广州楼市:小白刚需以为买这里便宜,内行人却绕行不碰

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好，我在天河东圃珠村brt附近工作，预算260左右，单身一个人供（所以学位暂时需求不大，但是要考虑转手的时候别人可能需要），现在想买一套房子。正在考虑买哪里比较好，重点选择区域有：1.珠村附近的中兴花园，看中以后的13号线地铁站，走去上班只要10分钟，也有小学和幼儿园，但是格局不太好，小两房，小区没什么花园；或者附近的金碧世纪花园；盈彩美居320万感觉不够钱。2.番禺广场附近的东裕园或者东倩园。因为本身是南沙人很近番禺，对番禺很有归属感，家人去番禺广场也比较方便（15分钟车程）。275万左右买番禺广场附近值不值得呢？3房格局比较好，南北对流，可以买120方左右，以后番禺广场是几条地铁线交汇处，不过是楼梯房，以后不知道能不能加装电梯。

觉得以后上班可以坐18号线，冼村转13号线到珠村站（上班全程地铁，时间要45分钟到50分钟）。但是20年的楼龄不知道会不会贬值得很快，学位也一般般。3.还是说咬咬牙买珠江花城？

回答：你好。1、中兴花园可以考虑，距离13号线二期珠村站很近。网红盘金碧世纪花园也可考虑。2、东裕园、东倩园都可以考虑，花园小区，管理比较好，多条地铁交汇，暴击概率大，特别是18号线，利好带动会比较高。3、看个人能力，如果垫垫脚能买当然买，但不要影响到生活，不要被房贷拖累。因为我们的努力就是为了让家人过得幸福，为了房子背负太大压力，家人过得狼狈不堪也不好。我的建议是1>2>3

提问：广叔：您好，今天看了一下黄埔的金逸雅居的南向 不对小区的，如果跟金碧岭秀相比，哪个更适合自住？学区 考虑未来的升值空间的话。谢谢

回答：你好。建议首选金碧领秀国际。金逸雅居的户型略奇葩。

提问：广叔，你好，我现在广州沙太南有套小面积的二房，东莞麻涌一套三房，想置换黄埔科学城一套，用来自住加投资，请教如何考虑？

回答：你好。沙太南这套可保留。麻涌属于水乡片区，是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。麻涌这套可出手置换。科学城可参考：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔，你好！本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套（估值预计550）全款，花都富力金港城联排单边218方（估值500）在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方（估值350）一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，目前可支配资金500万左右，年收入300左右，想进一步在珠三角找一些投资房产机会，有什么建议？

回答：你好。岭南新世界双城故事，自住不错，周围配套齐全，片区发展成熟，学区一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区较远，房价涨幅较慢，可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质，不知道是否有深圳房票？深圳是个不错的选择，其次广州天河、黄埔都可以考虑，可参考：天河：美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问：你好广叔，1.如果想投资广州的话，哪个区域最有投资价值，上涨潜力最大？是天河区还是您常常提到的南沙和黄埔？2.有没有具体的优质楼盘推荐.3.南沙和黄埔有什么方法破限购？期待这次能很快收到您的回复，感谢！

回答：你好，广州的市中心一路往东发展，由早期的公园前，到东山口再到目前众所周知的珠江新城。根据广州市城市总体规划（2017~2035年），东进南拓依然是主趋势，往东在建设国际金融城，往南在建设琶洲CBD，很多知名的互联网公司都在这一片，再往南在建设万博CBD。从广州过往8年的房价涨幅比较图中可以看出，处于东进南拓趋势中的天河，番禺和黄埔的涨幅是位于前列的。太阳底下无新事，投资房产需要做的就是发现一座城市的核心产业和主中心发展方向，提前布局即可。

提问：你好广叔，请问下我深圳有三套房子，华强北的玮鹏花园三房，莲塘的聚福花园73平两房，南油生活B区的37平老破小，现在杠杆很高，考虑要不要出手把莲塘的两房卖掉，莲塘什么时候卖合适呢，多谢

回答：你好，莲塘和南油都应该出掉，这两套都不值得长持。 年后出手卖房置换吧，一是等等西部这波涨幅能不能传导过来一些，二是开春也能卖个好点的价钱。 莲塘的地铁溢价已基本到位了，不必等到开通再出手。

提问：广叔你好，坐标佛山，子弹35左右，首套，刚需。推荐一手二手？啥地段？有没有楼盘推荐？还有就是啥时候买比较合适？老家沈阳，浑南片区投资的话有没有升值空间？蒲江御景湾这个盘怎么样？提问可以不用付费，广叔都会回答的。

