东莞楼市:发现买房最容易犯的错误,别再入坑了!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，东莞有两套，一套在供，想在佛山入一套，首付约70左右的，有什么介绍，佛山新城的保利天宸如何

回答：你好。保利天宸区位还可以，近佛山公园，3号线在线，未来开通有一定利好。其他的可以考虑千灯湖：中海锦城国际花园、万达华庭、中海寰宇天下

提问：广叔好，东莞万科松湖传奇（目前3万）旁边的新盘源悦（约2.8-3万），是否值得入？90平3房，92平3房，115的4房，130的4房，纯投资选哪个面积好？

回答：你好。源悦可以考虑，建议选择3房92平，112的4房次之。

提问：新人首问：手上200，有东莞房票。虎门华侨云麓台开盘3万是否可以入手，另外想3-5年内短线，东莞哪些盘最有价值，回报快！

回答：你好。华侨云麓台自住可以考虑，由于周围较多工业厂房，配套商业交通等还欠缺，投资价值一般。

3-5年短线，参考选筹：

松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾

南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景

长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城

提问：你好广叔，我家一套龙岗悦澜山花园89平和京基御景华城39平，预计全卖了资金大概500W。我和我老公30岁，总收入月均5万+，小孩一岁，考虑房子综合教育、投资潜力、二胎三房等。目前考虑如下 1碧海区域，800万内有能力购置，考虑玉湖湾或者御龙湾，月供压力相对不太大，其他资金可考虑其他投资，但教育资源一般，配套也还没起来 2、宝中区域，最大可接受900+，月供压力较大，资金也全投了，比较激进，也怕自己高位上盘。目前幸福海岸、丽景城、深业新岸线、凯旋城都900万多。这些房源您推荐哪个？ 3、后海，城市印象、保利城、海印长城900+，跟宝中哪个更推荐。以上选择请广叔指点迷津，万分感谢。

回答：你好， 1.碧海是非常推荐的投资板块，入手碧海有个前提，未来5年内你们还需要再入手一套能挂学位的小户型。 2.宝中教育是亮点，但是上一轮领涨中，这些盘溢价太多，你关注的这几个盘 目前只认可8万的单价，需要花精力淘笋。 3.后海板块整体还行，略微跑赢大势。可以重点关注。另外前海南带学位两房也可以关注。 倾向方案3

提问：广叔好，我在深圳，预算在300w左右，最多350w，目前看的预算内南山福田的房子都不太满意，我应该再淘一段时间还是先上车啊？或者如果扩大范围您有建议吗？目前宝安已经涨了很多了，罗湖又担心日渐衰落，不知道该不该选择。

回答：你好，先淘一段时间，反正房价已经涨起来了。不着急上车了，宝安虽然涨了很多，但长期依然没有问题，因为它目前配套确实不太成熟，区域板块还有很大发展空间。有发展空间，就有希望。万物之中，希望至美。投资房子，也是投资预期。罗湖不用担心日渐衰老，它本来就是这样。如果把城市发展比作个人成长，罗湖差不多迈入老年。

提问：你好广叔，我手上子弹50万，想在广州上车，兼顾自住和投资需求，没有市区购房资格。目前看了南沙、新塘、中新板块的几套房子，已放弃南沙，其他两板块中比较中意的是品秀星图、锦绣天伦、御溪世家，都算比较靠近地铁，符合我的交通需求。现在比较纠结的是在这几个当中选一个先上车还是再等等看？您这边有适合刚需的盘推荐吗？第一次购房，比较紧张，还请多多指教。

回答：你好，每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变，市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌，远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌。

1、 每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定订的事实。2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了。3、广州：上面的这种情况，广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，大家要小心谨慎啊！

最后说说中新知识城：1、你见过世界上任何一个城市，距离市中心45-50公里的地方，尽管有一个概念在那里，会发展的起来且会发展的很好吗，至少我敢说需要很长很长的时间.2、知识城这个片区的背后大庄家是：广州市政府+新加坡资方。政府要卖地赚钱，新加坡投资要追求回报率，所以一拍即可，但是现在好像不了了之，政府拍地卖地赚钱，但好像新加坡政府不领情走了.3、一个区域有没有前途，要看两个东西：产业及产业档次、交通配套以及跟市中心的联系。这两个东西现在看来，都是极具的具有不确定性，风险太高了.4、我当然知道，那边的空气好，有碧绿碧绿的凤凰湖，以及远处帽峰山不错的景观，但生活配套和通勤距离已经超过了正常人的极限，太难了。.

