东莞楼市:内行人避开的板块,新手小白最容易入坑

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提问：广叔你好，上次多谢指点，基本把方向锁定在松山湖了，目前在锦绣山河的独栋别墅和3号别墅独栋之间纠结，两套总价一样，两盘各有千秋，请问广叔，从升值潜力上，该选那个？再此多谢

回答：你好。看个人喜欢哪一个多一点，两个盘区位很近的。3号别墅前面环线高速，第一有噪音，第二风水方面有些人忌讳。锦绣山河或许会更好一些，也安静。

提问：谢谢广叔！我预算500左右:1.如果长安的话我是买新盘好还是二手毛胚好呢？2.长安有万科臻山府和龙光大镜，寮步万科金域东方靠近东城有地铁概念，大岭山万科松湖半岛属于松山湖概念，如果投资请问优选哪个？3.同样都是投资，3房和4房哪个更适合投资？再次感谢广叔！我对楼市一片空白，要不也不会只有一套自住房囧，错过楼市的牛市！现在出手其实内心很忐忑，又担心成为接盘侠，希望广叔不要嫌我啰嗦！

回答：1、建议以二手次新为主。2、万科臻山府新盘具体要看价格，居住环境方面比龙光江南大境好一点。万科金域东方自住不错，但位置偏了点。万科松湖半岛可以考虑。优选万科松湖半岛3、具体看地段。一般3房流通性要好一些。现在东莞行情稳定，可以慢慢挑，不要急，房价中长期看还是会涨的，不用担心。

提问：新人首问，广叔你好，本人东莞户口，只有一套自住房。1，想在樟木头保利生态城买一套别墅改善住房，请问现在出手是否合适？现在的价格比4月份看的时候贵了20%东莞限购政策出来，到目前为止，二手业主都没降价。2，想投资一套房产，请问东莞哪个楼盘潜力最大？能不能推荐几个？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲恺、潼湖、大亚湾买房，请问是否值得投资？4，我看你一直推荐长安花园，我看了一下是个老小区，推荐的理由能分享一下吗？最后问一句，你觉得东莞的楼市还有多少空间？多谢广叔解惑！

回答：你好。1、现在可以买。降价的概率不大，调控只是暂时的限制了购买力。一年后大家都有名额之后还是会继续涨的。2、不知道预算多少呢？可考虑松山湖、南城、临近深圳的长安区域。3、惠州适合有闲钱，做中长期投资的，短期由于供应量大，多是投资客，过了限售期，大家一起抛盘，价格很难起来。4、长安花园也不算老，2010年的房子，大花园社区，整体还可以。投资这个盘主要是它临近深圳沙井，随着沙井的发展，未来会有一部分外溢需求流向长安这边。

提问：你好广叔，星海的550万左右的两房和阳光棕榈园600万左右的两房，还有新德家园的，哪个更有升值潜力？星海的小区非常大，放盘量100套以上，这是不是星海比阳光棕榈园价格低的原因？那边的前海学校有潜力吗？

回答：你好，前海学校已经破罐子破摔了，早在盛年期都没好起来过，何况现在一众楼盘都在慢慢老去。 三选一的话，选新德吧，因为最新。纯投资的角度上讲，哪个都不选。自用的话，看你们通勤和自住需求了。我一直觉得，升值不是唯一，适合更重要，因为房子市值再高，咱们也只卧榻三尺，良田万顷，也不过一日三餐。

提问：广叔您好，我老公最近把东莞的房卖了，在深圳龙岗买了一套二手总价380w，可朋友们都说龙岗发展不好会套，已下定20w，这几天好犹豫，能帮我分析下吗？谢谢您！

回答：你好，龙岗这个地方楼盘不少，价格很亲民；配套满足基本需求，谈不上高端；交通持续完善中，但是硬伤显而易见；最大的问题是中高端工作岗位不多，同时地理位置距离粤港澳大湾区核心最远，大部分居住在这里的人每天需要穿越东西部长距离通勤，非常辛苦，一旦条件改善，这些人会毫不犹豫搬离龙岗，搬到中高端职位更多和配套更好的西部或者中部。

所以，龙岗，注定只能是一座睡城；龙岗的楼盘，注定只能是第一居所，或者叫刚需上车盘，而不是终极改善；东部（含龙岗）楼盘价格的天花板，注定也是全市范围内最低；龙岗在上一轮15年深圳楼市的普涨行情里也涨了不少，未来这种“鸡犬升天”的普涨的行情或许还有，如果在龙岗上班，要求不高，幸福指数还是比较高的！即使不在龙岗上班，预算有限，买龙岗上车也没有错，衣服不华贵，但总比裸奔好！

提问：广叔你好，如果老家宅基地卖了，还有父母怎么办，父母也去深圳吗？而且还有老婆的父母也在老家？都还年轻！每年都要回来老家！ 新方法在转深户前，先卖宅基地，在县城用父亲的名义按揭买套3房，1来父母养老住，2来每年回家我们也有地方住！ 主要老家房子卖了，父母住哪？有点纠结 请经验与智慧的广叔指点指点迷津

