佛山楼市:这种房产不管多便宜都别碰,内行人:总是有人不听劝

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提问：广叔，你好，按您的推荐，今天我们到陈村的广佛颐景园，四季缤纷，万科水晶城，星英半岛，同时还到荔园新天地，招商曦岸考察。想请问广叔，最推荐哪里？

回答：你好。建议考虑万科缤纷四季花园，万科物业，双地铁，配套齐全，生活十分便捷。其次考虑招商曦岸，地铁2号线，配齐全，户型较好。

提问：广叔，您好！我有150万现金，可承受1.5万月供，广州中心各区限购，我只好选南沙区，增城新塘，东莞二手房，佛山，请问作为投资选哪里买更好？有哪些楼盘推荐？谢谢，

回答：你好。建议考虑新塘或者佛山，可参考：新塘：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城；佛山陈村：星英半岛、美的花湾城、绿地国际花都

提问：广叔 南城二手更好还是周边的新房 大岭山 大朗 东坑 寮步 横沥 长安 虎门 哪边升值空间会更大 配套不完善都没事 我中长期持有 恒大华府 汇龙湾 中熙弥珍道 光大湖景春天 龙光江南大境 招商雍景湾 万科汉邦淞湖国际 万科金域东方 增城的品秀星图 时代风华 合生湖山国际 香江天赋 碧桂园云顶 佛山顺德未来城 美的花湾城 麻烦老师帮我看看 把值得投资的挑出来 列个排序 您说的真假松山湖 我不懂 您有觉得哪个楼盘更好 排序的时候就加进去 我实地去看 辛苦老师了 我确实不懂 拜托

回答：你好，感谢赞赏！投资要摒弃新房癌，新房可选择的不多，要么还没开盘或者已经售罄的。可以说，好的新房一般都是秒光的，那种卖不出去的，或者卖了很久都没卖完的，价值都很低。我们投资一般考虑次新房，即虽然是二手，但很新。预算三四百，首选考虑松山湖：保利红珊瑚花园、万科金域松湖花园。其他的二梯队环松山湖就不要考虑了，东莞价值就松山湖和南城CBD较稳健。南城CBD已有过推荐。新塘考虑品秀星图，佛山考虑美的花湾城

提问：广叔您好，我是女生，单身，房产小白，已在北京落户，但是目前手上只有70w左右，无房无贷。看了一圈房，如果强行在北京上车，买不了什么像样的房子。所以想考虑先在长三角，珠三角一带买房，过两年再置换到北京，不知道这样的想法是否可行？如果可行，那么您建议买哪里？由于我是广西人，有亲戚朋友在广东，所以想优先考虑广东，但是深圳房价太高，广州好像也只能买不限购区域，因为我不会考虑落户广州（有中介说本科以上学历可以解决黄埔购房资质，但我不知道是否靠谱），增城、东莞、佛山千灯湖一带您觉得未来两三年哪里涨幅会更高？网上也有不少博主推荐无锡，您觉得无锡跟上述广东几个区域比较起来怎么样？或者您还有没有其他推荐的城市板块？非常感谢！

回答：你好。可行，考虑到资金有限，在北京买不到太好的产品。建议在珠三角看看，可以考虑广州，目前黄埔是放开限购，有本科以上学历都可以买，我建议考虑黄埔科学城，其次广州新塘、东莞南城CBD、佛山千灯湖。无锡这种三四线城市，潜力不大，远远不如苏州、南京。

提问：广叔好，请点评一下，新塘和千灯湖，长持5-8年，选择哪个更理想。

回答：你好，新塘具有4大好：临近广州，是广州的后花园，有地铁连通。本身有产业，比如富士康搬迁过去，当地工作、当地居住也行。临近东莞，东莞也有工作机会。通往前海，40-60分钟，属于前海通勤居住大后方。被纳入“准临深”概念了哦！千灯湖：多年以来一直是广佛同城的桥头堡，佛山楼市的风向标。临近广州龙溪并且是目前唯一一个有现成地铁对接广州的板块。千灯湖周边环境优美，楼盘多且集中，商业逐步繁华，有不少知名公司入驻并且提供就业岗位。无论是轨道交通、和广州的距离、商业配套、市政配套、居住氛围、教育配套、产业配套等各个方面，目前在五大板块当中都是较为成熟。由于临近广州并且有现成的地铁，无论是佛山本地居民还是广州外溢人口都大量的聚集在这里工作和生活。而且不及广钢一半的房价，吸引了不少广州外溢人士购房，良好的基本面和大量的购房需求也一直在推动着千灯湖的房价。两个片区都很不错，如果非要选一个，当然新塘更好。

