未来5年，投资买房仍然“稳赚不赔”吗？国家文件传递重要信号

对于过去这些年房地产的高速发展，真是让人又爱又恨。

爱它的是多样化人群，有早早买房的，有地产从业者，也有依附其存在的诸多上下游行业从业人员。这些人自然都是尝到了房地产发展的甜头，恨不得掏空所有积蓄外加最大限度负债买买买，对于房地产未来的发展更是时刻抱有崇高的热情和饱满的信心；恨它的人非常单一，基本都是错过了一次又一次购房机会的刚需型购房者，从房价几千一平等到了几万一平，全款变首付，首付再变车库，一路伴随着房价不断上涨走来，到最后对房地产剩下的只有失望和痛恨了。

过去二十年，中国出现了多次巨大“造富”机会，但能像房地产一样屹立二十多年不倒的，屈指可数。房地产不仅是发展最快的行业，同时也是投资回报最可观、最稳、最被老百姓认可的行业。 

从地产行业整体发展规模和质量提升来看，这确实是好事。因为房地产行业标准越来越规范，开发商造房技术越来越精湛，这对于我们的居住环境和生活质量的提升大有裨益。

但如果从房地产投资增速，从房价涨幅，从行业乱象的发生概率，从资金脱实向虚，从投资炒作坏风气不断蔓延扩散，以及从老百姓的口碑来说，房地产的“罪行”似乎又是罄竹难书的。

用业内同行的一句话描述就是，一个诞生之初定位于解决亿万刚需居住问题的民生工程，一家独大发展了二三十年，最后硬生生被炒成了奢侈品的价格，这是这个行业发展到现在最大的败笔。我们无法否定房地产过去对经济增长的拉动作用，但我们更无法忽视，地产行业的高速扩张发展其实是牺牲了一代人的幸福为代价换来的。

本该是人人住有所居的民生行业，却二十年如一日地呈现单边上涨行情，最后沦落为少数有钱人的“赚钱工具”，甚至一度成为有些人“稳赚不赔”的生意，在我们看来，这是亿万买房自住的国人的不幸。尤其是过去5年，房价迎来新一轮火热行情，很多城市核心区域房价都“起飞了”，短短两三年时间，涨幅高达50%，甚至翻番的城市不在少数。特别是17、18年，三四线城市迎来逆势补涨，房价从此步入“万元门槛”，让很多当初看不起它的人，捶胸顿足后悔不已。

过去5年，甚至是更久的时间里，对房地产心生“恨意”的人，基本都完美错过了一轮又一轮的房价上涨大赚的机会，更有甚者最后连基本的居住问题都还没有彻底解决。理智分析，下一个5年，那些“错过”的人又该如何选择呢？是继续破罐子破摔依然死撑不买房，还是吸取教训，抓住机会抓紧上车呢？ 

这看似是刚需买房的选择问题，实则是楼市5年之期发展趋势的研判话题。5年后，房子是马云所说的“大葱价”还是北师大等专家教授说的“黄金价”？5年后，房子降价抛售都“没人要”还是大家依然还“抢着买”呢？

这个问题看似难回答，实则答案已经摆在明处了。因为不管是国家方面，还是开发商方面都早早给出了明示：

首先，国家文件传递出了重要信号。社科院研究发现：房价收入比超过9:1，房地产对经济增长贡献已得不偿失。翻看中国典型的50大城市，我们会发现，有45个房价收入比都超过了9:1，第一名的深圳甚至高达34:1，简直骇人听闻。 

传递的信号非常明确：房地产不能再被高高捧起了，再大举发展房地产拉动经济，真的无异于“饮鸩止渴”。

在此之前其实也有经济学专家直言不讳揭露过，大肆发展房地产，看似房价上涨国人的财富都大举增加了，但那都是纸面财富，是无法套现拿来花的。倒是房价上涨对消费的挤压是真实存在的。房价涨房屋总价越来越高，买房支出的首付和月供大举增加，但是国人的工资性收入却是几年都不动，或者象征性微幅调节，这必然导致绝大多数人买房后手中的积蓄所剩无几。调查统计的结果显示，这几年买房不仅不会刺激消费，相反是在抑制消费。这对经济的增长早就不构成拉动了。

经济学专家的意思很明确：鼓吹发展楼市拉动经济之说已经不成立了，未来5年我们已经没有理由再大肆发展房地产了。相反，我们当下最应该做的就是，趁楼市被按住稳住，合理引导资金流入实体制造业、科技产业、能源行业等，找到新的经济增长点，发展实体等更具竞争力的硬核产业。

叠加国家今年在两会上的政府报告文件来看，我们也不难发现国家对下一阶段的房地产定位其实已经悄悄改变了：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

