要来源，房价下跌，土地拍卖受影响，很多城市的财政来源都会大打折扣，城市发展建设也会陷入困境。

对于未来房价呈现何种涨势，财经专家叶檀日前在一篇文章中给出了明示：未来，一年平均房价上涨多少？ 涨幅在6%左右，这是GDP加上CPI加上工资涨幅等，得出的房价上涨数据。叶檀声称，这个数据和社科院的预测几乎是一致的——去年底时，社科院预测2020年房价走势时明确表示，2020年，中国房价预计上涨6.1%。

按照诸位房地产专家和财经专家叶檀的观点，今年买房，未来5年或至少能享受到30%的涨幅。不过，这只是最保守的估计。按照专家们的说法，如果买对了优质资产，拥有好地段、好配套、好学区等升值潜力较大的因素加持，很显然，5年后仍然可以轻松“翻倍赚”。

不过，对此懂行专家却不以为然。近日在一场金融论坛活动上金融专家、房地产懂行专家就一语道破：今年买房，5年后的房价会很伤人——花高价买的房子，5年后不仅不可能“翻倍赚”，还会面临有价无市“卖不掉”的尴尬处境。刚需自住影响可能不是很大，但是对于那些靠投资房产获利而生的人而言，却犹如当头一棒。尤其伤那些不顾一切往里冲、对买房赚钱抱有很高期待的投资炒房客的心。他们最终会发现持有房产不划算，持有的房产不增值，只有利息的消耗，维修的消耗。想套现时，因为刚需买不起，也会发现根本卖不掉。

上述专家给出的理由是，按人均30平米计算，中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人，这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。按照该专家的说法，未来5-10年将是中国房地产的高位盘整阶段，即房价不可能再大肆上涨，相反，很多房价虚高的城市，会在有限的时间内，快速回调到合理水平——房价调整至“刚需族口袋里的钱的地步”。

关于“未来刚需人口能否继续支撑房价再一次全面飙涨”，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友也直言“不可能”。理由是“地产市场面临刚需人口的塌陷式变化”——未来五六年，有接近3亿刚需人口，要整体步入老龄化。这个变化非常大，对我们整个房地产行业冲击也是比较大的。需求层面大幅萎缩，意味着接盘人口会出现第一波“断层”，这显然对整个房地产市场都构成利空。从管清友的表述来看，显然，他也倾向于认同今年买房，5年后大概率不会“翻倍赚”，而是“卖不掉”。因为对房价影响最大的刚需人口在5-6年内会大幅减少，这决定了房价不可能再出现大幅飙涨。

专家们各抒己见，意见产生了分歧，像极了神仙打架，我们作为普通人很难评判谁对谁错，毕竟他们每个人都有自己的理论依据。而且他们的很多表述都略显笼统。据实而言，专家们的言论可能对投资炒房者有警示作用，但对于刚需买房参考意义不是很大，因为他们都忽略了刚需买房自住的第一目的。

对于刚需买房，我还是那句话，按需行动。纵使有专家准确预测了未来5年的房价走势，作为买房居住的刚需，也不能紧跟着他们的观点来行动，一方面，我们等不起，租房居住的花费、家人居住的需要，这些都是促成我们早点买房的理由；另一方面，从过往的经历来看，不管房价涨跌，其实最后受伤的都是普通刚需，大城市的好房子，其价格从来都不是由刚需来决定。所以真的有在大城市买房的需求，且具备条件了，还是应该尽早行动。

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