回答：你好，建议先给父母租房住，老家房价不会怎么涨了，等你们深圳房子有了赚钱效应，再考虑加按揭入手一套老家改善盘。 子弹少的时候一定要利益最大化。 用父亲的名义按揭买套3房，这个思路也可行，如果老家能做接力贷就更好了。

提问：广叔好，在广州越秀区广州市第一人民医院附近工作，刚需想买首套自住房，有购房资格。预算总价400万，小三室。离越秀，海珠，荔湾近一些。有什么性价比比较好的新房或者次新房可以推荐的吗？离您说的天河和黄埔有点远，自己住，不想离工作地方太远。麻烦了，谢谢

回答：你好，你的选择基本定位在老城区，目前老城越秀的新房基本都是独栋或者两三栋的。加上越秀学位房，基本价格不低，荔湾一带广钢新城我一般不建议，建议你往海珠去看看，兰亭御园。

提问：广叔你好，你怎么看西丽大学城附近的二手房呀？我最近一直在看哪个区域的房子，感觉价格在关内相对还比较低。

回答：大学城的房价不高不是偶然，更不是洼地。西丽大学城片区在塘朗山与羊台山两山夹缝之中，交通先天短板，不适合发展高新产业。正是因为如此，才把大学城设在这里；还有野生动物园和部分工业区；交通的劣势和周边的产业决定了房价，不能只看区位的。

提问：广叔好，有两套房，一套是用父母的房票前段时间才买的福田保税区帝涛豪园两房总价550，因为老人年纪大了不能贷款，所以就一次性付款，一套是保税区圆梦园141平的5房，估计市值在1000万左右，有贷款400万，现在手上还有现金100万。如果是从投资的角度来看，圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方？投资其他地方有什么区域楼盘介绍，中心区黄埔雅苑的两房或三房，自住和投资不知道是否合适呢？谢谢！

回答：你好，1000万以上的房子，投资角度就不要继续留在保税区了，前海、蛇口、宝中、西丽这些地方比较利于你的资产保值和增值。老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑、雅颂居、天健、深业花园这些地方自住还不错的，但是投资就不是很合适了，总价太高、学位尴尬、长期跑输。自住+投资建议可以考虑香蜜湖、深圳湾、前海等，板块的上车盘，就比如翠海花园，太古城等。

提问：广叔你好，我近期想投资一套低总价300万以内的小户型。有房票，暂时不考虑公寓，也不考虑学位，请问广叔买哪里的房子好出租一些？我希望未来的升值潜力也不错。因为在南山蛇口上班，所以想考虑这一地段的。看了米兰第二季、新一代国际公寓、荣村小区旧改的荣寓；觉得这一波行情已经涨了好多，广叔有没有更好的推荐啊？或者说这个价位已经没有好的收益了？我在深圳湾有套3房，请问我要不要把它卖了然后换两套900万左右的房子呢？感谢！

回答：你好，深圳湾目前是深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天。深圳湾的未来发展很看好，如果选筹没有太大的问题，不建议出手裂变。深圳经历这轮大涨后，总价300万能买到的盘，投资价值都不太好，更好的方案是，把深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块的优质楼盘。

提问：广叔你好，我想给孩子买个学位房，虽然要2023年才用得上，但还是觉得早买早好，我刚卖出在深圳的唯一住房，目前手里有500w的现金，我们家庭年收入大概在50-60万左右，可以做首付五成，自己准备了三个方案，请广叔指点：1、园岭新村一套1984年的学位房三房，价格830w左右。2、龙华金亨利一期一套，1000万左右。3、鼎太风华三房1000万左右。请问相比未来的增值空间，广叔您更推荐哪里呢？非常感谢指导~

回答：你好。园岭新村最大的利好就是旧改，但是目前看起来遥遥无期，但是赌性太大。 从投资角度选： 鼎太风华>金亨利>园岭新村。

提问：广叔您好，我是一个年轻医生，在宝安人民医院，无房无贷有车，因才上班一年，自己没啥积蓄，老婆还在读博士，打断今年要孩子所以想找首付100内的小两房，目标区域开车30-40能到单位。候选小区求帮忙参考：1.迷你新居福田 35平 260w 喜：户型舒服 忧；车位少，2.雅乐居西乡 41平268w 喜：车位多 忧：户型不好，片区low 3.领航城领尚花园 西乡 51平 350w 喜：车位多 花园小区 忧：实用少 价格高 4.时代景苑 福永 98平360w 喜：三房 可做高评？ 忧：小区及片区乱旧。麻烦帮忙参考，谢谢。或者有其他建议？感恩

回答：你好，自住优先考虑生活半径附近的次新盘。 当下宝安热门板块价格已经很高了，重点关注西乡 翻身 沙井板块。 领航城距离未来的12号线桃源居站1.2公里，距离未来宝安第三大商业中心领航城商业200米，单价更便宜，又是三房，我倾向于领航城。

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