东莞楼市:又有一个楼盘出来割韭菜了,总是有人不听劝

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提问：广叔，你好，请问您对现在东莞二手房价钱疯涨有什么看法呢？以厚街为例，现在每个小区都房源少，业主叫价远高于市场价，而且经常反水加价，现在都没有均价可以参考了。二手房房价在下半年会稳定还是持续上涨呢？因为是刚需换房，面对现在房源少单价高的情况，非常焦虑。我们是需要加急高价入手一套，还是可以缓一缓看情况呢？手头有一百多万资金用于首付。谢谢。

回答：你好。跳价太离谱的还是不要跟，先缓缓，市场终究要回归理性的。

提问：广叔好，目前东莞南城有2套房，一套230平方米叠加自住，一套93平小三房出租，欠款200万；还想买一套2房或者3房纯投资，可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款，房价200万左右，哪个区域升值空间比较大？

回答：你好。200左右可以考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：期盼可以得到广叔的回复。坐标东莞东坑。1.保利松湖和府195万@98平@3房2厅2卫，自住+投资，是否值得入手？2.层高22层，顶楼22层，是否值得入手？顶楼有何缺陷。谢谢广叔！

回答：你好。松湖和府自住+投资可以考虑。顶层就是比较晒，房子老化有漏水的情况，不过现在物业质量都比较好。顶层也有一定的折价。如果有的选择，选中层最佳。

提问：广叔您好，坐标东莞，目前有一套东莞南城恒大雅苑的小三房自住，另外有一套浙商大厦的小公寓，现打算卖掉公寓凑个首付再另外买套住宅。本人比较纠结的是：1、是先买套小房子投资等过个几年再改善住房条件，还是等钱充裕了直接买套改善型住房？

2、如果打算先在松山湖买套投资，是该买真松山湖的二手房（因为真正属于松山湖的地的新房都没有了），还是去买环湖边如大岭山的哪些新盘？

回答：你好。1、公寓可出手。钱在手上是会贬值的，能买房则尽量买房，可抗通胀，使资产保值。2、能买真松山湖则买松山湖，如果买不到再考虑环松湖，不知道预算是多少呢？200左右可参考选筹：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔您好，还有几个问题要请教您。1、如果投资，短期三五年持有，东莞的松山湖片区、滨海湾新区、南城CBD周边、这三个片区哪个片区涨幅更大？2、各片区都有哪些有潜力的新盘推荐？

回答：你好。1、价值排序：松山湖>南城CBD>滨海；2、300可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾；南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景；长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。

提问：广叔好。东莞户籍，万江有一套自住房140多平米，南城汇一城有一套60平一房一厅（住宅性质，可入户，步行可到鸿福地铁口，有阳光中心小学和幼儿园学位），东南向，中间楼层，无贷款。

因东莞限购限贷（二手房不限购但一次性付款子弹不够），目前考虑：1.卖掉南城汇一城的一房（始终是公寓，楼龄13年了），空出购房指标，房款作为首付，在南城CBD（万象府）或万江外滩8号盘的保利新盘、环松山湖的大岭山碧桂园、寮步万科金域国际、沙田佳兆业碧海蓝天（二手）、沙田融创云玺湾买一套100+的三四房，纠结的点是汇一城的房子地理位置非常好，再买都没有这么好了，而且再买的价格都比卖价高很多，上涨空间很有限了；2.到惠阳临深地区买一套（后浪阅府、保利阳光城等近深楼盘），因不限购限贷，够首付，不用卖房，深圳14号地铁很快开通，坪山也有华润投资等规划，深圳东部外溢中长期有空间？但又纠结惠阳确实房源多，深惠对接不知道哪年哪月有突破。请广叔指点迷津。

回答：你好。1、汇一城，区位不错，近地铁，商业配套成熟，户型小了点，我认为还有一定的潜力，可以再拿一下，或者想办法搞个名额，DY贷出7成来投资。首选南城CBD万象府，次选大岭山碧桂园、万科金域国际。2、惠州供应量还是挺大，可以买，但需要做好长持的准备。深圳东部的坪山也可以考虑，因为在豪宅线下，有地铁学区等利好，价格亲民，未来比较看好。

