广州楼市:小白刚需以为买这里便宜,内行人却绕行不碰

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问:广叔您好,我在天河东圃珠村brt附近工作,预算260左右,单身一个人供(所以学位暂时需求不大,但是要考虑转手的时候别人可能需要),现在想买一套房子。正在考虑买哪里比较好,重点选择区域有:1.珠村附近的中兴花园,看中以后的13号线地铁站,走去上班只要10分钟,也有小学和幼儿园,但是格局不太好,小两房,小区没什么花园;或者附近的金碧世纪花园;盈彩美居320万感觉不够钱。2.番禺广场附近的东裕园或者东倩园。因为本身是南沙人很近番禺,对番禺很有归属感,家人去番禺广场也比较方便(15分钟车程)。275万左右买番禺广场附近值不值得呢?3房格局比较好,南北对流,可以买120方左右,以后番禺广场是几条地铁线交汇处,不过是楼梯房,以后不知道能不能加装电梯。

觉得以后上班可以坐18号线,冼村转13号线到珠村站(上班全程地铁,时间要45分钟到50分钟)。但是20年的楼龄不知道会不会贬值得很快,学位也一般般。3.还是说咬咬牙买珠江花城?

回答:你好。1、中兴花园可以考虑,距离13号线二期珠村站很近。网红盘金碧世纪花园也可考虑。2、东裕园、东倩园都可以考虑,花园小区,管理比较好,多条地铁交汇,暴击概率大,特别是18号线,利好带动会比较高。3、看个人能力,如果垫垫脚能买当然买,但不要影响到生活,不要被房贷拖累。因为我们的努力就是为了让家人过得幸福,为了房子背负太大压力,家人过得狼狈不堪也不好。我的建议是1>2>3

提问:广叔:您好,今天看了一下黄埔的金逸雅居的南向 不对小区的,如果跟金碧岭秀相比,哪个更适合自住?学区 考虑未来的升值空间的话。谢谢

回答:你好。建议首选金碧领秀国际。金逸雅居的户型略奇葩。

提问:广叔,你好,我现在广州沙太南有套小面积的二房,东莞麻涌一套三房,想置换黄埔科学城一套,用来自住加投资,请教如何考虑?

回答:你好。沙太南这套可保留。麻涌属于水乡片区,是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区,从地理位置上看,水乡片区是真正位于广深之间,麻涌、中堂与广州隔江相望,但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右,这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样,依靠外地客户炒热片区楼市。麻涌这套可出手置换。科学城可参考:万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问:广叔,你好!本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套(估值预计550)全款,花都富力金港城联排单边218方(估值500)在供一套,从化夏湾拿联排中间位260方(估值350)一套全款,惠州有几栋小产权,目前月供+家庭常规支出80000/月,目前可支配资金500万左右,年收入300左右,想进一步在珠三角找一些投资房产机会,有什么建议?

回答:你好。岭南新世界双城故事,自住不错,周围配套齐全,片区发展成熟,学区一般。花都这边一直供应量大,距离广州核心区较远,房价涨幅较慢,可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质,不知道是否有深圳房票?深圳是个不错的选择,其次广州天河、黄埔都可以考虑,可参考:天河:美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔:金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问:你好广叔,1.如果想投资广州的话,哪个区域最有投资价值,上涨潜力最大?是天河区还是您常常提到的南沙和黄埔?2.有没有具体的优质楼盘推荐.3.南沙和黄埔有什么方法破限购?期待这次能很快收到您的回复,感谢!

回答:你好,广州的市中心一路往东发展,由早期的公园前,到东山口再到目前众所周知的珠江新城。根据广州市城市总体规划(2017~2035年),东进南拓依然是主趋势,往东在建设国际金融城,往南在建设琶洲CBD,很多知名的互联网公司都在这一片,再往南在建设万博CBD。从广州过往8年的房价涨幅比较图中可以看出,处于东进南拓趋势中的天河,番禺和黄埔的涨幅是位于前列的。太阳底下无新事,投资房产需要做的就是发现一座城市的核心产业和主中心发展方向,提前布局即可。

提问:你好广叔,请问下我深圳有三套房子,华强北的玮鹏花园三房,莲塘的聚福花园73平两房,南油生活B区的37平老破小,现在杠杆很高,考虑要不要出手把莲塘的两房卖掉,莲塘什么时候卖合适呢,多谢

回答:你好,莲塘和南油都应该出掉,这两套都不值得长持。 年后出手卖房置换吧,一是等等西部这波涨幅能不能传导过来一些,二是开春也能卖个好点的价钱。 莲塘的地铁溢价已基本到位了,不必等到开通再出手。

