广州楼市:发现买房最容易犯的错误,别再入坑了!

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提问：广叔你好，化龙汽车小镇投资，值得入手吗？还有山海连城投资潜力如何？如果二选一，买哪个升值更快？我现在想明白了，决定做纯投资，昨天看了万科欧泊的次新房，都在涨价！想赶紧上车！广叔，今天的提问拜托拜托一定回复啊！

回答：你好，山海连城自住还可以，投资不建议，没有配套，而且汽车产业是主要做生产研发的。投资主要是以CBD为主，小白领刚需为主，你买房要考虑未来出手的，你跑到这个汽车产业里，卖给工程师吗？而且汽车产业园荒山野岭的，几个公里都找不到一个像样的商城。如果你在汽车产业园工作，直接租个房子住好了，把资金投资到更有潜力的地段。万科欧泊可以考虑，广州还是抓紧上车吧。

提问：广叔你好，黄埔区科学城那么多旧改项目，房子的供应量增加会影响房价涨幅吗？同样纯投资300左右3至5年，科学城和知识城怎么选呢？麻烦又帮分析分析，两个区有什么楼盘推荐一下，谢谢

回答：你好。黄埔科学城是大势所趋啊，旧改也是轰轰烈烈的，旧改项目房子是多了，但是那些旧改拆迁补偿拿到钱的人也会同样将资金流入楼市。好的房子是越来越少的了。建议考虑科学城，离广州中心天河珠江新城更近，有来自天河的外溢，同时也是最先发展的区域。知识城稍远一些，开发周期更长，有一句话叫做君生我未生，我生君已老。就是怕你买了知识城的房子，知识城发展起来了，你的房子却老了，跟新建的房子比，失去竞争力。看看万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔！在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：广叔你好， 男33岁大专，儿子6岁，子弹50，现徐东开店家庭年收入40万。婚前购万科金色城市87平，贷款余额26万，沌口万达公寓一间无贷月租1700。婚后购西安雅菏中环大厦117平老婆名下贷款余额36万；父母名下徐东才华名苑224平楼梯房顶复，贷款余额75万月供1万自住。广州户口正在办理中，预计今年年底到手。 目前准备1、卖西安，结清万科，二套资格买武汉，后期再入广州。 2，卖西安，结清武汉，入广州250左右上车盘，待2027年才华名苑结清后卖万科加到时资金二套入广州。 3，2020年卖出西安和万科，凑子弹250满贷入广州，近六年压力会很大。 其他没想到，望广叔指点。

回答：你好，目前最需要出手的是沌口万达公寓全款房，沌口落寞，公寓没有涨幅，租金收益也一般，没有杠杆，留着升值潜力不大。 西安长线看不如武汉，也可以考虑出手，不用还清武汉的尾款。 建议子弹150以上，入手广州，二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，找垫资公司配合。 等楼市回暖后出手才华名苑裂变2套三环内低价潜力盘，一套自住，一套投资。 万科金色城市还有空间，继续保留。

提问：你好广叔，你我的预算只有230万左右，想买个小两房，我的想法一是希望有一定升值潜力；二是希望有小区，交通较为便捷，具有商业和医院等配套；我离异没有小孩，白身对于学位没有要求。我目前看了亚运城的一些二手组团，包括媒体南、天誉，都有价格接近我预算的小两房。媒体南的优点是离地铁近，步行不到十分钟，但是小区有点旧，而且似乎房屋质量不是很好，所以有点担心日后转手不知道是否能够卖得起价钱。天誉的小区环境和房屋质量都比较满意，但是离地铁很远，步行不太实际(大约需要半小时)。想跟您要一些建议？

回答：你好，亚运城这个地方，由于有着大量的新房供应。因此你即使守着近地铁的二手老房，也会因为楼龄，品质等原因备受后续新盘的压榨，郁郁不得志。

而至于你找远地铁的新房，那更只会受一时之爽，落入了番禺超高层住宅的怪圈，需要慢慢消化。如果真要买亚运城，就买靠近地铁的新房或次新房（特指楼龄保持五年内)。

提问：广叔你好，番禺品秀星瀚这个盘怎么样，地铁陈头岗站家门口开，一站到广州南，三站到番禺广场，东晓南辐射线未来几年开通，到海珠仅10来分钟，南大干线十五分钟到南村万博cbd。本人26，父母住东晓南，珠江新城上班，父母主要需求考虑的是离他们那近一点，本人倒是不急着追求短期内的升值，喜欢安静，少人点还好，但品秀星瀚附近目前全是荒地，目前什么都还没有，父母不太信任规划，怕突然改规划。那附近大吗？发不发展得起来？

