广州楼市:这类房产没有投资价值,总是有人不听劝

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提问：你好广叔，坐标广州番禺区，现有碧桂东苑一套小二房证过10年，现在在放租中，还有少量贷款，房租基本与贷款相持平。现有闲置子弹120-150W，月入三万，本人42岁。是广州番禺东苑户口，但工作地点和家庭都在番禺南村镇。现在想年底入手一套小三房小户型的房子。投资为主，如果能自主或好的小升初学位房更好。但是南村周边的万博区域房价都基本4-5万，我最近比较疑惑，又担心房价下跌的问题。又担心人民币未来贬值更严重。请问广叔，像我这种情况如果买房可以保值升值，要如何投资？是买广州内的还是买顺德北滘陈村附近沿7号地铁西延线的？或者广州亚运城？或者广汽汽车小镇？凯德山海连城的？或者南沙的？或者黄埔科学城的？或者新塘不限购区域的？谢谢广叔详细指导一下。谢谢

回答：你好。碧桂东苑，东新高速、京珠线切割，盘较大，没有地铁，价值一般。你的投资理念需要调整一下，过于保守，容易错失机会。投资不是买便宜，投资是买地段，买周围环境，买潜力。万博CBD是比较有潜力的，未来大有可为。你列的这一堆选项，就后面那两三个还可以，其他的亚运城、汽车小镇这些概念不足以支撑房价上涨，不能夯实房价，当然不是说没有价值，只是相对其他的板块来说，不确定性高，而且持有周期长，风险大。你想想买进去三五年不涨，时间成本和机会成本是很大的，不涨等于亏。能买限购区域就限购区域，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔！目前我们在广州有一套06年白云区的房子怡新花园，这两年没涨还跌了一点儿，今年初看到南沙猛涨，想把怡新花园卖掉置换到南沙的星河荣誉，但是又担心现在南沙不限购导致房价虚高同时错过后续轮动到怡新花园，造成低卖高买的窘境。此房本来也是投资性房产，您怎么看广州这套怡新花园房子后续操作，谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！怡新花园所在的片区属于外溢片区，离天河近，这两天广州横盘，当然没有涨了，只有领涨片区天河开始涨起来了，燕塘、梅花园这种才会跟涨。怡新花园离地铁近，很好出租，两年都熬过来了，好不容易看到一点曙光，我建议再等等。南沙适合有闲置资金，做中长期配置的。你的情况可以迟一点。

提问：广叔您好！新人首问：本人在黄埔区工作，家庭年收入六十左右，两个小孩。出于投资加自住的目的，买了知识城龙湖双珑原著的联排中间位，花了七百多万。买完之后才陆续看了一些有关房产投资的资讯，现在有两个问题：一、龙湖这套联排有投资价值吗？是能卖的时候尽快出手还是长期持有等待升值？二、手里还有八十左右的子弹和一张房票，刚看了黄埔雅居乐创新中心的公寓，均价九千多一方，四十年的居住权，您认为有投资价值吗？如果不建议买的话持有现金还是投资其他地方？资金不多，投资的话可以看看哪些楼盘呢？

回答：你好。1、龙湖双珑原著近地铁，但知识城位置较偏，刚需通勤太远，因此短期就缺少了主力购买群体的支撑，片区发展起来需要很长时间，同时周围空地多，未来楼盘也会多，竞争大，有很大的不确定性。当然未来如果配套跟上，产业成熟、多企业进驻、周围环境改善了，价值还会攀升。如果做好了中长期投资打算可以持有。短期三五年的增长较慢。

2、公寓不要买！涨幅慢如蜗牛，转手税费高，流动性弱。建议想办法多凑点子弹，房票珍贵，不要浪费了。具体楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，坐标广州增城，手上一套房在增城，已还清房贷，价值200万左右。老公收入20-30万左右，小本生意，收入不稳定，年龄50岁左右。现子弹100，该如何投资？萝岗科学城板块有个尚未对外出售的珠光火村项目，可找人拿到2万6左右的单价，是否值得入手？

回答：你好，萝岗区府是一个独立的由工业区向城区转变的一个区域板块，跟主城区不想连，尽管有6号线、21号线贯通，萝岗具备“跃进”的属性 客群方面萝岗以高新技术产业和公司的中高管、以及买不起天河的居家客为主，相对来讲萝岗的客群购买力旺盛 火村项目价格考破 投资可以入手