去年没提，今年国家文件再提“房住不炒”，意图就显得非常清晰：其一，楼市取得的调控成果来之不易，必须加以保护；其二，房地产是经济的压舱石，现阶段我们要的是“稳”，只有稳住了楼市，经济才能稳住。所以没有任何理由打开楼市调控的口子。且这种态势或至少延续到长效机制出台，而从国家近期释放的房地产税等长效机制出台的时间表来看，这种状态或至少要保持5年以上。

其实不止国家文件释放了调控要继续坚持的信号，此前央媒经济日报也有表态，未来调控或常态化，尤其是“限购”、“限贷”等政策，在大城市或持续二十年都不会退出。

“房住不炒”调控再坚持5年会发生什么？

我们不妨大胆猜测一下：第一，投资炒作楼市的风气会逐渐改善，最好的情况是楼市从此告别非理性投机炒作，尤其是三四线城市，炒房投资客在尝到“有价无市”、“无人接盘”之苦后，会谨记教训，再不会踏足这些城市半步，市场秩序得以恢复，投资炒作乱象也得以净化；第二，房住不炒越来越深入人心，大家对于房地产的态度发生根本性变化，按需买房的人群大大增加，即房子的居住属性最大化回归，房价自然也会理性回调。 

5年后，房价在城市间的分化会越来越明显：一线城市核心区域的房价，可能还会以每年国家规定的合理幅度上涨。对于刚刚毕业的年轻人，以及外来人员，这些地方的房价依然会是“黄金价”。而且，这些城市对中小城市有巨大的虹吸效应，会吸引更多的高精尖人才落户来到这里，随着需求的不断增加，好地段的优质房产，相信大家依然会“抢着买”；5年后，房价真的没可能跌到“大葱价”吗？这也未必！其实即使在今天，西北部的很多边陲小城，一些人口塌陷、产业单一、资源缺乏等特征明显的城市，房价就已经很让人意想不到了——黑龙江鹤岗，一套90平的房子只需四五万元，折合单价不足600元/平，这个房价水平无异于“大葱价”了。

其次，开发商大佬也一语“道破”了。我经常提到的一句话就是，分析研判楼市行情，不要看专家学者是如何说的，而要看头部开发商是如何做的。拿不拿地，抓不抓紧卖房，有没有降价意识，这些最表面的动作，往往就是楼市发展趋势的最好诠释。 

对于未来几年的发展趋势，开发商大佬旭辉董事长林中用一句话就“道破”了：房地产未来几年都是夹缝时代。

依据有三：一则，今年的市场销售体量将减少10%-20%，开发商的日子会越来越艰难，这种态势将延续到年底；二则，调控短期不会退出，尤其是金融调控会给房企更意想不到的打击，房企的现金流、库存去化都面临着极大的挑战。各大房企都应该谨慎起来，积极调销售策略，现金为王，毕竟活下去才是硬道理；三则，房企加强内部管理同样非常重要，比如要严控成本、积极升级产品、全员营销、加强线上下的结合等。更重要的是，千万不要买错地、定错位，以前房地产行业挣快钱、挣大钱很容易，但未来房企要习惯挣小钱、挣慢钱、艰难挣钱的环境，坚持不囤地、不捂地、不买地王。

从开发商大佬的一席话我们基本能够明确三点重要信息：第一，行业天花板已经到来，发展到顶了。这意味着房地产要开始走下坡路了，今年房企的日子会更不好过，但这只是未来几年的开始。“下坡路”一旦开启，开发商销售会越来越难，同样买房人的热情会越来越低，楼市成交跟不上节奏，大量房子真的会“没人要”，楼市或再次出现6年前的一幕，地方、开发商、银行都在为开发商卖不掉房而发愁；

第二，如上文所言，调控真的有可能要继续坚持5年以上。这决定了未来房价没有多少上涨空间，毕竟调控就是为了稳房价、稳地价、稳预期的。5年保持调控不松，可想而知，又会有一大批中小房企被淘汰出局，房企的集中度会提高。房企间的分化严重，其实房价分化、城市分化会更严重，楼市房子“没人要”和“抢着买”会并存。

第三，房企未来都要习惯挣小钱、挣慢钱、艰难挣钱了，炒房投资客的机会还会多吗？答案是否定的。在我们看来，至少5年内投资炒房的算盘应该彻底收起来，市场别说稳定，即便是年涨幅5%，对于投资炒房客而言，也没有赚头。大多数城市的房价会回归刚需定价的时代，房价即使名义上不会跌到“大葱价”，但一定是很多房子“没人要”，大家都有房了，多买房没赚头，自然不会再多掏钱投资房产。

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