提问:广叔你好,坐标佛山,子弹35左右,首套,刚需。推荐一手二手?啥地段?有没有楼盘推荐?还有就是啥时候买比较合适?老家沈阳,浑南片区投资的话有没有升值空间?蒲江御景湾这个盘怎么样?提问可以不用付费,广叔都会回答的。

回答:你好,刚需买房不用太过于择时,而且今年对刚需来说,买房入的时机还是不错的。城市选择对比来看,刚需自住加投资我更建议你选择佛山,毕竟有大湾区利好加持。说起佛山的楼市,的确没有太多的知名度,这倒是非常符合佛山人的性格特点,低调,内敛,财不外露,别小看,穿拖鞋与背心大叔来看房子,很可能他就是买别墅的主。哪怕放到全国佛山的经济实力也不弱,2017年佛山的GDP就达到9500亿,超过了郑州,济南,西安等省会城市,尤其是制造业,完全可以和苏州,宁波一决高下。

广佛同城推进了几十年,整体成效几十年讲不清楚,广佛地铁早在2010年就开通了,佛山早日还很担心,广州吸走佛山的人口,结果这么多年过去,反而是广州为佛山贡献了很多人口,因为一大帮广州上班族一路向西跑佛山买房去了。所以佛山的未来在于广佛一体化,佛山比较适合大城市周边卫星城的打法,广州限购长期不会取消,佛山就有外溢需求,离广州近的板块优先受益,重点淘淘二手次新笋。

提问:广叔你好,深户,首套,自住+投资,资金有限,请问广叔罗湖的万科东方尊峪如何?现在可以入手吗?

回答:你好,如果你的生活半径在罗湖,纯自住可以买,投资建议回避罗湖区,整体跑输大势 !

提问:广叔你好,请问碧海的次新房不带学位怎么样,主要自住。我目前有280万左右的首付,打算买个700w左右的,我看前段时间碧海片区已经涨了一些了,请问现在这个时间段去买还行吗? 我自己有看过这几个楼盘:御龙湾、香缇湾、玉湖湾、富通城,城市峰尚请问广叔觉得这几个楼盘哪个好?

回答:你好,目前来看,学位是碧海片区最大的短板。这个片区没有那么多的农民房拉后腿,而且以后的一线海景地段也是非常优质的。而且碧海的地段有两条地铁加持,又加上去年的企鹅岛利好。碧海片区的市场情绪上去了一波。目前这个片区的楼龄基本都很新,长期来看肯定是非常好的。 这一片的玉湖湾,城市峰尚,湾上六座都可以看看 。

提问:你好广叔,我想问一下,这几年被炒得火热的前海,目前那边大量写字楼空置,整个片区面貌还不错,但是人烟稀少,就目前发展速度来看,前海还需要。多长时间能够成熟起来呢?它的未来前景怎么样。

回答:你好,为什么希望它能够发展起来,如果是在前海置业的话,我希望他十年都不要成熟不成熟,这样才会一直有想象力,房价才会持续上涨,成熟就到顶了

提问:广叔你好,看了你的分析,挺认同的。是这样的,我手头有160W,年薪50W,没有贷款,小孩今年3岁,学区一般就可以,我和妻子都在福田工作,有车。想买套总价450-500W的房,首套。希望尽量靠近市区,长期持有自住兼投资。现在的的情况是否适合购买?光明和龙岗怎么样?

回答:你好,考虑自住龙华区域还是可以的,但考虑长线持有兼升值空间,可以看宝安。 新盘推荐海岸城,二手房可以关注金地上塘道、曼宁花园、特发和平里、万象新天、富通城等次新盘。 可以暂时先做观望,时刻关注笋盘。 投资光明和龙岗不太建议,没多大价值。

提问:你好广叔,我想请问一下,我老公在没结婚以前按揭买了一套布吉的房子,后来卖了,7年前我们又买了福田的一套学位房,已二套房按揭买的,贷款已经还清,现在还想买一套香蜜湖的学位房,但是有几个问题想请教一下:1、因为我本人名下有两套东莞塘厦的房子,我老公深圳名下有一套深圳的房子,这样再在深圳买房可以做成首套3成吗?2、我们想在香蜜湖买一套学位房,如果可以做成3成首付的话,想买个1000-1200百万左右的房子,有没有什么好的推荐?

回答:你好,1.东莞的房子是全款还是贷款?如果是全款,不占深圳的房票和贷票。如果东莞的房子是贷款,你们在深圳就没有贷票了。可以全款抵押的方式买入,找垫资公司配合,最多可以抵押7成,相当于首付3成。 2.香蜜湖可以关注翠海花园,香格丽苑,1000左右够得上

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