提问：广叔好，我的基本情况：南通市区老小区自住房90平，有学区和地铁。新购苏通园区125平，商业贷款，公积金抵扣。另有公寓60平方出租。问题：手头现有资金130左右，想买广东阳江滨海新区的门面房，以后出租出去补贴家用，请问是否合适？

回答：你好，子弹130，买广东阳江太可惜了……阳江城市能级太低，没有什么太大发展，人口外流，缺少高新产业，投资不建议买。人口决定需求。三四线城市门面需求其实不大，因此注定租金一般，增值差。毕竟一个城市的门面回报，受产业、商务人口、涌入的人口影响。这些都是三四线的弱项。

加上现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，门面的投资回报率很低。子弹130，江苏本省投资建议买南京、广东投资，现在最适合的是买广州，深圳+东莞限购升级，利好广州。广州投资回报率高的板块，具体详见内部分享！

提问：您好广叔，首套预算330w以内，自住+投资，打算6年后置换新房。目前比较喜欢中海康城小区，有3套房源在考虑，想请教广叔哪个比较好~ 1）嘉兰街南向顶楼，放价330w左右； 2）蝴蝶兰街北向9楼，有点噪音，290左右； 3）蝴蝶兰街北向3楼，噪音比9楼略低，285左右；

回答：你好，蝴蝶兰临着车陂北路，楼层越高、噪音越大，所以果断放弃9楼那套，我亲自去实勘过，只要过了6楼以上，就会比较吵，尤其是晚上东环的货柜车在东环匝道上下的时候，声音比较吵 矮子里面挑将军的话，可能那套嘉兰街顶楼吧，南向，自住还是不错，忽略顶楼的劣势 其实330万，如果我是你，我会选择三房，而不是这三套的两房单位，而且尽量选未来接盘侠多的三房吧

提问：您好广叔，请问黄埔鹭山府目前适合买入吗？要2022年6月交楼。

回答：你好，不建议买，1、这个盘体量很小，规模太小算小众楼盘。2、这个盘周边的环境确实过于一般，地铁站距离不远不近，商业配套很一般，茅岗路、茅岗立交乱哄哄乱糟糟。3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平，这个盘开盘必贵，买入就是亏的。等变成了二手，一定也会被金碧世纪和保利学府里甩在身后。如果自住没问题，那三种户型挺好的，尤其是100多平的那个横厅很舒服。

提问：你好广叔，总价400以内两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！

回答：你好，万科第五园： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 区位对比，红山胜

提问：你好广叔，请问沙井嘉富新禧、清平华府、四季名苑，这三个新盘能买吗？

回答：你好，先看一下它们的地段：这三个盘都在相连的一个片区，没有太大差异。临外环高速的户型都会有些噪音。距离11号线后亭地铁站在1.2公里，稍远了一点。片区环境干净整洁，没有什么农民房和工业区，算是一个全新开发的片区。再看看它们的配套：学位都是清平实验学校，新的9年制学校，定位蛮高的，值得期待。隔一条路，上学还是很方便的。大型商业有太隆城，还未开业。一街之隔还有体育公园、洲际酒店等配套。

嘉富新禧销售中心和样板房都已开，有95平和107平3房，127平4房，再看他们的户型亮点：客厅和主卧都有阳台。清平华府销售中心已开，有70多平2房、80多平3房，户型实用率较高，具体单价、是否带装修都还没有确定，样板房也还未开。四季名苑销售中心还未开，只开了临时展示中心，有2房、3房、4房产品，面积段78-141平。积分不够，担心买不到光明、沙井热门新盘的朋友，可以将这三个盘作为备选。

提问：您好广叔，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89平的4房和万科麓城89平的3房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。我上班在蛇口，但是喜欢好的小区，好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。最近在想出手尚峰这套，更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概有400万，总价预算在650万以内。请问广叔的意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但是看着89平的价位从900万-1100万，增涨太快了导致贷款多，压力大。还请广叔给点意见和其它的推荐，谢谢！

回答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是，福田、南山、前海的中心的地位未来还是无法撼动的。龙岗的地理位置，无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部的大运是龙头，没有崛起之前坪山是没有前途的。同理红山—龙华，老城没发展好之前，观澜也不会有大的动作。宝能城学校是科大九年制，一般。但是区位比大运强很多。二者对比优先宝能城，比较推荐华润城。

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