广州楼市:这类房产不适合刚需买,内行人都避开

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提问：广叔，您好！我想在广州投资一套总价500左右的房产，有房票，我看过凯德双桥8号，鱼珠的五矿招商鹭山府，南沙的灵山岛，黄埔科学城的一些盘，想听听您的意见，或者有没有什么推荐，非常感谢！

回答：你好。感谢赞赏！凯德双桥8号在荔湾大坦沙，鹅潭湾规划是一个圆圆的大饼，还不知道什么时候掉下来，遥遥无期，超级缓慢；招商鹭山府公开宣传说是双地铁，还是江景房，但两个地铁口也都不近。虽然从距离最近的鱼珠地铁站到楼盘入口，直线距离不到700米，实际上人走出地铁站，还要七拐八弯，穿过一排城中村建筑，再穿过几段高速立交桥，然后走过长长的一段绿地，才会到达售楼处门口。南沙灵山岛算南沙比较有价值的区域吧。黄埔科学城一直有推荐。

总价500左右，可参考选筹：板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔，我刚参加工作，在番禺沙湾镇古坝村，地方很偏。想购买一套房，纯投资，大概率持有5～6年以上，因为才22岁，暂时没有自住需求。家里支援首付120W，月供能到1w。看了市桥的雅居乐鸿禧华庭，想着先租后住，但是离上班地点其实也远，住着不方便，而未来的另一半还不知道是谁。所以，请广叔推荐一下，是买哪里的好呢？

回答：你好。鸿禧华庭在市桥算是不错的盘，近地铁，配套较成熟，不知道靠近的西涌河是否还是臭水沟。市桥未来主要还是靠番禺广场的外溢。3房的话可看下：具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，本人香港身份，由于上学经历一直在大连生活，在大连手里有两套房产340w市值：其中一套两年以后可以出售，另一套等待下证随时可卖。希望以后把资产全部转移广州。手里现有可用资金140w左右，希望首付100w左右，其他40w用作后备还贷资金。（或听您建议，调配资金），由于本身身份不限购，想听建议，是买黄埔（感觉已经在风口，不好议价），还是买在新塘，或是老城区

回答：你好。留点备用资金是正确的，当然是选择限购区域，首选黄埔，可参考：价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔你好，新人首问，广州首套房，纯投资： 1、最近关注员村附近，员村的投资价值如何？ 2、都市兰亭和天一庄如何选？那个更优？ 3、都市兰亭里里面的回迁房（E栋）能买吗？有什么风险？ 4、投资是建议三房优先吗？目前大概多少单价可以入手？ 感谢广叔

回答：你好，都市兰亭缩在员村一横路里面，交通不便，虽然离地铁5号线员村站很近很近，但周边乱七八糟的感觉真心不太好 天一庄更加的靠近黄埔大道，中间隔着恒安大厦（来过这里不下10次，都是接离婚被逼的），交通上更优，而且隔壁还有13号二期白马港站，增量还是不错

提问：你好广叔，之前在南沙万科南方公元买了一套两居小房子，现在打算用老婆名额再买一套，手上资金有120万左右，咬咬牙买一套500万左右的，主要是以自住为主投资为辅，希望能是好一点的学位，目前意向看华景新城、万科欧泊，请问还有什么更好推荐吗？老婆在海珠上班，我在番禺上班。

回答：你好，华景新城跟万科欧泊都可以考虑，华景新城地段价值大保值升值没问题，就是楼龄比较久了。万科欧泊位于万博，楼龄新，但是呢离地铁不是很近。500w如果是2房的话选择就会多一点，比较建议买个3房，会更好一点。

提问：你好广叔，我的情况是这样的，目前住在南沙，一个月房租三千，所以想在广州买房，存款25w，月收入1w左右。买房目的是现在用来居住，结婚之后用作出租。打算买个50-80㎡，一房或者是两房都行，有什么好的推荐吗？谢谢！

回答：你好，按照你这个情况资金量不够的，要么在上杠杆找零首付那种，要么借父母的钱给利息，也相当是为父母的资金进行保值升值。南沙工作的话可以购买地铁口附近的三房，拿到房本后申请一些贷款支持月供。