提问：你好广叔，想问问3年前在佛山三水白坭贷款了套90多平的毛胚房纯投资，在佛山罗村罗湖市场周边自住一套已还清贷款差不多年十几年3房6楼步梯！现在三代同堂要换4房大户型，想在南海或者三水找一套可自住加投资地段容易脱手因为不是佛山本地人，可能考虑10多年后不再这边发展。广叔能推荐一下应在佛山哪个地段买有升值空间？能接受1.5万以下的单价！小孩子过2年要上小学了！想找方便上学的。 现在名下2套房，不知道怎么规划，主要是手头票不多，要卖掉一套或者2套都卖了吗？以佛山现在这楼市行情两套都卖了会不会不理性，请叔指教！

回答：你好，佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。长远来看，三水楼市无长期的支撑。从你的需求来看，一方面需要改善自住，一方面想纯投资，从你的资产来看，当前手里2套都不够优质，步梯房以后都是硬伤，三水区位投资没潜力，我的建议是逐步出手并优化资产配置。 出手置换顺序是： 首先出掉三水房子，因为你自住房子无贷款，这样就可以腾出首套名额，再结合自己生活工作半径买一套4房改善，注意带学区，为2年后孩子上学做准备。

上面这一步是先解决自住改善需求，解决好后就再把自住步梯房出手，再去纯投资一套小户型配合出租。佛山的最大卖点在于和广州的联动。淘二手次新带精装，买入即可出租，然后长持。

提问：你好广叔，妹家有一套漾日湾畔140平，一套宝安中粮天悦壹号80多平小三房，有少量贷款，收入用于日常开支了，忽略不计。 最近也考虑优化下房子，想改善居住和增值，目前一个方案是卖掉现有两套，购入中介推荐的翡翠海岸南向170平，对翡翠海岸能否跑赢深圳湾，甚至能否跑过漾日湾畔有些担心，对两套换一套这种方案也拿不准，从增值角度一套大户型好呢，还是两套好呢？ 从增值角度考虑，现有的两套房是全部保留不置换好呢，还是卖一套置换，还是全部需要置换？ 谢谢广叔！

回答：你好，深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 从居住兼顾保值能力上看，翡翠海岸是不错的选择。但是不建议出手漾日。 用中粮换翡翠海岸是更好的选择。

提问：广叔好，新人首问，我深圳的房子可以抵押400w出来，想去广州再买一套。但我算了下，抵押房子等额本息还款25年，每个月还2w多，纯利息每个月12k左右。 这样投资是否划算？或者有其他更好的方案吗？谢谢。 祝广叔四季发财，身体健康。

回答：你好，深圳除了可以抵押，还可以申请加按揭 对比利息 负债率控制在70%以内就没有问题 广州淘笋

提问：广叔你好，请问预算400万左右，三房，坪山的华润乐庭怎么样？

回答：你好，一般不推荐坪山，深圳发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对会好点。这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山也会跟涨，但是平均涨幅也会弱于西部，需要长持。东部的大运是龙头，在它没有崛起之前坪山是没前途的，总之富润乐庭性价比不高。坪山什么情况下可以买？1、首付非常有限，但是又很想上车的刚需客。2、生活半径在坪山。另外，总价400万在福田、南山、宝安、大运都有性价比更高的产品！

提问：你好广叔，我14年的时候投资了中山火炬开发区的凯茵又一城暗房，但是最近听说房价下跌，自己的话也想出售，请问是现在出还是等深中通道，三年之后，开通了再卖呢？

回答：你好，从华润前海中心的深中通道起点都需要40多分钟了，再算上中山起点到大桥的中间，加上通道的时间至少要一个半小时，而且过路费，过桥费，这也是一笔非常大的成本，两者之间的话根本没有通勤。杭州湾大桥在开通之后，瓷器也搞了一个杭州湾新城，房价供应一地鸡毛，但是这边儿的话，还是不要指望深中通道了，建议现在出。

提问：广叔预计明年中旬，深圳房价短期到顶？那估计是不是又要横盘两三年了？

回答：你好，不出意外是要横的，只是深圳楼市太过诡异，横盘从来不老实，有的阴跌，有的横盘，有的慢涨。 但你要拿上一轮横盘期的经验来套，一定又错了，深圳楼市从来不走同样的路。

提问：你好广叔，本人打算今年继续投资深圳新房，看中华润城四期，沙井海岸城，光明金融街，但是由于手上资金不足，打算1，出售在手物业 深物业前海港湾 3房 82平 （欠款300万）获得资金。2，打算用这套房产进行继续贷款的资金进行投资如上新盘。3，继续持有前海港湾，不进行新房投资。 请问，前海港湾是否值得继续持有，上面那个方式最为合适。 家庭年收入50万左右。

回答：你好，前海港湾继续持有 银行申请加按揭增加首付预算 打新和推荐板块淘笋同时进行，疫情期间大甩卖的业主不少，捡漏的好机会

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