广州楼市:这类房子比市场价便宜,小白喜欢,内行人却避开

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提问：广叔你好，请问一下广州白云区金沙洲保利江岸花园英伦堡别墅对比黄埔保利林语山庄别墅，后期哪个会更好。谢谢

回答：你好。保利林语山庄别墅潜力要大一些。而保利江岸花园英伦堡景观更强，12号线在建，近里横路站。纯投资的话保利林语山庄会更大一些，但结合自住，我认为前者会更好一些，毕竟居住舒适也算一种价值。

提问：您好，广叔，我原番禺剑桥郡有三房，刚出手卖了410万，现买哪里合适？天河，黄埔还是换剑桥汇大户型合适？

回答：你好。加上手上资金有多少？还有几成名额？如果是410万，3成名额的话，建议买天河珠江新城，看下华景新城；黄埔看下金碧领秀国际、黄埔花园

提问：广叔，您好！突然想起另一个问题：品秀星图，星翰，星樾都是地铁车辆段上的住宅，地铁噪音和震动会影响大吗？这类房子目前市场购房者一般会介意吗？

回答：你好。会有一点的，但这是次要的，交通地段是主要的，如果要安静，那郊区是最安静的了。

提问：广叔，您好！非常感谢的宝贵建议！如果单纯投资，星翰和星图10年内，哪个升值更快啊？逸景翠园还有投资价值吗？

回答：星图要更大一些。逸景翠园自住+投资也可以考虑，就是有一定楼龄，未来涨的空间就不是特别大

提问：你好广叔，现在家里有自住房一套，市值1500万，银行贷款还有200万。想要买二套房，手头资金比较少，几十万。银行信用贷可以带出一百左右。我老公之前买过房，有过房贷记录。 如果买二套房，怎样操作比较好？总价多少呢？可以承担三万左右的月供。 我想让父母九月份之后转深户，接力贷怎样操作呢？ 请问哪种方案比较好？具体应该如何实施？谢谢！

回答：你好，不建议用信用贷。 现在的自住房杠杆太低，可以直接去银行申请加按揭，最多可以加按800万，用你们的家庭二套房票或者老人票全款买入，也可以少量贷款买入。 深圳现在接力贷大部分银行都听了，不过老人可以贷款到80岁。 新盘可以关注华润城 华强城 海岸城等

提问：广叔你好，请问广州现在是买房时机吗？如果是，买哪个区有升值潜力，甚至请指出是哪些小区适合，（投资与自主，第一套房，三到四房，小孩准备上学考虑小学及初中教育）。（父母住在越秀区哥哥家）还有个方向是中山火炬开发区！谢谢！

回答：你好，广州是买房的时机 ，关于买哪个区，需要看你预算有多少。举个简单例子，700万三房，海珠、天河都不错。海珠西光大花园、燕子岗那边也可以。天河，可能要区科韵路那边才可以三房，越秀区也不错。基本上在天河、海珠、越秀买都不错，有保值升值潜力。但需要购买哪，具体商圈。和你上班位置、预算需求、配套需求有一定关系。

提问：广叔好，坐标广州： 1.黄埔花园三期南向95平，4万/平；2.万科城市花园06年西南向111平，3.4万/平或06年东向111平，3.8万/平，两梯三户楼王；3.中鼎君和15年东北向91平，4万/平；4.黄埔雅苑07年南向95平，3.6万/平；5.悦时代花园12年西南向121平，3.5万/平；6.万科金色悦府15年100平，3.7万/平。 品秀星樾一手房：一期9栋6楼02户型西南向108平，3.7万/平。 作为纯投资，请问选择哪一个好，请广叔给予指引，谢谢！

回答：你好，品秀星樾=坑，自住可入，投资回避。 这几个二手盘，首选黄埔花园，入手单价控制在3.7左右。 其次是悦时代花园，价格优势，单价控制在3.4左右。

提问：你好广叔，坐标广西梧州，毗邻广东，想在广东投资买房，资金60w,每月可承受还款额5000左右，没房票广州可买吗？以我目前的条件可买广州哪里？升值空间比较大？在广州投资不限购区域，哪个区域未来更有潜力？有没有具体楼盘可以推荐？

回答：你好，如果没有广州房票，建议重点考虑广州增城新塘板块，不限购。具体选筹沿地铁线买。广州不限购看区域增城新塘更佳，是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。选筹方向以地铁房为主。

