广州楼市:又有一个板块出来割韭菜了,别再往坑里跳了
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提问:广叔你好,我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房(无房产证),在先烈中路有一套60平的二手房,目前小孩在先烈中路小学上学,我在天河员村上班,想再添置一套350万左右的房方便老人居住,要与我们的住处尽量近一些,方便互相照顾,请问在墩和,员村还是先烈中路买房呢?有没有具体的小区推荐?
回答:你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些,但总价350买不到太好的产品。因此考虑:敦和:逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园,先烈中路的房子,有一套小学就好了,片区房子楼龄较老。不是很建议。
提问:广叔好!2000万—3000万的预算,投资考虑,目前珠江新城可选择的有:中海观园,颐德公馆,中海花城湾,嘉裕公馆,单价9-12万左右。望推荐哪个更适合?
如果自住皆投资考虑,在珠江新城5000万也买不到住着舒服的了(至少4个套房)。这个情况下,保利天悦顶复(550方)是否值得考虑?谢谢了!
回答:你好,我的看法,建议首选颐德公馆,次新,景观强。其次考虑嘉裕公馆。保利天悦在万胜围,这个片区受总价约束,2000以上的房子流动性都不是很好。550方自住可以考虑,投资不如珠江新城。
提问:广叔你好,我外地户口,想用弟妹的二套房票在广州投资一套房子,总预算230万左右。吃力点可以够到250。弟妹住在天河帝景苑,表妹住在中海誉城。所以主要想投资天河或者黄埔。要求是学位,地铁,电梯学位。面积小点没问题。看来看去这么穷有点气馁。以下是我的问题:1.鱼珠附近的潜力你怎么看?这个片区可看的有哪些?2.科学城建议看哪些?3.龙口西附近有得看吗?4.这些地段您建议怎样优选?感谢!
回答:你好。1、未来广州的主力发展还是沿江一路向东,鱼珠CBD比较看好,但是鱼珠盘比较少,附近当然也有潜力如大沙地、东圃都可以考虑。可看下大沙地的:金碧,东圃:旭景花园。2、科学城上车盘 中海誉城 万科金梦,或者万科东荟城。3、龙口西买不到,又破又贵。我的建议如果没有小孩上学,优选考虑黄埔科学城这些有升值潜力的地段。或者番禺广场一带的楼梯花园小区,后续番禺广场有多条地铁的利好,暴击概率大,特别是18号线,拉动效果会很不错
提问:广叔你好,现在天河的二手,合适价格的基本上都没货了,请问现在应该继续找合适的房还是直接买附近的一手比较好?
回答:你好,有一说一,其实大部分人买房都是投资为主,如果后续买了不满意,基本就是涨得不了,这个节点建议跑步入场 你现在市场上看到的新房,基本溢价都很高了,保利天汇同理,只有偏爱新房我才推荐去的,开发商都是人精,市场什么行情一清二楚 房源没有什么合适不合适的,得有取舍,看你看中什么,是看中学位呢还是看中地段还是楼层呢? 是我的话,基本一个核心板块,一个网红盘,只要不是天地楼或者户型不方正的房子,基本价格比市场价低一点点,都可以入了,明年这个时候回来看,你买到的基本是笋盘,越拖越难买
提问:你好广叔,最近打算在深圳买首套房,刚需2人自住,在福田上班,家里老人看病需要离医院近、有电梯,首付准备了90万,个人稳定年收入40万左右,想问问有没有地段、楼盘推荐,谢谢!
回答:你好,首付90,可以买总价300内的楼盘。 南山蛇口,福田梅林 景田,龙华上塘,坂田 这些板块都可以买。 如果考虑自住过度,可以考虑皇御苑和花好园这类流动性好的楼盘。 你收入还不错,也可以考虑适当增加杠杆,考虑总价400万左右的,选择范围更大。
提问:你好广叔,坐标广东东莞,在东莞全款2套一手房,一套自住,另一套投资待价格上涨出手,由于限购,在东莞已经没有房票。也想优化投资,两套房全款很不划算。1.如果在周边或全国投资,有何建议,需要按揭贷款购房。在其他城市没有社保也没有户口,限购城市没有房票。2.如果在东莞优化投资,怎么操作?
回答:你好,首先全款买房确实不划算,买房最重要的就是杠杆,资产是弹性的,负债是刚性的,只有负债才能保护你的财富。钱也是有价格的,10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通货膨胀。如果月贷能力充足,建议2套全款房可以进行抵押融资,如果子弹能拉到200,优先考虑深圳广州。目前一线城市落户门槛最低的是深圳,大专35岁前可落户,本科45岁前可落户。东莞虽说潜力还不错,毕竟属于环一线城市,未来涨幅确定性肯定不如一线城市,而且你已经有2套,重仓更建议放在一线城市,未来价值最大化。
提问:广叔你好,新人首问,本人在深圳开建材店有幸购入前海中海阳光玫瑰园78平(现居住余贷50w月供3千)12年买惠州马安荷兰公馆62平(付清现出租1.5千)16年用积蓄20多w加用第一套房的装修贷贷了30w(分五年每月4千)购大亚湾龙光城89平(余贷80w月供5千契税末交)18年用汽车贷贷了20w补贴月供(分5年每月4千)大女在工作,二女儿明年毕业,老三男,今年中考虽有深户普高无望(平时总分才240分左右)现迷茫求指点?想法把马安那套卖掉,深圳这套出租,在龙光城周边找点小生意做,(开建材店已经15年了,50岁再开体力不支)供房压力山大积蓄撑不了两月。想法是否可取?如果不可取,应该怎么办?求广叔指点?
