未来5至10年,房产还有投资价值吗?

在过去的20多年里，由于房价始终保持只涨不跌的态势，这就给购房者造成一种买房稳赚不赔的错觉。特别是今年遭遇了百年罕见的新冠疫情，很多城市房价在疫情缓解后迅速上涨，特别是上涨幅度居于全国之首的一线城市深圳房价的强力回升，也让那些炒房客更加坚信，中国的房价会永远的涨下去。

而国外货币政策方面，截至7月底美联储开启疯狂印钞模式，启动刺激经济复苏法案，M2的年增长率一度超过20%。其他国家在货币被动升值的情况下，为了减缓出口压力和防止外汇储备贬值只能跟进放水。中国也无法例外，截至上月底M2余额高达210多万亿。很多人担心超发的货币会导致手里的钱贬值，加上现在的猪肉、鸡蛋等价格确实涨了不少，而且就像房价一样，涨上去了却很难看到下降的迹象，于是有些普通投资者就坐不住了，想按照过去的老路子，继续投资房产抵抗通胀。

那么今年乃至今后5至10年内房产还有投资价值吗？应该说这个问题是仁者见仁智者见智。比如有人就认为，房地产一样是实体经济，能够带动上下游50多个行业共同发展，由于作为国民经济发展支柱产业的重要地位长期无法撼动，中国的城镇化建设又远没有结束，那么今后很长一段时间中国都不可能离开房地产经济，有钱用来投资买房仍然是今后一段时期最好的选择。

而笔者则认为，如果从纯居住的角度来说，这样的观点确实有一定的道理，在房价整体稳定的当下更适合刚需买房。但是对于投资者来说，如果继续抱着过去买房会稳赚不赔的老观念，现在就显得不合时宜了，主要有以下几方面原因。

第一，本来中美贸易战就已经导致进出口贸易受阻，而疫情到来之后，经济形势更加严峻。现在各行各业都不景气，失业率有所上升，居民手中的余钱不多，还要用于子女教育以及医疗、养老等方面的支出，但是房价居高不下，能够用于买房的钱就更少了。而二手房市场萎缩状态已经多时，成交量下滑，但挂牌量不断增加，说明经济压力下，很多人都在出售房产救急，在经济没有完全恢复前，高房价很难找到人接盘。

第二，投资房产需要一个快速变化的市场环境，就像2015年至2018年上半年那样，房价几乎一天一个价的上涨，这就自然导致购房需求恐慌性爆发，市场成交量增加，投资者通过简单的快进快出，轻松获取收益。但是现在的房价已经连续几年出现平稳，而且宏观政策也是不准大涨大跌，现在刚需买房变得更加沉稳，而投资的房子不可能这边买那边卖，通常会在手里囤上三五年甚至更长的时间，那么市场成交量下滑后，市场流动的节拍变慢，肯定也是不利于炒房热钱流动的。

第三，投资房产是要计算成本的。尽管疫情过后多地房价出现上涨，但也只是微涨，若是考虑宽松货币政策加持带来的影响，其实等于没涨。中国指数研究院数据显示，2020年上半年，全国百城房价上涨幅度仅仅只有1.27%。如果按照这个幅度计算，那么今年全年的房价上涨幅度很可能连3%都不会超过。但是在如今高房价的背景下，投资房产往往需要加杠杆才能实现，那么扣除银行利息、房屋折旧、交易税费等支出，如果房价每年不能上涨9%以上，投资房产不仅注定不能保值，多数人还要亏本。

第四，如今中国家庭财富的77%以上都是房产，说明国人把大部分的钱都拿来买房子了，而超过一半以上的家庭都需要借用杠杆买房，但是一个人的有效赚钱时间其实最长也只有30年左右，已经达到贷款款期的极限，说明继续加杠杆的空间已经没有了。目前中国还有6亿人的月收入只有1000元，5.6亿家庭没有一分钱的存款，可见高房价的接盘者真的很少。央行调查数据显示，如今城镇居民家庭住房拥有率达到96%，缺房子的家庭只有4%，但是每年还有1000万套新建商品房入市，在大多数家庭都不缺房的情况下，继续投资房产存在较高风险。

第五，尽管货币超发过去一直对房地产市场影响较大，但是在内外经济低迷的情况下，国家楼市政策一方面反复强调房住不炒，同时在最近几次重要经济工作会议中也提出，要“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，这就为今后一段时期经济发展明确了目标和方向。那么尽管房地产的经济拉动作用今后不会完全被丢弃，但逐渐摆脱对房地产的依赖，未来5至10年肯定是大势所趋，而且从顶层经济工作中关于未来货币政策的表述来看，今后虽然还会继续保持市场合理流动性充足的政策不变，但是不会采取大水漫灌去刺激经济发展，而是要精准引导资金流向，融资的重点肯定不会再是房地产，而是实体经济，特别是小微企业。

因此，今年在外部经济整体性萧条，国内经济处于修复期的重要关口，对于刚需性购房者来说，房子该买还是要买的；对于投资者来说，务必需要谨慎。如今房子几乎家家不缺，居民负债率又居高不下，房价处于高位的情况下，继续投资房产显然是不明智的；启动内循环经济，房地产虽然不会完全被放弃，但是给消费让出必要的通道，促进内循环经济发展，对房价就要做必要的调整。而未来5至10年，除了少数的几个核心城市，其他大城市房子的投资价值都会减弱，三四线城市将基本失去投资价值，县城的房子则仅仅具备居住功能。

来源：抽时间来看看

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

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