广州楼市:发现买房最容易犯的错误,别再往坑里跳了!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，新人首问，想咨询下广州白云区金沙洲 保利西海岸，目前我有一套瀚海花园的大平层自住。现在汇海花园有一套小三房 无贷款 ，现在考虑想在天河去入手一套总价1200W左右的。汇海花园这套应该出手还是继续持有更好，就是汇海花园这套直接卖掉回笼资金还是用来贷款继续持有更划算，另外想咨询下我另外的几套房子是卖掉置换其他地方更好还是现在继续持有更好，一套是重庆江北区保利江天悦，一套是佛山顺德陈村碧桂园印象花城，一套是佛山南海区万科金域中央的公寓。谢谢

回答：你好。瀚海花园位于金沙洲，自住不错，大花园社区，景观强。可保留。汇海花园也就在旁边，12号线在建，还有潜力，建议继续持有。可考虑天河珠江新城。保利江天悦位于江北区比较有投资价值区域鸿恩寺，可在拿一下。陈村碧桂园印象花城，周围工业厂房较多，高速公路环绕，可出手置换。万科金域中央的公寓可出手置换，公寓涨幅较慢，税费高，流动性弱。

提问：广叔，您好！谢谢您这几天的指点！听您前天讲得，今天去看了黄埔科学城和知识城，感觉科学城有点贵了，超预算了。万科新里程很旧的也要3.5万 新福港鼎峰要4万+ 。 去看了知识城的时代天韵和保利拾光年都是 2.5+，总价能在250以下 。 1.您觉得这知识城值得投资吗？5年后能涨到3.5万吗？2.如果可以投资的话，时代天韵近地铁二手现楼，保利是大开发商，哪个更好？

回答：你好。1、知识城中长期也是有一定潜力的。只能说有潜力，不预测涨幅。2、首选保利拾光年，建筑风格很受现在年轻人欢迎。

提问：广叔好，福田的南光捷佳价格3房八十几平，均价4万多一点，旁边的嘉汇新城每平贵5千左右，请问有投资价值吗，我已在坪山万科有一套房，想再入一套400万左右的房子，是选市区还是在坪山中心，谢谢！

回答：你好，这是你所说的三房么？这种生生在客厅隔出来一个没有私密空间的暗屋算不得三房的，所以420来万买个没有居家氛围，已经沦为写字楼的两房是否值得，自然就有答案了。 很多人总喜欢把老房子去对标旁边新房的价差从而得出被低估，人类是不断进步的，无论花园还是户型设计，都不断在更迭，两个完全不一样的产品，如何能够相提并论？ PS:嘉汇新城的两房不错，比西乡一些鸡肋两房还便宜，租金还高。

提问：广叔你好，本人单身，在工作地惠州有一套56平米小户型住宅，月供1500（因开发商问题10年未拿到房产证），目前无法转手变现。最近有回重庆发展的打算，想先在重庆买房，但资金不多且不了解重庆市场，有几个想法想请广叔帮我把关：

1、目前自有加借款的话，25—30左右，在偏远地区（江津双福新区）买一套，主要考虑恒大健康城和蓝光麓湖长岛，因为近轻轨5号线，高新产业科技园，想请教广叔这个位置能买吗，如果能两个楼盘哪个更好？2、等惠州房产证下来转手（可能年底能拿到），除掉银行贷款还可以增加60左右的资金，但惠州的房子在江北中心区，位置不错，且深莞限购后，惠州房子好像又开始火起来，请教广叔，我是证拿到后马上转手，再到重庆买房，还是继续等增值以及证满两年后免税再卖？3、以目前资金25—30的话，在重庆广叔还有哪些区域和楼盘可以推荐？目前经济能力的话，月供只可承受4500左右（年收入12万左右），考虑尚有房贷记录，重庆最少首付也要三成，那么房子总价只能在100万左右；4、目前资金不足，先不买房，把钱投入股市，赌运气赚到钱后再买房？问题有点多，辛苦广叔，期盼回复，非常感谢!!!

回答：你好，1，最近不少人都在炒惠州，并且说得很隐晦。第一、惠州限购。一个完全靠房地产活的城市，我相信不会真的限购，真的限购就是惠州自己作si。假如真的限购，最后冲进去的最惨，不知道要站岗到什么时候。第二、扩容深圳。市zf都没有了，还有个什么，最强购买力之一的公w员都跑到深圳去了，变成了深圳十八线郊区的一个街道办。所以我不认为惠州能有多大发展，相比重庆会更有价值。可以考虑证到手后趁这一点热度能卖赶紧卖。

2、如果买重庆资金30的话，选择不多，尽量不要买太远。有沙坪坝双碑一片，中央公园一片，价格在1万3左右，大多都有教育指标，未来区域升值潜力也有，可住可投资，建议着重考虑。南岸区和黄御峰，靠近四公里，有轻轨环线2个站点加持，未来地段很好，公立小学已经建好，价格在1万3-4左右，我认为还是比较不错的。茶园一片，环境不错，交通方便，价格还算较低的。

