广州楼市:投资这类房产,必须知道的那些坑!

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提问：广叔你好，广州黄埔的富颐华庭可以买吗？投资为主。有两点顾虑，一个是传说中的广附学校能不能落地，另一个就是现在开的6-9栋火车噪音太大。还请指教，谢谢。

回答：你好。富颐华庭卖鱼珠CBD概念，离地铁不近，铁路线高速环绕，周围环境差，买的话有很大的赌性，得看旧改力度。

提问：你好广叔，最近在关注品秀星樾，各方面条件都比较满意，但对此项目下面的车辆段这个因素还是有点担心，不知道在夜深人静的时候会否感受到震感 ，另外，所选楼栋的小区花园范围内会有车辆段的排烟口，不知道排放会否有异味释出，对小区环境有所影响。目前只知道国内有类似情况的且已入住的项目有北京琨御府，请问您有琨御府或者其它地区或国家有类似情况的项目的业主入住体验反馈可给我借鉴吗？另也有在关注文冲站附近的万科城市之光，请问此项目离中石化大概有多远呢？ 这个项目与星樾比，您觉得哪个盘的增值空间和宜居度更大一点呢？ 本人买房目的为令资产稳健增值，后期(10年后)有可能用于自住

回答：你好。品秀星樾各方面都不错的，你说的车辆段的震感因素可能会有点，但在车库层之下，而且现在技术也会充分考虑噪音和震动问题，我觉得问题不大，另外通风口的影响不大。万科城市之光与中石化有五六百米，问题不大，但黄埔东路边上，也会有点噪音。品秀星樾靠近公园，自住会更舒适一些。

提问：你好广叔，现有30万左右的资金可支配购房，本人工作并租房于石碣镇，月租金约2500元，考虑在增城三江盛汇购买一套120平的三方，既暂时自住，又希望做投资升值，因为这里购房经内部操作首付很低，我们做生意正好需要资金，故减少押资金；另外2019年持有佛山高明龙光玖龙府一套125平的4房，贷款70万，平均月可支配资金约3万-4万左右，有东莞购房资格，现我的问题是：增城三江盛汇周边未来的规划有没投资价值？我是选择目前在增城购入房产合适，还是等资金充足一些在东莞购买？佛山龙光玖龙府的发展潜力如何？如果发展空间不大，可能考虑明年卖掉，谢谢指点

回答：你好。高明龙光玖龙府配套不是很好，周围农民房环绕，投资价值一般。三江盛汇在增城石滩，这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。但目前还找不到新东站在哪里。也不能说16号线与新东站不存在，时间问题而已。但是对于投资来说，这样的时间我们不愿意去赌，即便有了对于房价升值空间也不大。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。三江盛汇自住可以考虑，投资的话一般。

提问：广叔你好，去年同样350万总价，黄埔现在380了，白云还是350，如果黄埔没有涨，首选黄埔，但是现在黄埔有30万的涨幅了，再去对比这2者，选哪个好呢？是追涨去黄埔还是在白云埋伏等轮动？如果时间拉长3-5年一个楼市周期，之前总价一样的最后涨幅是不是差不多，只是哪里先涨哪里后涨？

回答：你好，白云的350万要分区域，因为白云实在太大了，它贵的都顶豪的去到10万，而便宜的两三万，还有甚至2万以下也可以找一找。如果你是买居住环境还行的，一定要围绕着白云新城一带去看。这个还是会有拉动的，就等同于深圳的东部一样，如果广州依然放松不出政策，这个轮动始终还是会到达白云的核心区板块的，就是白云新城一带，如果调控中途出来了，那就会有比较负面的影响。未必会涨到位。

因为房子是一个消费品，一个非常耐耗的消费品，他基本建成之后就不会消失。所以尽管是一线城市也好，2345线城市也好，房子的总量是不断在增加的。我们在挑这些房子的时候，就必须挑他存量里面还好的房子，这样子才会在未来不断的调控变换当中有不错的抗跌或者是逆势上涨的可能。

提问：你好广叔，本人未婚，首付60，公积金3200，到手工资1W，工作地点在珠江新城，用途是自主，哪里买合适，目前看中的板块是 增城的东方名都， 75方，大概220万，可入手吗？谢谢

回答：你好，如果有广州房票的话，直接买限购区吧，何必舍近求远去买东方名都 什么，75方，220万，这是什么鬼东西，无论是一期（南向看高尔夫练习场），还是二期，还是前年开盘的三期，都不用这个价格啊，这个盘的价格在2万出头啊

提问：您好广叔，坐标广州，家庭二套房，一套花都三房2005年购入，已还完贷款、一套市区学位房三房，贷款170，月供1万，我和先生公积金刚好能够覆盖，工薪家庭，年收入50万，大半积蓄已做基金定投还有30万，广州已无房票，想要操作房产裂变进行资产增值，是否能通过父母随独生子女政策落户广州再获房票，如以父母名额只能全款买房现金不足，还是可以做接力贷？

回答：你好，花都放开限购，是最好的出货时机。建议出手花都3房，在推荐的板块裂变2套潜力盘。老人户口随迁然后找银行渠道做接力贷。广州投资方向：金融城鱼珠，金碧世纪、中海康城，黄埔花园，番禺万博的万科欧泊。

提问：你好广叔，有一个问题一直没想通，如果说大城市会虹吸卫星城人口，利空卫星城房产，但大城市无处安家的穷人不买周边又能买哪呢？按这种观点看，东莞惠州的房价为何还会上涨？似乎有些毫无意义

回答：你好，不可否认，有相当一部分惠州、固安、燕郊、昆山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人买走。

你的疑问，也是他们的疑问，所以他们去买了，我认识好几个小老板、做小生意人去惠州中山买房，拦都拦不住，但有一个事实，东莞的房子确实在涨，惠州中山的涨幅却一直跑输大盘，因为东莞本身的产业很强。惠州中山是单纯的环深城市。深圳只有180万套商品房。2000多万深圳人只有500万人拥有房子。买不起深圳的房子，惠州中山并不是归宿。可以去老家省会，可以先租房，攒够了钱，一居、两居、三居一直置换下去。

提问：你好广叔，深圳已上车， 1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？ 2.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？ PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？ 不吝赐教！

回答：你好，1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。2.父母可以走子女投靠落户。 事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。 如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：您好广叔，全款800左右，目的投资增值，是选择宝中的楼盘还是前海路侧的自贸区概念楼盘？

回答：你好，我会倾向于前海路侧的，这个总价属于中产段位，改善型买家居多，注重的因素：学区，居住功能，地段，小区品质，学位多为第一诉求，前海路的学位更好。再者，南山的次新房更为稀缺，不像宝安，选择性很多。南山毕竟还是南山，宝安最大的缺点是，它不是南山。

提问：你好广叔，全款800左右（以后看情况再做抵押贷款），目的是为了投资增值，请问是选择宝中的楼盘？还是前海路侧的自贸区概念楼盘？

回答：你好广叔，我会倾向于前海路侧的，这个总价属于中产段位，改善型的买家居多。注重的因素是：学区、居住功能、地段、小区品质。学位多为第一诉求，前海路的学位更好。再者，南山的次新房更为稀缺；不像是宝安，选择性很多。南山毕竟还是南山，宝安最大的缺点是，它不是南山。

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