这几个板块实在要买的话，就新塘吧。

提问：你好广叔，以投资为主，总价260万左右，年前看了八卦岭一带，福田保税区一带，南山前海带南海中学的小户型学位房，都感觉上涨得不少，不知道现在会不会已经比较高位了是否还适合入手？您觉得哪一个比较推荐？或者您有更好的推荐吗？非常感谢！

回答：你好，低总价小户型，这一轮凡是有点概念的全部鸡犬升天。 八卦岭老破小靠一个荔园小学冲到十万，我可以很确定的说，如果中学没有名校落地，根本撑不起十万的价格，不相信可以参照位置和配套更好的缔梦园。 南海中学，已经沦为二类下，一大片老破大老破小自称学位房不心虚吗？ 福外南作为区域名校的分校，底子没有四大硬，成绩还没出来价格已经透支，考不好怎么办？投资客站岗呗！ 大涨带来非理性的羊群效应，然后是漫长的理性回归，260万虽然选择有限，我们也会回避这些羊群盘，推荐更稳的片区和产品。

提问：你好广叔，坐标中山，联通广深，那么深中通道的马鞍岛地块或者广州线的南沙港值得关注吗？

回答；你好，深中通道开通后中山的人口会被深圳虹吸，利好深圳，利空中山。现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的.上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。

当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以， 对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身 ！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区收益更稳

提问：你好广叔，想请教一下: 本人（女），福田深户，社保十一年，有一套房子在皇岗片区的皇都广场，一号楼，属于住宅性质。高层东南，面积108，大概可以卖580-630，房子持有多年贷款早还完。满五唯一，红本在手。 我想问一下： 1、房子这些年涨的慢，是现在出手还是等两年后再出手。 两年后是想看看皇岗口岸规划好以后以及皇岗中学重新挂牌，房子会不会涨多一些。 另外，就是孩子暑假后是读五年级，两年后能确保读重建后的皇岗中学。 2、房子现在空置，如果建议卖我就马上卖，然后买比皇岗中学好的学区房。 如果不卖，就出租出去，同时看看能否抵押贷款投资点潜力房，让它价值最大化，我目前是LH单身，深户两年，社保十一年，年收入有30。

回答：你好，皇岗口岸通关，货柜车搬去莲塘，有河套深港联合创意园区的开发。 但皇岗片区短期内没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。 十年前人们提及皇岗的时候就在说河套，十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的HK，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。 皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。更适合资金量少的刚需族落脚。皇岗中学的改建，除了硬件上的提升，软件上会有什么改变更关键。 传统的教育管理体制会不会创新突破，结构失衡的教职工队伍会不会优化，优质生源的流失会不会改善。 皇岗中学，更可能的是稳步提升。 综合考虑可以

提问：你好广叔，我跟我老婆都是深户，但是长年在苏州，去年年底听中介忽悠买了一套颐安麓园143平方，一套金地龙城中央89平方，现在感觉到了没买对，价格也全部都跌了，现在金地的房子过户给我老婆，现金差不多230万左右，我朋友让我在龙岗投资一套，感觉大家好像都不是很看好东部，永哥你有没有更好的投资标，想做纯投资，光明沙井那边怎么样呢？谢谢。

回答：你好，这两个盘在龙岗算中等盘吧，去年年底买在龙岗，现在看不到涨幅也是很正常，这个阶段正是龙岗的横盘期。你已经有两套在龙岗，如果要入手第三套换个片区肯定是好的，不能在龙岗死磕。现金230左右，如果总价考虑在450左右，西部和中部都是可以淘到潜力盘的，而且短期就能看到涨幅。光明沙井要投长线会比较好，要是超过400万总价我就不太建议，长回报周期的项目，不太适合放置大量资金。

提问：你好广叔。布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨着在建14号线地铁口，据说四年后五站到福田。附近老点点小区不足四万单价，是否有空间？

回答：你好，二手房里买未来地铁口，挺好的。只是不适合长持，就是3年后的一波行情，所以需要考虑置换卖出的折损和投资其他更优质板块的机会成本。 自住没问题，龙岗的房子真是又大又便宜，适合养娃住家，心情很愉快的。

提问：你好广叔，从未来5年时间来看，前海旁的前海豪苑小区（前海路上）具有投资升值潜力吗？是否能跑赢南山整体水平。另外，这里学位是否存在因前海片区发展而升级的可能性，如名校的集团化？

回答：你好，前海豪苑，大名叫东方银座公馆，是一个占据了好区位的烂楼盘。 硬伤多如牛毛，两栋大塔楼，没有小区，盘子超小容积率超高，复式产品，户型设计超烂。 这样一个产品，靠着楼盘新和前海的区位，硬是飙到了八万多的单价，也是很神奇了。 不过，大风起时，猪会飞上天，大风过后，最先掉下来的也是猪，前海的房子也是一样，普涨之后是分化，东方银座未来的命运已经注定。

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