东莞楼市:这些板块不管多便宜都别买,入手就赔钱

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，首问望指点：1.计划在东莞投资，周期2～3年，总价300+以内。原标的是松山湖或南城，但目前价位太高，短周期投资请问是否合适。2. 投资周期2～3年，请教广叔有什么区位建议。初选：（a）茶山中心，目前价位2.3左右；（b）东城外国语学校周边盘，如鼎峰尚景；（c）环湖（前面老师文章多有推荐）。请教选筹建议。3.如果考虑松山湖或南城，请问投资时间需要考虑安排多长。湖內，东城，南城，环湖，哪个是更适合中期投资的区位？4.也看了环湖，松湖碧桂园位置较好但开发商减分，万科城邦开发商好但周边交通很堵。选择环湖标的的话，大岭山、大朗，寮步，选筹优先顺序如何。选筹上可以推荐一下吗？5.环湖价格与湖內价差多少才值得投？

回答：你好。1、短期还有一点空间，但不大了，这一波之后很大概率会横盘。2、a茶山还属于价格洼地，可以考虑。b可以考虑；c大岭山和大朗都可考虑。3、短期投资考虑松山湖外溢，即环松山湖，东城南城外溢：高埗、石碣。中长期则考虑核心区买，即买入最硬最核心资产，抗跌，领涨，如南城CBD。4、投资要看未来，目前短期内环境和交通方面肯定都还不能尽善尽美，等改善后，才有价值的兑现。5、价差只能算一个参考因素，一般来说，加入松山湖5w，那么环湖2-4w都可以入手。

提问：广叔您好，目前想投资一套东莞房子，不自住，但是子弹有限只能考虑200的，想问下广叔，长安，大岭山，大朗，长安，常平，哪个具有投资前景，又或者市区能不能考虑？看广叔推荐广州黄埔多一些，请问东莞社保能否购入？这方面小白一个，我近期就要落实，最好是希望广叔能给推荐个好一点的方案，我的广叔，我可全靠您啦！

回答：你好，购入黄埔需要补缴广州社保半年，某宝就有。预算200可考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府；广州黄埔保利拾光年、万科幸福誉；可参考潜力顺序：黄埔 > 大岭山>=大朗 >长安 >常平。

提问：你好广叔，新换工作到东莞万江，想买房自住和保值，有两小孩，大的准备上四年级，小的一岁多，已入户东莞。优先考虑公立学校。小区最好友幼儿园。手上一套房已还清，准备DY首付款买房，大概100-130W。家庭收入2W一个月。想买4房。可以照顾到小孩读书，家庭居住。现城区（莞城南城东城万江房价太高）无法入手。现考虑麻涌保利滨湖堂悦，140平的4房，是否可以出手？或者广叔有好的建议楼盘给我，感谢

回答：你好。保利滨湖堂悦可以买，另外可以看下万科珠江东岸、信鸿熙岸花园、恒大滨江左岸

提问：你好，广叔， 东莞大岭山的万科汉邦松湖半岛VS长安龙光江南大境，您更推荐哪一个？为什么？

回答：你好。纯投资的话，一个是环松山湖户，一个临近深圳沙井，未来深圳的外溢。汉邦松湖半岛还得看价格是多少，值不值。个人偏向长安龙光江南大境

提问：广叔好，就是我首套资格 三成现在有一百万多点 买在哪里回报率更高 全款300-400万的样子 可以中长期 东莞 佛山 新塘 您觉得值得买的新盘 可以给我多推荐几个 我去实地看看 多做下了解差不多可以订了 麻烦老师啦

回答：你好，300-400可考虑东莞南城：恒大华府、汇龙湾、东骏朗晴轩 ；新塘：品秀星图、时代风华；这个预算佛山不建议。

提问：广叔你好！本人准备居住南城带孩子上学。手上首付在50万以内。如果在南城买房只能买到旧小区楼梯二房。旧小区家人也不想住。暂时只能租房。如果在周边镇可能可以买到电梯小三房。小孩读一年级十二年不会离开南城。目前收入不稳定。以投资为目的麻烦推荐一下那个镇升值空间大。