提问：你好广叔， 需求自住，5年后有可能换卖。想找个1楼带花园或者2楼/顶楼带大平层可以种草花修鱼池那种户型， 求教 1，这种到时候是不是非常难出手，或跑不过片区涨势？ 2，发现在链家非常不好寻找这样的资源，关键字都不知如何查找，广叔见多识广，能否推荐几个盘？ 3，目前只找到华碧有这样的户型，值得入手吗？是把赠送面积依照小产权的价格来计算？ 4，这种户型如花园或平层不在房产证上注明70年使用权的是否最好不要买。 感谢广叔。

回答：你好，买房无论是投资，还是自住，最终都会涉及到一个叫做“性价比”的关键词，对，任何一个东西，如果性价比不高，那么自住也没意思，如果性价比很高，那么自然可以入 在广叔的字典里，一楼带花园的房子、2-3楼带平台、或者顶楼复式带露台，这一类产品稀缺产品，跑赢大市是必然的，这几类产品在“产品力“上没问题，老铁 比如华南碧桂园的翠云山、怡翠苑，比如雅居乐花园雅逸庭的顶楼复式的露台、比如万科欧泊的一楼带小花园（做教育培训和美容）、比如剑桥郡剑桥汇的一复地（负一层不算面积） 比如美林海岸109-110平的顶楼所带的屋顶平台（要自己加建）、比如骏景花园顶复的露台、比如几乎所有有底商小区的2-3楼的某些户型都有带小露台 南国花园的顶楼复式、帝景苑的顶楼复式（带天际泳池）、金碧华府的顶楼错层复式 等等

提问：你好广叔，布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨着在建14号线地铁口，据说四年后五站到福田。附近老点点小区不足四万单价，是否有空间？

回答：你好，二手房里买未来地铁口，挺好的。只是不适合长持，就是3年后的一波行情，所以需要考虑置换卖出的折损和投资其他更优质板块的机会成本。 自住没问题，龙岗的房子真是又大又便宜，适合养娃住家，心情很愉快的。

提问：你好广叔，我现在想优化一下房产，长沙两套住宅和两套公寓（共有按揭90万）；深圳蛇口华彩花园一套（按揭近300万）。小孩后年上小学，当时是看中了育才的学位及3房2卫，就牺牲品质买了华彩的老破旧。现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓100万，能凑到260万。我有两个想法：1-卖掉华彩花园去置换对面好一点房子。比如对面的花园城。2-担心出手的速度慢，房子快速涨。不卖华彩，再投资一套400万的小2房。请东哥指点一下，怎么优化更合理？或者您还有其他建议吗？我是付费会员，谢谢！

回答：你好，深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了！我查了下，华彩最近成交了一套152平，单价只有54000。也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救的老破大。还好你买的是一套3房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘的拖累，也卖不上高价的。我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。

提问：您好广叔， 打算做纯投资，5年投资周期，考虑到深圳的总价天花板和未来裂变抵押按揭的难度，超过1000万难度增加，如果名额不是问题投资总预算是1200万，是买一套1200万的房产，还是两套600万的房产合适呢？谢谢！

回答：你好，排除选筹因素，个人认为600+600两个刚需房<1200一个改善房，刚需房的承受上限是由刚需的工资决定的，而改善房有两个推动力，小户型的底层置换推动，叠加改善人群的赚钱能力，后者造富能力肯定是要比刚需一族强，这也是深圳豪宅不断刷新记录的内在逻辑。

提问：你好广叔，我们一家目前住在布吉桂芳园一套价值400万的房子，因为今年疫情的原因，也没挣到什么钱。虽然我们在桂芳园住得很舒服，也不舍得卖这套房子，但是无奈涨幅跑不赢大盘啊，而且家里小孩也快上初中了。现在有两个考虑方向，首要考虑的是买一个价值200万以内的房产保值增值，房子老破小也没关系。还是回老家广西南宁投资未来城市中心区五象新区的重点双学位房？其次考虑是卖掉现在的房子，换一个学位稍好一点的600万以内的房子，想请大师兄给点建议，怎么选择好？如果在深圳买的话买哪里合适？

回答：你好，南宁就没必要考虑了，像这种三四线城市供大于求，该买房的已经买完了，再买进去就出不来了。再说回桂芳园的房子，就像你说的，社区大，居住舒服，就是不怎么涨，建议直接置换，不仅是为了增值，为了小孩的教育也应该置换。可以考虑大运的带深中龙初的学位房，或者带龙外的四大神盘，还有梅林关带深外龙华校区的盘，虽然还没出成绩，但大概率会很好！

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