提问：广叔你好，坐标佛山，最近有困扰 希望解答， 本来计划 1.把我妈的户口签下来（还有10天左右办好） 2.抵押陈村万科缤纷四季房子给农行，贷款年化3.85% 农行已经批企业抵押e贷120 等签字就可拿钱，合理化tx出来成本100万8000费用 3.拿120提前还另外套80，然后再抵押银行 企业抵押e贷 预估tx180 所得款220 4.以我妈名义首房首贷140含税费 千灯湖保利花园一期 5.自己再放50-70进去 再千灯湖板块拿套小四 6.剩下20-30 还房贷 生活开支等 80留公司周转 7.伺机卖陈村（因为2021/7月通地铁）离地铁三百米 溢价可期 现在问题来了

前两个月放平台的陈村房子有客户看上 不还价 （中途我已经涨了2万）说要三个月内成交 前两天来看过 今天又来 我个人感觉 心里不踏实 没有买就卖掉 价格预期还没到 二各种不方便 户口/住的 因另外一套没装修 时间成本等等 都是问题 请问广叔 按照原计划方案还是出手陈村

回答：你好，万科缤纷四季应该是陈村比较中心的楼盘了，距离地铁7号线陈村新城站不远，挨着陈村公园，守着顺联广场，生活配套一应俱全 不建议卖万科。 正确的建仓顺序是优先广州，其次是佛山。佛山是环广，不是环深圳，所以动力并不如东莞这类环深城市动力强。不建议把大仓位放在佛山。 广州买完，还有剩余子弹再考虑千灯湖保利花园一期。

提问：广叔好，工作在深圳，年收入20，因为深圳房子买不起，所以在老家镇江投资了一套，准备等增值。今天才加入，才发现您一直不建议买三四线城市，我是不是买错了，第一次买房就成了接盘侠了吗？但是我发现镇江的房价还在涨，还没有下跌趋势，镇江真的没有希望了吗？

回答：你好，目前确实不太看好镇江，因为买房很多是买预期和未来，镇江未来没有多大利好，人口对房子的需求又没有这么多，房价就上不去。努力攒钱置换南京价值更大。在棚改货币化下，大量的资金回流回楼市，这是三四线城市上涨主要动因。但是我们拉长时间轴，这些城市目前人均收入其实是支撑不起当地房价的。以碧桂园为例，截至上半年，碧桂园已获取的权益可售资源16698亿元，其中三四线城市共有8060亿元可售资源。目前，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较行业中一二线城市对应的0.73左右的指标，优势非常明显。

据碧桂园的2020年中报显示，其上半年的销售中60%依然来自于三四线城市，这些城市为碧桂园业绩提供了有效的支撑。所以说，三四线城市房价的上涨和这些开发商也存在一定的关系。但是我们需要注意的是，支撑房价长期上涨的逻辑一定是人口因素，当人口流入之后，工作机会增加，城市才能形成一个正向的循环。否则，未来房价下跌则是一种必然。最近两三年里，各个城市之间的“抢人”大战愈演愈烈，其背后的逻辑也就在此。

可以预见的是，未来越来越多的城市房子将会进入下降通道，那些资源枯竭型的、人口大规模流出的城市的房子将越来越便宜，且接手的人越来越少。所以，不要等到下降周期来临的时候才后知后觉，也不要因为房价低就去置业安家，其实那些城市并不适合年轻人的发展。

提问：你好广叔，目前持有龙岗的汇龙天下小三房，是红本在手，但是这套房也算是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有两个孩子，大的明年上初中，学位已经搞定了。小宝今年刚四岁，学位无着落。现在主要想投资一小套龙岗城龙花园小两房，350万以内的，学位带清林小学和龙城初级中学，你觉得这样可行吗？

回答：你好。龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-5万都有的选。如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房子，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。你第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

提问：您好广叔，请点评一下新新家园和万科金域华府这二个小区，从自用学位来看，哪个小区更优，有潜力

回答：你好，益强+红岭石厦VS书香+深外龙华，这两个重量级相当，都是区级别里比较能打的组合，自用皆可，但都不算真正的顶级；单价和产品来看：02年的新新家园95平三房1150w；10年的金域华府134平四房1150w；两者的单价差了1.4倍，居住体验差了一半的产品，所以很显然是金域华府更有增值潜力。别说什么龙华不如福田的鬼话，城市设计是一代比一代强的，两者的通勤便利度没有差很多，单价和居住体验的优势就会引导购买力外溢。

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