回答：你好。外溢片区高埗、石碣也可考虑。

提问：广叔，非常感谢之前的回答，很受益。我在大连有1套改善型房子，1套学区房，现在想总价200万以内购投资房，之前特别想买东莞，几天前去考察过东莞，200万买大岭山大朗的环松山湖的地铁口附近只能买到10年楼龄的70平2室，在南城CBD只能买10年楼龄的1室1厅，感觉楼龄有些旧不适合中长期持有，而且1房和2房也不太受当地市场欢迎。而且东莞的城市面貌目前看很不宜居。另外环松山湖和南城的房价感觉在爆炒，房主一天一个价。所以我现在在考虑以下选择，希望您帮忙出出主意。1.继续在大连买个3室。2.在昆山的花桥买个3室。3.仍然在东莞买，但买大朗和大岭山的地铁口楼盘资金不太够，改为买寮步的近松山湖楼盘。

回答：1、大连有一套自住即可。2、可以考虑3、可以考虑

提问：你好广叔，深圳现在这种样子会不会出现横盘个两三年的情况？

回答：你好，会有横盘期，任何城市不可能一直涨，每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右，接下来需要2-3年时间来消化价格，牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平，等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。

提问：广叔，首付四十万，投资来看，是常州学区房好一些，还是徐州高新区的《千禧城》《奥园玖珑天镜》好一些？这两个城市发展怎么样？徐州那两个小区潜力对比如何？

回答：你好，投资优先考虑买常州，学区对常州的价格影响很大，倾向天宁 钟楼淘笋。徐州市作为强三线城市，相比2016年的6000-7000一平的房价，现在均价已经翻倍，市中区更是2-3万，这个价格完全可以在南京买房了。徐州房价为啥那么高呢？目前徐州房价收入比接近14，也就是说，一个家庭不吃不喝需要14年才能在徐州买得起一套房子，这个比例已经很高了，大家的杠杆也已经到了最高点。徐州已经补涨过一轮，在江苏所有大城市中算是最后一波涨的。目前房价已经停滞，成交量明显下降，二手房议价空间大。考虑投资徐州不建议买。

提问：北二环上班，有2岁孩子，年收入60结余40。和父母住新景家园，卖八百万租九千。门头沟loft，卖二百万（割肉30万）租四千五。香河富力新城三居，有30万贷款，卖一百万租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，买时五万现六万一，出租中，租五千六，有155万贷款。子弹一百万 1以后想和父母住近点，现有资产怎么配置？香河有发展吗？门头沟租金不少，是卖是租 2崇文门能上崇文小学，是在附近再买个一居，便于和父母生活？或在石佛营附近再买二或三居？有学区吗？看您推荐双井，双井买一大一小合适吗 3若考虑二胎，是一步到位还是以后再改善 4现在先买个小房子投资，过几年再置换可以吗？富顿怎样？北京置换成本高吗

回答：你好，香河可以出掉，门头沟租金还行，但未来涨幅预期低，可以一并出掉 石佛营不推荐。双井可以看看珠江帝景，兼顾学区+自住还不错 北京持有5年以上比较合适，太短的时间置换成本会较高，富顿5.5左右的单价可以考虑

提问：你好广叔，坐标广西桂林市，现金15w，可贷公积金40万（在桂林）。我目前在桂林市下一县城工作，想买人生中第一套房（资金允许想买第二套）。由于下手太快（目前已付首付），自觉买贵了（买在临桂区汇荣桂林桂林84平三房两卫6500一平）。想请教：1、付完首付之后有什么办法可以退房？2、想要自住加投资，整个市区买哪里好？3、可融资15w，若想买第二套做投资，整个市区买哪里好？目前利率下降+临桂区免契税，二套还买临桂区好吗？若买临桂区买哪个位置的好？4、其实想过投资周边城市或者省份的房，但是担心不好管理，可以给点建议吗？

回答：你好，付完首付，开发商是不会退全款的，就算能退，违约金也很高。桂林临桂新区自住加投资，对当地土著来说其实可以买，就桂林这个城市来看的话，还是看好临桂的，甚至我觉得他的房价很有可能会在两年内爬上1w。

原因有： 1、老区房价已经上万、没有可开发土地，新区规划相当有谱，近年很多国内一线房企开始挤入。2、市政所在地，各种配套会根据时间表按时到位。3、桂林在中国的地位很有可能就是第二海南，每年游客量8000w。4、温度适宜非常宜居养老。 5、得益于知名度，交通非常便利。所以桂林整体看，适合本土自住加投资，如果你想纯投资一套，优先西北重镇 重庆。

提问：你好广叔，问题：1、前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？ 现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资？刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验 ）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 但是你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式，生源也很好

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