回答：你好，这个地方要真正的发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大上的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系 依据你的需求（父母住东晓南，珠江新城上班，父母主要需求考虑的是离他们那近一点，本人倒是不急着追求短期内的升值，喜欢安静，少人点还好），海珠、天河都有的选，次盘要果断放弃

提问：你好广叔，无学位要求，首房首贷200多万总价是买罗湖星桂园1室一厅37平，还是东方瑞景苑的2房59平，看了大神们的建议已经果断放弃的惠州，攒钱买深圳，另外，深圳金地龙城中央60多平公寓和万科时代广场公寓能买吗？感觉价格低又带装修好吸引！谢谢大神

回答：你好，好不容易跳出惠州坑，就不要再跳进公寓坑了。公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。 你说的这两个总价都不一样，其实都有更好的选择。瑞景苑位置不好，没有地铁还没什么小区，桂星园是个一房，没有学位板块也不够好，不如跑远点买个两房。

提问：你好广叔，请问您觉得福田、南山和宝中，哪个区域投资潜力大一点？最近在看宝中的房子，第五大道、尚都、西岸官邸、凯旋城，请问哪个升值空间大一点？

回答：你好，宝中我也很看好，这几个盘都不错，看总预算，我会选楼龄更新一些，品质更高一些的。

提问：你好广叔，请问你怎么看香蜜湖豪庭这个小区？66平的3房，大约1300万；和太古城62平大约1250万。打算纯投资，持有5-8年。您有什么建议？谢谢。

回答：你好！买房其实最重要的是“买”，很多时候涨幅的差别没那么大。再者，学位房的买房群体是非常势利的，考得好时，鸡犬升天；考不好时，树倒猢狲散。所以不可能预测到5年甚至8年时间那么长的。

提问：广叔你好，我对象在罗湖有一个50平的小两房，我们俩想在今年结婚前，把他的房子租出去，然后再用我的额度再买一套小房子，作为投资资产，这样我们俩供应两套房，也不会太影响我们以后的生活质量，因为工作原因，现在主要考虑南山，请问广叔在南山总价460万的房子，有哪些小区可以推荐一下吗？我们两个的积蓄不多，我们年收入在75万左右，请问一下怎么操作更好啊？我们的思路正确吗？

回答：你好，你们思路没有问题，房票用完再领证。在南山工作可以重点关注南山。 南山总价460万，以下特点的房子在南山是比较走俏的： 1、比较新，最好05年以后，可以无小区 ；2、去工作地点方便：这里包括南北科技园&后海； 3、最好带有中上等学位 典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。 受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。

提问：你好广叔，我们都是深户，小孩在上深圳小学三年级，当时是租亲戚的房子用他们的学位。2018年购入坪山财富城80平三房，由于一直在罗湖上学，房子爸妈在住。现在想考虑购入一套初中的学位房，但目前资金真的非常有限，只能考虑300万以内的房子。因为还是希望初中学位能好一些，是不是只能考虑带桂园中学或者笋岗中学的小户型？或者带滨河中学学位300万左右的小两房。考虑到罗湖后面发展不好，最近一直很纠结是不是还要五在罗湖置业。还请建议一下。感谢！

回答：你好，考虑学位罗湖是个选择，但是未来升值潜力一般。 总价300，想要学位和投资兼顾也可以关注以下楼盘： 上河坊、瑞景华庭、心语雅园、心语家园 上河坊是深圳外国语龙华分校初中内的学区房，在龙华还算不错，在龙华属于第二梯队，龙华第一梯队是深高级，当然总价都是比较高的房子了。 从地段和学位来看，瑞景华庭、心语雅园、心语家园这三个小区更有潜力一些，毕竟更靠近前海，南海中学前几年的成绩比较辉煌，由于学校扩招，外加2015年把前海路以东的几个城中村划进来，导致生源变差，成绩没有以前突出。随着积分提高，生源的门槛也会相应提高，南海中学还是继续看好的。

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