今年不买房，5年后“笑醒”还是“哭晕”？马云、李嘉诚不谋而合

过去十年，中国房地产到底有多热？三组数据触目惊心：1、2009-2019年，住户部门贷款增长了近50万亿元，但仅个人住房贷款余额这一项就增长了26万亿元，占比竟然高达52%，这意味着有超过一半的银行贷款都用来买房了；2、2009-2019年，全国房价平均上涨了近3倍，房价由3356元/平，涨至9657元/平，不少城市房价更是上涨了10-15倍；3、2008-2017年，我国住户部门杠杆率上升31.1%，仅十年时间，我们就走完了发达国家20年的“加杠杆”历程。而且同期，其它主要经济体的住户部门都在“去杠杆”。

总结起来其实就是一句话，过去十年我们的居民部门在不停“加杠杆”：不仅工资收入的绝大部分用来投资买房，而且在银行的房贷总额也高达30万亿——大量的资金汇聚到房地产，给房地产的高速发展提供了便利，更给房价上涨推波助澜。

对于没买房的人，可能对房地产、对高房价都是深恶痛绝，毕竟对于他们而言，错过了5年前的买房机会，面对现如今不断攀升的房价，可能未来想在自己喜欢的城市买房扎根难度就更大了。但是对于买过房的人，尤其是依赖房子而生的人，确确实实凭借着过去这么多年房价的不断飙涨，早已赚得盆满钵盈。其它的不说，单单是我接触到的身边的人，有房一族和没房一族的现实生活和心态都有天差地别——有房者被贴上了“成功”的标签，很多人凭借房产家庭财富暴涨，睡觉都能笑醒；无房人好像时时刻刻都要矮人一截，很多人因为房价越涨越高，早就对买房不抱希望，哭晕是常态。

不管我们承不承认，其实房子都早已不单单是解决居住问题的场所那么简单，它不仅捆绑了教育、户口、医疗、婚姻等重要资源，更是财富的象征，家庭经济实力、名誉地位的代名词。

5年前，很多人咬着牙买了房，到今天可能一套房子躺赚了几十、几百万，估计睡觉都要“笑醒”，而那些同样对房子有强烈渴望，但是一直在等房价跌了再买的人，可能真的要“哭晕”了。

经历了近4年的“房住不炒”高强度调控后，又一个5年之期摆在很多人面前：这一次，对于没买房的人，是该牢牢把吸取之前的经验教训痛痛快快买房，还是应该继续“强撑”等待房价下跌后再买呢？换句话说，今年不买房，5年后是“笑醒”还是“哭晕”呢？

首先，从国家调控楼市的态度来看，5年内房价“大涨”的几率很小，房价会在合理范围内“箱体震荡”。因此，对于绝大多数城市而言，今年就算不买房，未来差别也不会太明显，更不会出现5年前那种“错过就永远买不起了”的情况。

一方面，过去4年，国家推出了很多政策，都是为了遏制房地产虚假繁荣，控制居民杠杆率过快增长。从各大城市放出的近几年房价走势来看，其实很多我们印象中有价值的城市，这几年房价都在横盘调整，比如北京、上海这两个一线城市，局部地区甚至出现了房价下跌超15%的罕见场景。这两年虽然三四线城市在补涨，但是我们已经说过了，有价无市、无人接盘的窘境已经显现，这些城市房价即使涨上去了，因为无法套现，也没有什么值得高兴的；

另一方面，调查数据显示，未来几年楼市的刚需仅有15%。而且不久前央行的统计调查结果也显示，其实城镇居民家庭住房拥有率已经高达96%，而且户均拥有房产达1.5套。其中暗含的信号很明确：与不停增长的新房库存相比，其实市场上的购房需求有限，而且从机构的科研报告来看，其实今年是房价的拐点之年——2020年新房首次出现“供大于求”局面，房价下跌的压力比上涨的压力更大。

更重要的是，从过去这两年国家对房地产的态度转变，可以窥探出，其实国家是有意要通过行政手段压制住房价，继而为无房、急需住房的刚需提供买房便利。

从国家对房地产的“强干预”，叠加楼市真正的刚性购房需求日渐“式微”来看，毫无疑问，3-5年内，绝大多数城市的房价是没有多少想象空间的。事实上，国家对未来5年的房价走势的基本定调也是“稳定”：房价虚高的城市，回调在所难免，尤其是严重透支城市未来补涨的城市，房价跌幅可能惊人；房价上涨压力大的城市，受增量人口和产业、资源等优势影响，自然也不排除有继续缓慢上扬的可能。

