广州楼市:又有一个板块出来割韭菜了,别再往坑里跳了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-24 23:52

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提问：广叔你好，我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房（无房产证），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小学上学，我在天河员村上班，想再添置一套350万左右的房方便老人居住，要与我们的住处尽量近一些，方便互相照顾，请问在墩和，员村还是先烈中路买房呢？有没有具体的小区推荐？

回答：你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些，但总价350买不到太好的产品。因此考虑：敦和：逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园，先烈中路的房子，有一套小学就好了，片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问：广叔好！2000万—3000万的预算，投资考虑，目前珠江新城可选择的有：中海观园，颐德公馆，中海花城湾，嘉裕公馆，单价9-12万左右。望推荐哪个更适合？

如果自住皆投资考虑，在珠江新城5000万也买不到住着舒服的了（至少4个套房）。这个情况下，保利天悦顶复（550方）是否值得考虑？谢谢了！

回答：你好，我的看法，建议首选颐德公馆，次新，景观强。其次考虑嘉裕公馆。保利天悦在万胜围，这个片区受总价约束，2000以上的房子流动性都不是很好。550方自住可以考虑，投资不如珠江新城。

提问：广叔你好，我外地户口，想用弟妹的二套房票在广州投资一套房子，总预算230万左右。吃力点可以够到250。弟妹住在天河帝景苑，表妹住在中海誉城。所以主要想投资天河或者黄埔。要求是学位，地铁，电梯学位。面积小点没问题。看来看去这么穷有点气馁。以下是我的问题：1.鱼珠附近的潜力你怎么看？这个片区可看的有哪些？2.科学城建议看哪些？3.龙口西附近有得看吗？4.这些地段您建议怎样优选？感谢！

回答：你好。1、未来广州的主力发展还是沿江一路向东，鱼珠CBD比较看好，但是鱼珠盘比较少，附近当然也有潜力如大沙地、东圃都可以考虑。可看下大沙地的：金碧，东圃：旭景花园。2、科学城上车盘中海誉城万科金梦，或者万科东荟城。3、龙口西买不到，又破又贵。我的建议如果没有小孩上学，优选考虑黄埔科学城这些有升值潜力的地段。或者番禺广场一带的楼梯花园小区，后续番禺广场有多条地铁的利好，暴击概率大，特别是18号线，拉动效果会很不错

提问：广叔你好，现在天河的二手，合适价格的基本上都没货了，请问现在应该继续找合适的房还是直接买附近的一手比较好？

回答：你好，有一说一，其实大部分人买房都是投资为主，如果后续买了不满意，基本就是涨得不了，这个节点建议跑步入场你现在市场上看到的新房，基本溢价都很高了，保利天汇同理，只有偏爱新房我才推荐去的，开发商都是人精，市场什么行情一清二楚房源没有什么合适不合适的，得有取舍，看你看中什么，是看中学位呢还是看中地段还是楼层呢？是我的话，基本一个核心板块，一个网红盘，只要不是天地楼或者户型不方正的房子，基本价格比市场价低一点点，都可以入了，明年这个时候回来看，你买到的基本是笋盘，越拖越难买

提问：你好广叔，最近打算在深圳买首套房，刚需2人自住，在福田上班，家里老人看病需要离医院近、有电梯，首付准备了90万，个人稳定年收入40万左右，想问问有没有地段、楼盘推荐，谢谢！

回答：你好，首付90，可以买总价300内的楼盘。南山蛇口，福田梅林景田，龙华上塘，坂田这些板块都可以买。如果考虑自住过度，可以考虑皇御苑和花好园这类流动性好的楼盘。你收入还不错，也可以考虑适当增加杠杆，考虑总价400万左右的，选择范围更大。

提问：你好广叔，坐标广东东莞，在东莞全款2套一手房，一套自住，另一套投资待价格上涨出手，由于限购，在东莞已经没有房票。也想优化投资，两套房全款很不划算。1.如果在周边或全国投资，有何建议，需要按揭贷款购房。在其他城市没有社保也没有户口，限购城市没有房票。2.如果在东莞优化投资，怎么操作？

回答：你好，首先全款买房确实不划算，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通货膨胀。如果月贷能力充足，建议2套全款房可以进行抵押融资，如果子弹能拉到200，优先考虑深圳广州。目前一线城市落户门槛最低的是深圳，大专35岁前可落户，本科45岁前可落户。东莞虽说潜力还不错，毕竟属于环一线城市，未来涨幅确定性肯定不如一线城市，而且你已经有2套，重仓更建议放在一线城市，未来价值最大化。