回答：你好，刚需买房不用太过于择时，而且今年对刚需来说，买房入的时机还是不错的。城市选择对比来看，刚需自住加投资我更建议你选择佛山，毕竟有大湾区利好加持。说起佛山的楼市，的确没有太多的知名度，这倒是非常符合佛山人的性格特点，低调，内敛，财不外露，别小看，穿拖鞋与背心大叔来看房子，很可能他就是买别墅的主。哪怕放到全国佛山的经济实力也不弱，2017年佛山的GDP就达到9500亿，超过了郑州，济南，西安等省会城市，尤其是制造业，完全可以和苏州，宁波一决高下。

广佛同城推进了几十年，整体成效几十年讲不清楚，广佛地铁早在2010年就开通了，佛山早日还很担心，广州吸走佛山的人口，结果这么多年过去，反而是广州为佛山贡献了很多人口，因为一大帮广州上班族一路向西跑佛山买房去了。所以佛山的未来在于广佛一体化，佛山比较适合大城市周边卫星城的打法，广州限购长期不会取消，佛山就有外溢需求，离广州近的板块优先受益，重点淘淘二手次新笋。

提问：广叔你好，深户，首套，自住+投资，资金有限，请问广叔罗湖的万科东方尊峪如何？现在可以入手吗？

回答：你好，如果你的生活半径在罗湖，纯自住可以买，投资建议回避罗湖区，整体跑输大势 ！

提问：广叔你好，请问碧海的次新房不带学位怎么样，主要自住。我目前有280万左右的首付，打算买个700w左右的，我看前段时间碧海片区已经涨了一些了，请问现在这个时间段去买还行吗？ 我自己有看过这几个楼盘：御龙湾、香缇湾、玉湖湾、富通城，城市峰尚请问广叔觉得这几个楼盘哪个好？

回答：你好，目前来看，学位是碧海片区最大的短板。这个片区没有那么多的农民房拉后腿，而且以后的一线海景地段也是非常优质的。而且碧海的地段有两条地铁加持，又加上去年的企鹅岛利好。碧海片区的市场情绪上去了一波。目前这个片区的楼龄基本都很新，长期来看肯定是非常好的。 这一片的玉湖湾，城市峰尚，湾上六座都可以看看 。

提问：你好广叔，我想问一下，这几年被炒得火热的前海，目前那边大量写字楼空置，整个片区面貌还不错，但是人烟稀少，就目前发展速度来看，前海还需要。多长时间能够成熟起来呢？它的未来前景怎么样。

回答：你好，为什么希望它能够发展起来，如果是在前海置业的话，我希望他十年都不要成熟不成熟，这样才会一直有想象力，房价才会持续上涨，成熟就到顶了

提问：广叔你好，看了你的分析，挺认同的。是这样的，我手头有160W，年薪50W，没有贷款，小孩今年3岁，学区一般就可以，我和妻子都在福田工作，有车。想买套总价450-500W的房，首套。希望尽量靠近市区，长期持有自住兼投资。现在的的情况是否适合购买？光明和龙岗怎么样？

回答：你好，考虑自住龙华区域还是可以的，但考虑长线持有兼升值空间，可以看宝安。 新盘推荐海岸城，二手房可以关注金地上塘道、曼宁花园、特发和平里、万象新天、富通城等次新盘。 可以暂时先做观望，时刻关注笋盘。 投资光明和龙岗不太建议，没多大价值。

提问：你好广叔，我想请问一下，我老公在没结婚以前按揭买了一套布吉的房子，后来卖了，7年前我们又买了福田的一套学位房，已二套房按揭买的，贷款已经还清，现在还想买一套香蜜湖的学位房，但是有几个问题想请教一下：1、因为我本人名下有两套东莞塘厦的房子，我老公深圳名下有一套深圳的房子，这样再在深圳买房可以做成首套3成吗？2、我们想在香蜜湖买一套学位房，如果可以做成3成首付的话，想买个1000-1200百万左右的房子，有没有什么好的推荐？

回答：你好，1.东莞的房子是全款还是贷款？如果是全款，不占深圳的房票和贷票。如果东莞的房子是贷款，你们在深圳就没有贷票了。可以全款抵押的方式买入，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 2.香蜜湖可以关注翠海花园，香格丽苑，1000左右够得上

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