3、买房还是买股，本质是个伪命题。刚需和改善，老老实实买房即可。股市的投资门槛其实比房子高。为什么，因为投资的第一条就是闲钱炒股。如果就扔几万或者十几万，那其实没有多少意义，挣多挣少也没多少钱。买房的钱，不能拿来炒股。背着高额房贷，即使手里有几十万，也不适宜拿来炒股，因为你这个钱实际是借的，借钱炒你扛不住波动的，一有风吹草动你就想着割肉。所以，股市投资的前提是有房无贷，然后手里再有个几十万上百万，这个门槛太高了。

提问：广叔好，有三个问题：第一：网络关于深圳扩容的事，说有三套方案。 方案一：把整个东莞直接划给深圳。 方案二：把整个惠州划给深圳。 方案三：东莞和惠州各划一部分给深圳。 今年8月深圳40年大庆，扩容政策极有可能出台，上述这些观点广叔怎么看？ 第二：中介1万多的中介费落户深圳从投资角度有什么现实意义？ 第三：乌鲁木齐户籍，子弹100，拟选北京、广州老破小能否给出建议？谢谢！准备给7岁的孩子准备以后的房子，现在考虑是不是太早了？谢谢！

回答：你好，十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？惠州和凤岗中介要卖房子。 如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区 深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造陆。 你现在知道的： 后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。 未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。 你符合深圳落户要求，可以自己操作啊，1万多也太贵了…… 深圳户口比乌鲁木齐户口是强多了，想想现在的北京和上海户口多难搞就知道一线城市户口意义多大了。 子弹100，买北京吧，毕竟是首都，现在还能入手上车盘。 八里庄、甘露园，石佛营、十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河是首选。 买房要趁早。

提问：你好广叔，我和太太准备用已成年的孩子首房首贷资格买第二套房。两年后，在房产证上去掉孩子的名字，这时孩子首房首贷资格是否就恢复了？我们贷款期限等是否会随之变化？此路径可行否？多谢了

回答：你好，不建议用孩子的sfsd,目前北京.上海广州深圳杭州成都这些城市只要处女贷已经用掉了，再买都算二套。可以JLH， 也可以开发老人票做接力贷。

提问：您好广叔，我是刚需，我17年的时候当时是想在保税区或布吉理想家园买套房的，但是一不小心买了理想家园的，结果现在保税区的那套房子涨了250万，理想家园的房子价格一分不涨。现在工作的地方离保税区近，想卖掉布吉这套房，再买保税区房，但是要增加200万，心疼。又觉得布吉的房子会补涨，所以犹豫不决想问一下广叔我下面该如何操作最好？感谢。

回答：你好，理想家园自住还是可以的，布吉是很多人上车的首选，看起来性价比很高，通勤距离也不远，但城市面貌相对破旧，缺少城市更新的动能，旧改虽然很多，但拆迁十分艰难，十年内也很难有所改观，整体看跑输大势，这也是为什么一直不推荐布吉的原因。短期东部是还有一点补涨的，但从长远角度看，建议你置换。短期虽然不好把握，中长期看一定是正确的。

提问：你们广叔，我是刚需，前段时间我把我在广州的房子卖了，现在有350万的现金，但是有过贷款记录。我是去年落户的深圳，现在我想把房产置换到深圳，请问广叔，在蛇口一带有没有可以建议的小区啊？您觉得雍景湾和南海玫瑰三期怎么样？可以入手吗？广叔有更好的推荐呢？感谢。

回答：你好，要知道蛇口是拥有市区内最好的自然资源的，有山有海，远离闹市区，环境很好，住宅也有更多大面积的豪宅，定位很明确，再加上大量的外籍人士都聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。是近几年来深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。可以关注一下，南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦。

提问：广叔你好，我的需求：孩子上学兼顾升值空间，请问海印长城和城市山林两个小区怎么选择？

回答：你好，这两个都不错，要选的话海印长城会好点，海印长城属于南山中心区，附近的教育、商业、交通都非常完善，小区物业保养也都不错，是自住投资都不错的楼盘。优点1、学位学府二小，学府中学。2、海岸城、南山书城、海雅缤纷广场。3、南山书城地铁站 4、小区大花园、附近环境较好、容积率低。5、地段好、租金高。6、人车分流，车位充足。缺点 1、小区没游泳池。2、楼龄高。

提问：你好广叔，外地贷款记录未结清，现在想在深圳投资一套。想买450左右的总价房子，除了全款抵押外，有其他方法做到三成或者接近三成首付吗？好评能做到吗？因为资金有限，预计只有100_150左右的首付。

回答：你好，前两年深圳的按揭评估价下调过一次，现在正常盘能做到成交价评估，但是想拉高是有难度的，并且也没有针对外地投资者好办理的5+2产品。 走全款抵押是目前最适合的方法。

提问：你好广叔，投资。玖龙台二期值得入手吗？颐安五期相比呢？还有颐安的二期回迁房？这三者如何选？资金方面均不考虑的话。

回答：你好，玖龙台作为光明最优秀的楼盘，二期即使开到六万一样值得入手。但光明注定是长线投资产品，三年内的收益不会太理想，比如这一轮光明涨幅就有限。 颐安是龙岗标杆，产品没问题，但会受区域大势拖累，涨幅受到抑制。 纯投资，总价600万，我认为还有更好的选择。

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