提问：广叔你好，新人首问，本人在深圳开建材店有幸购入前海中海阳光玫瑰园78平（现居住余贷50w月供3千）12年买惠州马安荷兰公馆62平（付清现出租1.5千）16年用积蓄20多w加用第一套房的装修贷贷了30w(分五年每月4千)购大亚湾龙光城89平（余贷80w月供5千契税末交）18年用汽车贷贷了20w补贴月供(分5年每月4千）大女在工作，二女儿明年毕业，老三男，今年中考虽有深户普高无望（平时总分才240分左右)现迷茫求指点？想法把马安那套卖掉，深圳这套出租，在龙光城周边找点小生意做，（开建材店已经15年了，50岁再开体力不支）供房压力山大积蓄撑不了两月。想法是否可取？如果不可取，应该怎么办？求广叔指点？

回答：你好，惠州可以出手，惠州房产涨幅不大。考虑自住可以自住龙光城。但是投资考虑，建议出手大亚湾，入手一套广州上车盘，自住，升值空间更大。玫瑰园出租，申请银行加按揭融资，手里留足5年月供问题不大。

提问：广叔你好，朋友今天介绍了个一手新盘，现房。在湖心路斗门和三灶交界处，是小开发商，总共只有三栋楼，旁边都是优质大盘。优势只有地段和价格，旁边的很多大盘（建发，保利等等）价格在2W2左右，这个新盘仅1.4W。但我担心小开发商后期物业会差，。像这种楼盘值得入手吗？还有今天又去看了康桥的90多的三房，感觉比两房好。现在基本确定在新世界康桥和万科之间选择一个，户型来说康桥使用率更好，价格略低，万科层高低有点压抑，房间小，但万科物业好（也是我喜欢的重点）。房子都是13年的，这种情况我该如何选择，是咬咬牙买个三房，还是两房足以？我总是站在自住的角度看问题，投资方面没一点经验，对于选择困难症的我，请广叔给一个方向，帮我做个选择。还有斗门和金湾，我选择金湾是正确的吗？

回答：你好，珠海斗门一般比不了金湾，唐家湾。斗门区位于珠海市的西部，东连中山市，北倚江门市，靠近高栏港和珠海机场，西部沿海高速，江珠高速贯穿全境。但由于与珠海市区之间被坦洲相隔，过去的一段时间里，斗门的发展还是相对比较缓慢的。斗门是珠海房价最便宜的片区，房价1-2万/平，也是现在珠海刚需人群的最后选择区域。另外不要买这种只有3栋楼的小开发商新盘，后面容易烂尾，而且3栋楼根本没有小区环境可言，买的便宜以后卖得也低，实际涨幅比不上周边大盘来的稳定。如果考虑自住加投资，我更倾向于选择万科，相同板块品牌开发商未来溢价空间还是会大一些，这就是标杆作用。

提问：你好广叔，我的深圳户口上半年已经办好了，现在打算把我在二线城市郊区的联排卖掉，但目前好像不太好卖，我现在手里的子弹不多，又想考虑一线资产配置，不知道大师兄有啥好的建议没？

回答：你好，没房票是有办法可以弄得，没子弹也可以有办法融资，房价虽然局部上行，但是整体企稳，不用太着急，尽快处理别墅即是，能否不卖即加杠杠要视你们的仓位情况而定。

提问：你好广叔，想投资一套总价300万以内的小户型，有房票，不考虑公寓也不需要学位，买哪里会比较好出租，升值潜力也大的呢？在蛇口工作所以想考虑这一带的，看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，觉得年底一波行情已经涨了好多，有没有好的推荐，或者说这个价位没法有好的收益，该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子呢？谢谢！

回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，深圳湾学校作为导火索一飞冲天。很看好深圳湾的未来发展，如果选筹没有太大问题，就不建议出手裂变，深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不会太好，更好的方案是深圳湾房产做截断抵押融资，入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

提问：你好广叔，我在深圳有一房一贷，计划的是三年后把该房子卖了换套大的。我老婆深圳无房，在四川有两套；是不是我老婆在外地的房不算，只要我俩三年后在深圳没有房子，我置换时就可以贷五成呢？

回答：你好！三年后你们卖完深圳的房子之后，家庭的状态是：男方深户+3年社保，有记录；女方户籍未知，有记录。如果是的话，按照现在的规则看，你们是可以操作成五成首期，买在你名下的。

提问：你好广叔，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法谢谢。

回答：这个问题因人而异，因城市而异，我以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过得好嗨皮。近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。

提问：广叔好，纯投资，九百万左右，深圳有啥二手次新盘推荐？不买学区溢价，要求花园小区带电梯，改善型三房或小四房，升值潜力大。谢谢

回答：你好，西部：宝中、碧海、前海南，南山中心区带学位；中部：红山、上塘板块；另外不要小看学位，深圳学位房看似很高，但是依旧有潜力，选筹时带一个有潜力学位依旧是很好的

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