回答:你好,惠州可以出手,惠州房产涨幅不大。 考虑自住可以自住龙光城。 但是投资考虑,建议出手大亚湾,入手一套广州上车盘,自住,升值空间更大。 玫瑰园出租,申请银行加按揭融资,手里留足5年月供问题不大。
提问:广叔你好,朋友今天介绍了个一手新盘,现房。在湖心路斗门和三灶交界处,是小开发商,总共只有三栋楼,旁边都是优质大盘。优势只有地段和价格,旁边的很多大盘(建发,保利等等)价格在2W2左右,这个新盘仅1.4W。但我担心小开发商后期物业会差,。像这种楼盘值得入手吗?还有今天又去看了康桥的90多的三房,感觉比两房好。现在基本确定在新世界康桥和万科之间选择一个,户型来说康桥使用率更好,价格略低,万科层高低有点压抑,房间小,但万科物业好(也是我喜欢的重点)。房子都是13年的,这种情况我该如何选择,是咬咬牙买个三房,还是两房足以?我总是站在自住的角度看问题,投资方面没一点经验,对于选择困难症的我,请广叔给一个方向,帮我做个选择。还有斗门和金湾,我选择金湾是正确的吗?
回答:你好,珠海斗门一般比不了金湾,唐家湾。斗门区位于珠海市的西部,东连中山市,北倚江门市,靠近高栏港和珠海机场,西部沿海高速,江珠高速贯穿全境。但由于与珠海市区之间被坦洲相隔,过去的一段时间里,斗门的发展还是相对比较缓慢的。斗门是珠海房价最便宜的片区,房价1-2万/平,也是现在珠海刚需人群的最后选择区域。另外不要买这种只有3栋楼的小开发商新盘,后面容易烂尾,而且3栋楼根本没有小区环境可言,买的便宜以后卖得也低,实际涨幅比不上周边大盘来的稳定。如果考虑自住加投资,我更倾向于选择万科,相同板块品牌开发商未来溢价空间还是会大一些,这就是标杆作用。
提问:你好广叔,我的深圳户口上半年已经办好了,现在打算把我在二线城市郊区的联排卖掉,但目前好像不太好卖,我现在手里的子弹不多,又想考虑一线资产配置,不知道大师兄有啥好的建议没?
回答:你好,没房票是有办法可以弄得,没子弹也可以有办法融资,房价虽然局部上行,但是整体企稳,不用太着急,尽快处理别墅即是,能否不卖即加杠杠要视你们的仓位情况而定。
提问:你好广叔,想投资一套总价300万以内的小户型,有房票,不考虑公寓也不需要学位,买哪里会比较好出租,升值潜力也大的呢?在蛇口工作所以想考虑这一带的,看了米兰第二季,新一代国际公寓,荣村小区旧改的荣寓,西游记,觉得年底一波行情已经涨了好多,有没有好的推荐,或者说这个价位没法有好的收益,该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子呢?谢谢!
回答:你好,深圳湾是目前深圳房价的顶端,得益于优越的地理位置加上崭新的片区,刚需豪宅的定位,深圳湾学校作为导火索一飞冲天。很看好深圳湾的未来发展,如果选筹没有太大问题,就不建议出手裂变,深圳经历这轮大涨后,总价300内能买到的盘投资价值都不会太好,更好的方案是深圳湾房产做截断抵押融资,入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。
提问:你好广叔,我在深圳有一房一贷,计划的是三年后把该房子卖了换套大的。我老婆深圳无房,在四川有两套;是不是我老婆在外地的房不算,只要我俩三年后在深圳没有房子,我置换时就可以贷五成呢?
回答:你好!三年后你们卖完深圳的房子之后,家庭的状态是:男方深户+3年社保,有记录;女方户籍未知,有记录。如果是的话,按照现在的规则看,你们是可以操作成五成首期,买在你名下的。
提问:你好广叔,房产投资负债率控制在多少合适?能不能分享一下你的看法谢谢。
回答:这个问题因人而异,因城市而异,我以前在北京,大家房产投资负债率普遍不到30%,超过就喊压力大。 来深圳后,发现身边全是高杠杆爱好者,50-70%是常态,大家都背着数万的房贷过得好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪,买七八百到两千多万的房子坚决全款,拒绝杠杆。 所以说,所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题,而非数学问题。 对普通人来说,30-50%的杠杆率都是健康的,合理的,对野心家来说,至少要达到70%,对土豪来说,随缘,随意。
提问:广叔好,纯投资,九百万左右,深圳有啥二手次新盘推荐?不买学区溢价,要求花园小区带电梯,改善型三房或小四房,升值潜力大。谢谢
回答:你好,西部:宝中、碧海、前海南,南山中心区带学 位; 中部:红山、上塘板块; 另外不要小看学位,深圳学位房看似很高,但是依旧有潜力,选筹时带一个有潜力学位依旧是很好的
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