正如经济学家所言，未来5年全国90%以上的城市房价都是“易跌难涨”，而且80%的地产商可能要被淘汰出局。从这个角度分析，今年不买房，5年后90%的城市房价可能会更有惊喜，对于以房为生的投资者而言，就算今年买了房，未来5年涨幅达不到预期，也只能是“哭晕”；对于买房自住的刚需而言，不管5年后房价是涨还是跌，他们都不可能卖房变现，所以影响真的有限，更谈不上睡觉时会“笑醒”，顶多也就是还房贷之余的一丝欣慰罢了。

其次，党媒经济日报曾经发文直言，人口、经济和房屋总量等基本面决定了，未来5年后房价上涨的空间十分狭窄。释放的信号也很明确：人口红利在消退，主力购房群体在减少，叠加经济增速有所放缓，尤其是金融调控逐年收紧，央行、住建部等部门都明确要求，未来要严防死守资金违规流向楼市，这合力构成了未来5年房地产的“平稳中性”发展基调，即房价不会有亮眼表现，这种背景下投资炒房显然是不合时宜的，别说“暴赚”不可能，在很多城市买房，可能最后连本金都收不回来。

不过，经济日报同样强调了，未来并不是所有的城市房价都没有想象空间——房地产依然有赚钱的机会，但是必须要明白，城市的分化，房价的分化已经很明显了，未来绝不是所有的城市都会上涨，真正上涨的城市必须满足三个条件：一是人口大量流入；二是产业资源集中度高，可以创造就业机会；三是中国人最奢侈三大资源发达程度：教育、医疗、养老。

从党媒的论调来看，今年不买房，5年后显然只有极少数有价值的城市，房价还会继续上涨，会让很多不买房的人“哭晕”，但是对于绝大多数城市，即便早买房，可能也无法享受到房价飙涨后财富快速升值的乐趣。

今年不买房，5年后“笑醒”还是“哭晕”？5年后，房子“贵如金”还是“贱如葱”？马云、李嘉诚的观点不谋而合，两位前首富其实都有暗示：

对于未来的房价走势，马云2017年就给出了暗示，他那句“8年后中国最便宜的就是房子”，相信早就无人不知无人不晓。我们也多次解读过，马云这番话虽然不是真正意义上的预测房价，但是却是无可争议地是在“看衰”房地产。

结合马云此前说过的“房地产经济牺牲了一代人的幸福”观点，我们不难看出，颠覆过诸多行业，早已功成名就的马云，还是非常同情现在的年轻人的，不管其是出于对大局势的把控分析，还是真的希望高房价能够降一降，总之在他看来，早买房是“愚蠢”的行为——5年后，年轻人不用再为买不起房而发愁，因为未来房价不可能“贵如黄金”，更多的城市，房地产会逐渐回归住人的属性，买房不再是难事，投资炒房无利可图。当所有人的居住问题都圆满解决，房价大概率只会更趋向于“贱如葱”，因为没人再拿它当作赚钱的工具，它就会回归其应有的价格水平。

过去7年累计套现地产业务资金高达1700亿的前首富李嘉诚在看待房地产的发展和房价走势问题上，毫无疑问观点和马云是不谋而合的，他也暗示到：5年后，房地产会迎来“大风暴”，房价也会出现惊人逆转，尤其是地价高位的城市，房价下跌趋势明显，早就没有利润可赚。对于买房，李嘉诚更直言，刚需买来住，不管是全款还是按揭分期，都没有问题；但是对于投资炒作性质的买房，李嘉诚态度则截然不同，不仅不建议大家继续投资炒作，还好言劝诫大家抓紧处理掉多余的房子。

李嘉诚过去这些年“不停歇”地抛售手中的地产项目，再结合其上边所说的话，很显然对于未来的房地产发展趋势，他是比较悲观的——尤其是从他劝投资炒房客卖掉多余房产，隐隐约约可以感觉到，对于5年后的房价，他还是认为跌的概率更大。换句话说就是，5年后的房价会更趋向于“贱如葱”，而不是“贵如金”。

从以上两位前首富的不谋而合的观点来看，未来5-10年，房价涨跌幅度都不会太大，因此今年就算不买房，他们也倾向于认为，未来更多的人，也会有机会买到房，而且类似5年前的“不买房就哭晕”的历史，不会再重演。很多以投资为目的的买房，5年后也会蓦然发现，其实投资买房早就不是“造富”的最佳途径，而且随着空置税、房产税、房东税等长效机制的问世，未来房多并不一定是好事——5年后，房多的人就不是“笑醒”，而是轮到他们“哭晕”了。

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