提问：广叔您好！目前南城有住房一套！有二个儿子，13-15岁，我想买给儿子的，目前在南沙，黄浦区，新塘，东莞，看房，首付100万左右，不晓得投资哪里合适

回答：你好。建议考虑黄埔：

自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城；

投资：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：你好广叔，替朋友请教，宝安中粮天悦壹号（3室）现在是否可以出手卖掉呢？1. 这一轮的疫情已经导致严重的经济萧条，深圳作为外贸出口地，经济发展受到国外市场的影响非常明显，朋友担心不景气的经济不能支撑房产市场；2. 现在中粮天悦已涨得非常多了，未来上升的空间恐怕不大，您觉得呢？谢谢！

回答：你好，事实上深圳房价还在涨，如果是单纯出手变现，不建议了。 深圳发展以高新科技、总部经济为主，港口物流和贸易产业为辅。所以疫情对深圳的影响不算大。 中粮天悦还有空间的，不用担心。

提问：你好广叔，可凑子弹140，在武汉已有一套房，目前在深圳龙华附近上班，请问是在龙华中心区买房龄较大（2005年前后）的楼盘（如世纪春城，锦绣江南等），还是买龙岗中心城，大运城那边次新盘？ 考虑自住+小孩上小学，未来5-8年可能回武汉，房子总价预算400万以内。感觉大运那边较为偏远，或者有无其他建议，谢谢。

回答：你好，深圳是个多山，以点发展成面积的多中心城市 龙华，龙岗，光明，坪山都属于次中心 其中龙华位置最好，不但有内在需求，还有福田的外益 龙华中心围绕北站而建设，红山单价太高，老城区工业厂房，城中村又太多 唯有上塘片区，单价适中，同时又兼顾了，地铁，学区，地王，等各种要素 大部分刚需或则刚改都能上车 龙岗中心城除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。 住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了不涨，龙中一切都好。 不过我要悄悄告诉大家，龙岗已经开始跟涨了。很多房源上调了十到二十万，龙中，大运的房价都在涨，康城成交价已比去年上浮5个点。 错过宝中，错过前海，再错过龙岗，刚需就真的无处可去了。

提问：你好广叔，我有2套投资的房子，自己都用不上的。一套天河北天诚广场(还有欠款40万) ， 一套广州大道时代花生北向低楼层1+1的2房(还有欠款57万)。我想卖掉整合成一套三居的未来可能保值更好些。你觉得有必要吗。我目前还贷能力大概能负担150万左右贷款，可长持。花生那套从2017年到现在不涨反跌，估计卖不了好价。天河北那套倒是涨了60%几。天河北那套你觉得还有空间吗？现在公民同摇号， 感觉有插班生家长需求，热度和价格又起来了点。我也想过天河北那套还有上涨空间的话，先卖掉时代花生那套，做个流水贷多一些入一套3居，过几年再卖掉天河北那套提前还款减轻压力。求总体思路上点评一下

回答：你好，目前按照现在的行情来说，天河核心区还有黄埔，还有海珠核心区，都还是起来了。目前你卖掉容易卖的天诚，是相对很容易的，如果说你这一套花生你跌了之后还是有赚头的话呢，我建议也是可以把它卖掉的。你的问题主要是小学位房面积太小了，而且另外一套两房也没什么看头。卖房子肯定是容易卖的才好卖，不容易卖的你就很难折腾的。所以在买进的时候就决定了我们后面好好不好卖了，不好卖，你就只能吃那个涨幅，涨幅也不行了，那就等它有涨幅。

提问：广叔你好，请教一下：笋岗的旧改加上红岭路金融街概念，如果作为投资的话未来升值潜力如何？目前我手上只有150万左右的首付，想投资一套带学位的小两房，在龙华、福田有更好的选择吗？谢谢

回答：你好，自住可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，笋岗是一个重点旧改区，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街。可以关注笋岗、水贝、湖贝等旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，短期内比较稳定。考虑学位建议：现代之窗、福源花园、紫薇阁这样的小区带福田第二梯队学位。纯投资建议特发和平里、书香门第，福外南对口的学区。

提问：广叔好，咨询个事：笋岗的旧改加上红岭路金融街概念，有朋友推荐入手刚需型的两房，片区内没啥好学校，不知道投资潜力怎么样？我有首套房票子弹150，投资一套小户型（有学区加持最佳），龙华、福田均可，工作生活在罗湖，如何操作为佳？

回答：你好，自住考虑可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，短期内更稳。 纯投资建议特发和平里、书香门第，福外南对口的学区。 单纯考虑学位： 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。

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